Kentsel Dönüşüm Hukuku

İnsanoğlunun barınma, sığınma ve birlikte yaşama gereksinimi, kent yerleşimlerinin kurulmasının ana sebebidir. İnsanların çevreye yönelik kendilerini koruma ve güvenliklerini sağlama çabaları, barınma yerlerinin kurulmasını ve bu mekanların birlikte yan yana olması zorunda kalınmıştır. Barınmak için oluşturulan yapılar birliğinin kendinden beklenilen fonksiyonları karşılayabilmesi için, bir kent düzeninin kurulması gerekmiştir. Bu gerekliliğe uygun olarak, şehirleşmeye uygun yer seçme aşamasından başlamak üzere, bir plana bağlı olarak yapılaşma aşaması başlatılmıştır.

KENTSEL DÖNÜŞÜM TARİHİ

Sosyal reform olarak kentsel dönüşüm metodu ilk olarak 19. Yüzyılın hızla sanayileşen şehirlerindeki sağlıksız ve kötü koşulların artması karşısında ortaya çıkmıştır. Hazırlanan program, daha iyi barınma koşullarının sakinlerini moral ve ekonomik açıdan daha iyi hala getirmesini planlayan aşamalı bir doktrindi. Diğer bir reform şekli ise devlet tarafından estetik ve verimlilik için düzenlenen, 1853 yılında, Napoleon tarafından Hausmann’ın görevlendirilmesiyle başladığı söylenebilir.

DÜNYADA KENTSEL DÖNÜŞÜM

Prag’da bulunan Josefov bölgesi, kentsel dönüşüm projesi kapsamında 1890 ve 1913 yılları arasında tekrar inşa edilmiştir.

Rio’da Maravilha Limanında kentsel dönüşüm kapsamında merkezde beş milyon metrekarelik alanı kaplayan büyük çaplı bir kıyı yenilemesi yapılmıştır. Proje liman bölgesinin dönüştürülmesini, şehir merkezinin bütünen cazibesinin artırılmasını ve şehrin küresel ekonomiyle rekabetinin  güçlendirilmesini hedeflemekteydi. Kentsel dönüşüm; su sağlanması için 700km’lik su, sıhhı tessisat, elektrik, gaz ve iletişim, kanalizasyon ağı, 5km’si tüneller, 70km’si yollar, 650 kilometrekaresi yürüme yolu, 17 km’si bisiklet yolu, 15 bin ağaç ve sıhhi geliştirme için 3 tane tesis içermekteydi.

Diğer programlar; İngiltere’deki Castleford dönüşüm programı gibi, yerel sakinlerin şehir içinde daha iyi kontrol sağlaması ve piyasadaki başarısızlığını giderme amacı gütmüştür. Bu proje, bugünkü kentsel dönüşümün önemli amaçlarından olan katılım, sürdürülebilirlik, koruma ve devletin emir ve kontrol organı yerine avukat ve başlatıcı olarak hareket etmesini desteklemekteydi.

1990’larda kültür tarafından yönlendirilen yenilenme konsepti güç kazandı. Başarılı sayılan örnekler arasında Dublin’de bulunan, turizmin çingene kültürü bölgesini çekici bulduğu Tapınak Bar, 1992 Olimpiyatları sayesinde yapılaşma güçlendirme ve iyileştirmelerinin ve kıyı bölgesinin yeniden inşa edilmesinin hızlandığı Barselona, şehrin enkaz halinde olduğu liman bölgesine yeni bir iş bölgesi sağlayan yeni sanat müzesi yapılan Bilbao bulunmaktadır. Kentse dönüşüm girişimi İngiltere’de ana projeler için ikramiye finansmanı ve kültürel ve yaratıcı sektörlerin esnekliği sayesinde popülerlik kazanmıştır.

TÜRKİYE’DE KENTSEL DÖNÜŞÜM

Türkiye’nin metropolleri ve büyükşehirleri kırsaldan kente sürekli devam edem göçlerin neden olduğu plansız kentleşme sebebiyle kötü altyapı düzeni yüzünden sıkıntılar çekmektedir. Fakir ve varoş bölgelerin temizlenmesi ve dönüştürülmesi metropollerde güvenli ve kaliteli hayatın temini için olmazsa olmazdır. İlgili kanunların düzenlenmesi ve Toplu Konut İnşa Kurumu’nun kurulması kentsel dönüşümde başlanılan yeni bir çağdır. Türkiye 90’lardan beri şehirlerin yapısını güçlendirmek ve değiştirmek için çeşitli kentsel dönüşüm projeleri uygulamaktadır. Bu projelerden bazıları başarılı olmuş bazılar olamamıştır.

60’lardan beri çeşitli projeler denenmiş 90’lara kadar birçoğu başarısız olmuştur. Gecekondulaşma ve şehirleşme problemlerini çözmek amacıyla yeni stratejiler ve girişimlerde bulunulmasından sonra, şehir ıslahı, tekrar imar edilmesi, canlandırılması gibi konular kamu tartışmalarında ve şehir planlamalarında özellikle son 20 yılda önem kazanmıştır.

80’lerden beri Türkiye, yasal olmayan gecekondu yerleşimlerinin iyi planlanmış modern yerleşimlere dönüştürülmesi amacıyla, TOKİ ve özel kuruluşlar aracılığıyla kentsel dönüşüm projeleri uygulamaktadır.

