Kamulaştırma Hukuku

Türk Hukuk sisteminde kamulaştırma kavramı tarihsel gelişim sürecinde mülkiyet hakkını yakından ilgilendirmesi sebebi ile en başta Anayasalarda yer almıştır. 1876 tarihli Kanun-u Esasi’nin 21. maddesinde, 1924 tarihli Teşkilatı Esasiye Kanunu’nun 74. Maddesinde, 1961 Anayasası metninin 1945 yılında sadeleştirilmesi sonucu ortaya çıkmış ve o günden sonra da yargı kararlarında ve doktrinde yerini bulmuştur.

Anayasamızdaki temel  haklardan birisi mülkiyet hakkıdır. Bu temel hak ancak kamu yararı amacıyla ve yasayla sınırlanabilmektedir. Sınırlama sebepleri de yine anayasamızda belirtilen durumlarda ve belirlenen usulle olabilmektedir. Anayasada karşılığını bulan kamulaştırma mülkiyet hakkı sınırlamalarının uygulamada en sık rastlanan örneğidir.

Kabul gören anlamı ile ve genel olarak kamulaştırma, Devletin kamu gücünü kullanarak özel ve tüzel kişilere ait taşınmaz mal ve kaynakları karşılığını ödeyerek kamu hizmetine özgülemesidir.

Kısaca Kamulaştırma Usulü şu şekilde özetlenebilir:

-İlgili idarece yeterli ödeneğin ayrılarak; kamu yararı kararı alınır

-Taşınmazla alakalı satın alma usulü denenerek malikle anlaşmaya varılması halinde kamulaştırma kararı verilerek; tapu siciline şerh düşülür.

-Satın alma usulü denenerek malikle anlaşılamaması halinde idarece, “Kamulaştırma bedelinin mahkemece tespiti ve taşınmaz malın idare adına tescili” davası açılır ve durum karar altına alınır.

Proaktif Hukuk Bürosu olarak, uzman avukat kadromuzla Kamulaştırma Hukukundan kaynaklanan hukuki ihtilaflarınızla alakalı dava ve danışmanlık anlamında hizmet vermekteyiz. Bu bağlamda uygulamada sıklıkla görülen ve bizim de fazlasıyla tecrübe edindiğimiz:

-“Kamulaştırma bedelinin mahkemece tespiti ve taşınmaz malın idare adına tescili” davalarının takibi ve lehe sonuçlandırılması,

-İdarece tesis edilen başta kamu yararı kararı ve tüm idari işlemlere karşı idari yargıda dava açılması,

-Yeni düzenlemeyle tesis edilen ve “kıymet takdiri dışındaki işlemler daha sonradan tamamlanmak üzere, öngörülen usul ve şekilde taşınmaza EL KONULMA şeklidir” olarak tanımlanan ve malikin mülkiyet hakkını ciddi derecede sınırlayan acele kamulaştırma kurumuyla alakalı gerekli davaların açılması ve takibinin yapılması,

-Kamulaştırmasız el atma davalarında “İdarenin kanunsuz bir hareketi” söz konusu olduğundan;  malikin mülkiyet hakkına yapılan bu tecavüzle alakalı gerekli tazminat davalarının açılması,

İlgili idare tarafında kamulaştırılan taşınmaz, usulüne uygun kullanılmadıysa taşınmazın eski sahibi tarafından geri alma hakkı kullanılarak dava açılması konularında uzun süreden beri hukuki destek ve hizmet vermekteyiz. Bu kapsamda özellikle arsasına el konan, arazisi üzerindeki hakları elinden alınan, malı kullanamaz hale gelen mülk sahipleri için tüm hukuki süreçler eksiksiz ve layıkıyla yerine getirilmektedir. Özellikle arazisinden yol geçen, arsası üzerine okul, hastane hatta baraj, havalimanı  veya köprü yapılan ya da taşınmazı iş bu projeler sınırları içinde kalan malikler ile  diğer  tüm el atma şekillerine maruz kalan  malikler için gerekli davalar ile uzlaşma dahil tüm başvurular yapılmaktadır.  Bunun dışında rayiç bedelinin çok altında değer biçilen ve tespit yapılan taşınmazlara ilişkin de bedel tespiti ve bedel artırım davaları açılmaktadır.

