Arsa payının anlam ve içeriğine yönelik düzenlemeler 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda düzenlenmiştir. Buna göre arsa payı, bir arsa üzerindeki ortak mülkiyet hakkının bağımsız bölümlere tahsis edilen kısımlarını ifade eder. Belirtilen tanım çerçevesinde arsa payı ancak bağımsız bölümler için mümkün olmakta, ortak alanlar için arsa payı tesisi mümkün değildir.
Kentsel dönüşümde yenileme çalışmalarına başlanabilmesi için eski mevzuat gereğince arsa payı sahiplerinin oy birliği aranmaktaydı. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun yürürlüğe girmesiyle birlikte malikler tarafından alınacak kararlarda ⅔ oy çokluğunun yeterli görülmesi arsa payının düzgün şekilde tespit edilerek bağımsız bölümlerin tahsisi açısından önem taşımaktadır.
Arsa payının yanlış tespit edilmesi neticesinde azınlık pay sahibi maliklerin yenilenen yapıların müteahhit hatası ya da hilesi, binanın kusuru ve buna benzer sebeplerle arsa payları gerçek durumlarını yansıtmayabilir. Böyle bir durumun ortaya çıkması sebebiyle arsa payı sahipleri tarafından hak kaybı yaşamamaları adına yapının yıkılmasından evvel arsa payı düzeltmesi için dava açılması gerekmektedir.
Arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurma imkanı, ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile orantılı olarak ve arsa payının kanunda belirtilen diğer esaslara göre belirlenmemesi her kat maliki veya kat irtifakı sahibine tanınmıştır.
Arsa payının düzeltilmesi davası açılabilmesi için kat mülkiyeti veya kat irtifakının bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüğüne göre hesaplanmış olan değerleri ile belirlenmemiş olmasıdır. Arsa payının hatalı ya da eksik olarak belirlenmiş olması durumunda, kat malikleri veya kat irtifakı sahibi arsa payının yeniden düzenlenmesi amacıyla dava açabilecektir.
Arsa payının düzeltilmesi davası tespit davası niteliğindedir. Davada temel olarak arsa payının oranının tespiti talep edilmektedir. Davanın açılması için korunan hukuki menfaatin bulunup bulunmadığı dikkate alınmaktadır. Yargıtay kararlarında da korunmaya değer hukuki menfaatin ve davacının iyi niyetli olmasının gerektiği ifade edilmektedir.
Arsa payının belirlenmesinde dava aşamasında dikkate alınabilecek olan hususlar şu şekilde sıralanabilir:
➢ Bulunduğu kat,
➢ Bağımsız bölümlerin cinsi,
➢ Isınma sistemi,
➢ Aydınlanması - cephesi - konumu - manzarası,
➢ Güneşten yararlanması - rüzgar faktörü.
Belirtilen hususların yanı sıra bu noktada önem arz eden temel faktör, arsa payı mülkiyetinin tamamına oranının kat mülkiyeti veya kat irtifakının kurulmuş olduğu tarihteki değerlerine göre orantılı olup olmadığının belirlenmesidir. Aksi takdirde taşınmazın toplam değerinin bağımsız bölümlere oranlanması suretiyle değer tespiti söz konusu olursa hakkaniyete aykırı durumların varlığı gündeme gelecektir. Kat irtifakı ve kat mülkiyetinin kurulmasının ardından meydana gelen imar durumu, manzara değişiklikleri, bakım - onarım sebebiyle meydana gelen değer artış ve azalmaları dikkate alınmayacaktır.
Arsa payının düzeltilmesi davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Arsa payının düzeltilmesi davasında davacı korunmaya değer hukuki menfaati bulunan ve iyi niyetli menfaati etkilenen kişi, davalı ise diğer kat malikleridir.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun getirmiş olduğu düzenleme çerçevesinde azınlıkta kalan arsa payı sahiplerinin hak kaybı yaşamaları durumunda uzman gayrimenkul avukatından danışmanlık hizmeti alınması tavsiye edilmektedir. Proaktif hukuk ve danışmanlık bürosu alanında uzman gayrimenkul avukatları aracılığıyla arsa payının düzeltilmesi dahil gayrimenkul hukukuna ilişkin bütün uyuşmazlıklarda hukuki danışmanlık ve dava hizmeti sunmaktadır.