Gecekondulaşmanın sebebi her zaman göçler değildir. Örneğin İstanbul’da bulunan Sulukule eski bir Roman yerleşimidir. Bu bölge Romanlar’a yüzyıllarca barınak olmuştur. Bölge kötü durumdaydı ve tekrar inşa edilmesi gerekiyordu. Bazı bölümlerinde kentsel dönüşüm projesi uygulandı ve tekrar inşa edildi.

KENTSEL DÖNÜŞÜMLE KİMLER ETKİLENİR?

Kentsel dönüşüm sonucunda her bir süje ayrı ayrı etkilenir:

a-      Belediye: Kentsel dönüşüm projeleri belediyelerin bütçe harcamadan, daha düşük suç oranları, daha düşük bakım giderleri ve belediyenin sahip olduğu mülklerin de değerlerini artıran daha yüksek taşınmaz değerleri avantajlarından faydalanmasını sağlar.

b-      Sözleşmeci: Sözleşme yapan şirketler bu projelerden kar sağlarlar.

c-       Gecekondular: Kentsel dönüşüm projelerinin birinci hedefidir. Bunların yenilenerek daha iyi bir hayat standardı sağlar.

d-      Arsa sahipleri: Gecekondular genellikle kamuya veya özel kişilere ait araziler üzerine kurulur.  Arazi sahiplerinin arazilerinin fiyatlarının artmasına neden olur ve bu da kentsel dönüşüm projesi kapsamında en şanslı kişiler olmasına sebep olmaktadır.

e-      Çevre: Kanalizasyon sistemlerinin kurulumu, yeraltından geçirilen elektrik kabloları, çevre planlama uygulamaları, doğalgaz ağları çevrenin daha sağlıklı olmasına sebep olmaktadır.

TOKİ

TOKİ, 1981’de 2487 sayılı Toplu Konut Kanunu’yla kurulan, kar amacı gütmeyen kamu kuruluşudur. Amacı; ulusal düzeyde barınma sorununu çözmek ve konut inşasını hızlandırmaktır. Birincil hedefi; ev alabilecek bütçeye sahip olmayan düşük ve orta gelirlileri ev sahibi yapmaktır.

ÜLKEMİZDE KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARI HAKKINDA DEĞERLENDİRME

Plana bağlı olmadan şehirleşmenin bir tarafında hukuka uygun olmayan yapılanma yer alırken, diğer tarafta 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 7.maddesi’nin b bend’inde bulunan düzenleme yer alır. Bu düzenlemede, nüfus sayısı 10.000’in aşağısındaki belediyelerin imar planı yapma zorunluluğu yoktur.

Kentsel dönüşüm projeleri, projeye konu bölge veya binada bulunanların, bunlar üzerindeki hak sahiplerinin sahip oldukları haklar üstünde sınırlama yaratacağından, proje ve çalışmaların hukuka uygun bir şekilde gerçekleştirilmesi gerekir. 6306 sayılı Kanunla veya herhangi bir kanunda düzenlenme gereği olan mülkiyet hakkının sınırlanmasının, bunun yerine Uygulama Yönetmeliği adındaki yönetmelik ile sınırlanması 1982 tarihli Türk Anayasası’na aykırılık teşkil etmektedir.

Afet riskiyle mücadele amacıyla gerçekleştirilen idarenin işlemlerine ilişkin açılan davalarda Belediye Kanunu 73. Maddesindekine benzer bir şekilde, hızlıca karar alınması doğrultusunda düzenlemeler getirilerek ve yeni bir kural eklenmesiyle afet riskinin önlenmesine ilişkin uygulamaların yargıca kontrolü amacıyla görevlendirilen mahkemeler görevlendirilmesiyle sorun pratik bir şekilde çözülebilir.

Sonuç olarak; 2005 ve 2012 yıllarında düzenlenen ve kanun değişiklikleri ile başlanan kentsel dönüşüm; ülkemiz yönünden bir zarurettir. Bu sebeple uygulama sırasında meydana gelen eksiklikler giderilmelidir.

Proaktif Hukuk Bürosu'nun uzman avukat ve danışman kadrosu ile Kentsel Dönüşüm sürecinde müvekkillerine verdiği başlıca hizmetler;

    • Belediye, Tapu Müdürlüğü ve Diğer Gerekli Kurumlarda Araştırma ve İnceleme Yapılması
    • Proje İnşası ve Bağımsız Bölüm Metrekare ve Konum Paylaşımının Detaylı Biçimde Yapılması
    • Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hazırlanması
    • Sözleşmeye Ek Bir Teknik Şartname İle Kaba İnşaat ve Kullanılacak Malzemelerin Tespiti
    • Sözleşmede İnşaat Süre Uzatımı,
    • Yarım Bırakılması Gibi Haller İçin Cezai Şart Belirlenmesi ve Gerektiğinde Tarafımızca Paraya Çevrilerek Mülk Sahiplerine Ödenmesi Sözleşmede Yer Alan Teminatların Güvence Altına Alınması ve Gerektiğinde Tarafımızca Paraya Çevrilme Sürecinin Yürütülmesi
    • Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Noter ve Tapu Dairelerinde Tescili Müteahhit Firmaya Tapu Devir Zamanlarının Belirlenmesi ve Gerçekleştirilmesi Yönetim Planının Müteahhit Firma İle Birlikte Hazırlanması
    • Yönetim Planının Tapuya Tescili Tüm Süreç Boyunca Toplantılara Katılım

Kentsel Dönüşüm Hukuku Kanunu ve Yönetmelik linki aşağıdadır.

Kanun Linki: http://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2012/05/20120531-1.htm

Yönetmelik Linki: http://www.csb.gov.tr/db/altyapi/banner/banner119.pdf