Devlet ve kamu tüzelkişilerinin kamu yararının gerektirdiği hallerde kamu hizmetini gerçekleştirmek için gerçek ve özel hukuk tüzelkişilerinin mülkiyetinde bulunan taşınmazlara el koymasıdır. İdare bazı durumlarda haksız olarak kamulaştırma işlemi uygulamaktadır. İdarenin kamulaştırma yaptığı taşınmazların genelde değerli olması hatta zamanla değerlenecek olması nedeniyle taşınmazı haksız ve ya değerinden az kamulaştırılan bu kişiler çok büyük zararlara uğramaktadır.

İdareler, kanunlarla yapmak yükümlülüğünde bulundukları kamu hizmetleri için gerekli olan taşınmaz malları, kaynakları ve irtifak haklarını; bedellerini nakden ve peşin olarak veya sınırlı bir takım hallerde eşit taksitlerle ödemek suretiyle kamulaştırabilirler. Söz konusu kamulaştırmanın yapılabilmesi için İdarece ilk önce kamu yararı kararı alınması gerekir. Bu karar alındıktan sonra ilgili yerle ilgili kamulaştırma kararı alınır ve o yer için tapu siciline şerh verilmesini kamulaştırmaya konu taşınmaz malın kayıtlı bulunduğu tapu idaresine bildirir. Kamulaştırma kararının alınmasından sonra kamulaştırmayı yapacak idare konuyla ilgili uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan da rapor alarak taşınmaz malın tahmini bedelini tespit eder. Ardından İdare, kıymet takdir komisyonunca tespit edilen tahmini bedeli belirtmeksizin, kamulaştırılması kararlaştırılan taşınmaz mal, kaynak veya bunların üzerindeki irtifak haklarının bedelinin peşin veya taksitle ödenmesi suretiyle ve pazarlıkla satın almak veya idareye ait bir başka taşınmaz malla trampa yoluyla devralmak istediğini resmi taahhütlü bir yazıyla malike bildirir. Malik veya yetkili temsilcisi tarafından, bu yazının tebliğ tarihinden itibaren onbeş gün içinde, kamulaştırmaya konu taşınmaz malı pazarlıkla ve anlaşarak satmak veya trampa isteği ile birlikte idareye başvurulması halinde pazarlık görüşmeleri yapılır, tespit edilen tahmini değeri geçmemek üzere bedelde veya trampada anlaşmaya varılması halinde, yapılan bu anlaşmaya ilişkin bir tutanak düzenlenir ve anlaşma konusu taşınmaz malın tüm hukuki ve fiili vasıfları ile kamulaştırma bedelini içeren tutanak malik veya yetkili temsilcisi ve komisyon üyeleri tarafından imzalanır.

İdarece, anlaşma tutanağının tanzim tarihinden itibaren en geç kırk beş gün içinde, tutanakta belirtilen bedel ödenmeye hazır hale getirilerek, bu durum malike veya yetkili temsilcisine yazıyla bildirilerek tapuda belirtilen günde idare adına tapuda ferağ vermesi istenilir. Malik veya yetkili temsilcisi tarafından idare adına tapuda ferağ verilmesi halinde, kamulaştırma bedeli kendilerine ödenir. Satın alınan veya trampa edilen taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkı, sahibinden kamulaştırma yolu ile alınmış sayılır ve bu şekilde yapılan kamulaştırmaya veya bedeline karşı itiraz davaları açılamaz. Anlaşma olmaması veya ferağ verilmemesi halinde İdare taşınmaz malın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine müracaat eder ve taşınmaz malın kamulaştırma bedelinin tespitiyle, bu bedelin, peşin veya taksitle ödenmesi karşılığında, idare adına tesciline karar verilmesini ister. Burada dava açma yükümlülüğü İdareye yüklenmiştir. İdarenin uzun yıllar dava açmaması kanuni yükümlülüğün ihlali anlamına gelmektedir.

Proaktif Hukuk Bürosu kamulaştırma hukuku alanında uzman kadrosuyla her türlü hukuki probleminizi mümkün olan en hızlı şekilde çözmektedir.