Taşınmazlarda mülkiyet hakkının devrine izin veren satış sözleşmesi, resmi şekilde yapılmadıkça geçerli olmamaktadır. Gayrimenkul satış sözleşmesinin geçerli olabilmesi için uyulması kanuni şart olan resmi şekil, resmi şekilde hazırlanan satış sözleşmesinin tapu memuru önünde imzalanmasını ifade etmektedir. Medeni Kanunu’nun, Tapu Kanunu’nun Noterlik Kanunu’nun ve Yargıtay’ın söyledikleri bu kurala paralel olup, aksi şekilde yapılan tüm gayrimenkul satış sözleşmeleri geçersizdir.
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, tarafların belirlenmiş gayrimenkulün satış sözleşmesini hüküm altına aldıkları önsözleşmedir. Bu önsözleşme sayesinde taraflar birbirlerinden sözleşme gereği olan ifayı talep edebileceklerdir. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesini düzenleme yetkisi noterliklerdedir. Yani, ancak noterlerce düzenlenen satış vaadi sözleşmeleri geçerliliğini korur. Bu satış vaadi sözleşmesinin üçüncü kişilere karşı etki doğurabilmesi için gayrimenkulün tapu sicili sayfasına şerh düşülmesi gerekmektedir. Bu düşülen şerhin etkisi 5 sene devam eder. 5 senenin sonunda şerh hükmünü yitirir ve resen tapu memurlarınca şerh telkin edilebilir hale gelir.
Alıcı taraf satış vaadi sözleşmesine dayanarak asıl sözleşmenin sonucunu talep edemez. Ancak satıcı taraf da asıl sözleşmenin sonucunun gerçekleşmesi işlemine katılırsa asıl satış sözleşmesi vücut bulur. Eğer ki satıcı asıl sözleşmenin sonucunun gerçekleşmesi işlemlerine katılmaz ise alıcı asıl satış sözleşmesine dayanan gayrimenkul tescilin mahkeme aracılığıyla gerçekleşmesini talep edebilir.
Gayrimenkul Satış ve Satış Vaadi Sözleşmesinde Dikkat Edilmesi Gerekenler
Günümüzde inşaat şirketlerin büyük çaplı projeleri ve bu projelerde yer alan taşınmazların satışı yaygınlık kazanmıştır. Doğrudan müteahhitten veya inşaat şirketlerinden ev satın almayı düşünen kişilerin, ev satışını gerçekleştiren müteahhit veya inşaat şirketleriyle aralarında kurulacak olan satış sözleşmeleri hem sözleşmenin içeriğinden ötürü hem de sözleşmenin geçerlilik koşullarını taşıyıp taşımama konusunda hayati önem taşımaktadır. Bu yapılan sözleşmeler yüzünden uygulama da birçok kimse hak kaybına uğramaktadır. Bunun nedeni ise iyi incelenmemiş sözleşme içeriği olabileceği gibi, sözleşmenin geçerlilik koşulları hakkında eksik bilgi sahibi olan alıcılardan kaynaklanmaktadır. Bu nedenlerden doğacak hak ve menfaat kaybının önlenmesi için kişilerin yapacakları satış sözleşmesini, gayrimenkul hukuku alanın kendini geliştirmiş avukatların yer aldığı hukuk bürolarında incelettirmesi ve akıl danışması gerekmektedir.
Uygulamada satış vaadi sözleşmesi ile sorunlar sözleşmenin içeriğinin muğlak ifadelerden oluşmasından dolayı kaynaklanmaktadır. Bundan dolayıdır ki tarafların ucu açık ifadelerden kaçınmalarını sağlayacak ve satış vaadi sözleşmerini sıhhate kavuşturacak şekil şartlarını uymaları için süreci beraber yürütebilecekleri gayrimenkul hukuku alanında uzman avukatlar ile çalışmaları gerekmektedir.
