Gayrimenkul Hukuku

Medeni Kanun m.705’te tescilsiz iktisap hali olarak yer verilen kamulaştırma, 24.04.2001 tarih ve 4650 sayılı Kanununla 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununda yapılan değişiklik sonrasında sadece malikin kamulaştırmaya razı olmaması halinde mahkeme kararı ile taşınmazın tesciline karar verildiği durumda, gayrimenkul hukuku ile tescilsiz iktisap hali arz etmektedir. Anayasanın 46.maddesi, Devlete ve kamu tüzel kişilerine kamu yararının gerektirdiği hallerde özel kişilerin mülkiyetinde bulunan taşınmazları, gayrimenkul hukuku aracılığıyla kamulaştırma yetkisi tanımış ve buna ait esas ve usullerin belirlenmesini kanunlara bırakmıştır. Kamulaştırmayı düzenleyen temel kanun 04.11.1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunudur. Bu Kanunda 24.04.2001 tarih ve 4650 sayılı Kanunla önemli değişiklikler yapılmıştır. Bundan başka diğer birçok kanunlarda da kamulaştırma ile ilgili hükümler yer almaktadır. Kamulaştırma, kamu yararı düşüncesiyle devlet veya bir kamu tüzel kişisinin, hükümranlık hakkı uyarınca ve bedeli peşin verilmek suretiyle tek taraflı bir idari karara dayanarak bir taşınmazın mülkiyetini kazanmasıdır. Kamulaştırma için önce gayrimenkul hukukuna göre, gayrimenkul tespit ve değeri takdir edilir ve kamu yararı olduğu kararı verilerek kamulaştırma kararı alınır. Kanunun 4650 sy. Kanunla değişik 8.maddesine göre idarelerin bu Kanuna göre tapuya kayıtlı olan taşınmaz mallar hakkında yapacağı kamulaştırmalarda satın alma usulünü öncelikle uygulaması gerekmektedir. Ancak idare satın alma yanında trampa yoluyla da kamulaştırma yapabilir. GAYRİMENKULLERDE (TAŞINMAZ MALLARDA) KAMULAŞTIRMA (İSTİMLAK) Taşınmazın maliki pazarlık sonucu belirlenen bedelle kamulaştırmaya veya trampa yapmaya razı ise, kamulaştıran idare adına mülkiyetin tescilini talep eder. Kanun bu hususta satış ve ferağ deyimlerini kullanmaktadır. İdare ve malik veya temsilcisi bir tutanak düzenleyerek imzalarlar. Bu tarihten itibaren en geç 45 gün içinde anlaşmaya varılan bedel ödenmeye hazır hale getirilerek İdarenin belirttiği günde malikten tapuya gelerek ferağ vermesi istenir. Ferağdan sonra bedel ödenir. Maddenin 7.fıkrasına göre satın alınan veya trampa edilen taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkı, sahibinden kamulaştırma yolu ile alınmış sayılır. Bu aşamadan sonra kamulaştırma veya bedeline karşı itiraz davası açılamaz. Anlaşma olmaması veya ferağ verilmemesi halinde Kanunun 10.maddesinde düzenlenmiş olan bedelin mahkeme tarafından tespit edilerek taşınmaz malın idare adına tescilini öngören usul uygulanacaktır. Bu usulde de mahkeme prosedürü içinde tarafların anlaşmaya varması sağlanmaya çalışılır. Ancak anlaşma sağlanmamışsa bedelin hak sahibi adına kanunda öngörülmüş usule uygun olarak bankaya yatırılması veya hak sahibi çıkacak kişi adına bloke edilmesi halinde taşınmazın idare adına tesciline mahkeme tarafından karar verilir.

Kamulaştırma Kanununun 14.maddesine göre kamulaştırmaya konu taşınmazın maliki kendisine yapılan tebligattan itibaren 30 gün içinde idari yargıda iptal ve maddi hatalar içinde adli yargıda düzeltim davası açabilir. Taşınmaz, gayrimenkul hukuku esasında, kamulaştırmakla kamu malı statüsüne girmez. Ancak kamu hizmetine özgüleme adı verilen idari tasarrufla kamu malı olur. Şayet kamulaştırma ile birlikte özgüleme yapılmışsa istek halinde, taşınmazın tapu kütüğündeki sahifesi kapatılacaktır. Özgüleme yapılmamışsa, gayrimenkul hukuku baz alınınca, kamulaştırma sonucunda idare, yeni bir mülkiyet kazanır. Bu, ferdin mülkiyetinden farklı, kamu hizmetine özgüleme yükümlülüğü altında ayrı bir özel mülkiyettir. Özgüleme kanunda belirtilen sürede yapılmazsa eski malike malını geri alma hakkı tanınmıştır. Kamulaştırma Kanununun 24.04.2001 tarihinde değiştirilen 30.maddesine ve gayrimenkul hukuku gerğince kamu tüzel kişilerinin ve kurumlarının sahip oldukları taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakları diğer bir kamu tüzel kişisi veya kurumu tarafından kamulaştırılamaz.