KİRA SÖZLEŞMESİ BİTMEDEN EVDEN/İŞYERİNDEN ÇIKMAK
Kira sözleşmeleri iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Sözleşme süresince kiraya veren kiralanan evi/işyerini kullanıma elverişli halde bulundurmakla yükümlüyken, kiracı da sözleşme süresince kararlaştırılan kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Ancak günlük hayatta kiracılar, daha iyi bir ev buldukları veya mevcut kira ilişkisinden memnun olmadıkları gibi çeşitli nedenlerle, kira sözleşmesi bitmeden evden/işyerinden çıkmak isteyebilmektedir.
Kira sözleşmelerinin temelinde “ahde vefa” ilişkisi yatmaktadır. Kiracı sözleşme süresinden önce evden/işyerinden çıkmak istediğinde, kiraya veren müstakbel kira alacaklarından mahrum kalacağı için kira sözleşmesinin temelindeki “ahde vefa” ilişkisi de zarara uğrayacaktır. İşte bu nedenle kanun koyucu, sözleşme bitmeden evden/işyerinden çıkma imkânı tanımakla beraber kiracıya bazı yükümlülükler getirerek kiraya verenin sözleşmeye duyduğu güveni korumak istemiştir. Bu yazımızda kira sözleşmesi bitmeden evden/işyerinden nasıl çıkılır, sonuçları ne olur, kiracının yerine getirmesi gerekenler nelerdir sorularına yanıt vermeye çalışacağız.
KİRA SÖZLEŞMESİ BİTMEDEN EVDEN/İŞYERİNDEN ÇIKILABİLİR Mİ?
Kira sözleşmesi bitmeden evden/işyerinden çıkmak mümkündür. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 325. Maddesi uyarınca kiracı sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralanan evden/işyerinden çıkabilir. Ancak bu durumun kiraya veren açısından haksızlık yaratmaması için taraflar arasındaki dengenin sağlanması adına kiracıya bazı yükümlülükler getirmiştir.
SÖZLEŞME BİTMEDEN EVDEN/İŞYERİNDEN ÇIKAN KİRACININ HUKUKİ SORUMLULUĞU NEDİR?
TBK m. 325’e göre, kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralanan evden/işyerinden çıktığı takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları makul bir süre için devam eder. Bu hükme göre kiracının sorumluluğu kalan sözleşme süresinin tamamı için değil, makul bir süre için devam edecektir.
Makul süre, benzer koşullardaki bir evin/işyerinin o bölgede yaklaşık olarak ne kadar sürede kiralanabileceğine göre belirlenecek olup kiracı, bu süre boyunca kira bedelinden sorumlu tutulacaktır. Yargı kararlarıyla da yerleşik uygulamaya göre, bir eve/işyerine 2-3 ay içerisinde yeni kiracı bulunabileceği kabul edilmektedir. Dolayısıyla kira sözleşmesi bitmeden evden/işyerinden çıkan kiracının, kira sözleşmesinden doğan borçları 2-3 ay daha devam edecektir denilebilir. Ancak kiralananın durumu, konumu ve niteliğine göre bu süreler her somut olayda değişiklik gösterecektir.
SÖZLEŞME BİTMEDEN İŞYERİNDEN ÇIKAN KİRACININ TACİR OLMASI HALİNDE
TBK geçici madde 2’ye göre, Kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, TBK m 325 hükmü 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Yani yukarıda açıkladığımız sorumluluğa ilişkin hüküm 1/7/2020 tarihine kadar, kiracının tacir olduğu sözleşmelerde uygulanmayacaktır. Bu halde, kira sözleşmelerinde, sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde ise mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.
KİRACI, KİRA SÖZLEŞMESİNİ DEVRALACAK YENİ KİRACI BULURSA NE OLUR?
TBK m. 325’e göre, kiracının somut olaya göre belirlenecek makul sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.
Kiracının bulduğu yeni kiracıyı, kiraya veren haklı gerekçeleri olduğu takdirde reddedebilir. Bu durumda kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları makul bir süre için devam eder. Haklı gerekçeye örnek olarak kiracının bulduğu yeni kiracının ödeme güçsüzlüğü içinde bulunması gösterilebilir. Kiraya veren, kirayı ödeyip ödeyemeyeceği belli olmayan bir kiracıyı kabule zorlanamaz. Ancak, kiracının bulduğu yeni kiracı, ödeme gücüne sahip, kira ilişkisini devralmaya hazır ve kiraya verenin kabul etmesi beklenebilecek bir kiracıysa, evi/işyerini boşaltan kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer. Bu durumda kiraya verenin yeni kiracıyı kabul edip etmemesi de önemli değildir. Zira yeni kiracıyı reddetmek için haklı bir gerekçesi bulunmamaktadır.
EVDEN/İŞYERİNDEN ÇIKMAK SÖZLEŞMEYİ SONA ERDİRMEK İÇİN YETERLİ Mİ?
Kira sözleşmesi, kiracının evi/işyerini boşaltmasıyla kendiliğinden son bulmaz. Kiracının kiraya verene bir bildirimde bulunması ve anahtarları teslim etmiş olması gerekir. Kiraya veren anahtarları teslim almaktan imtina ederse, kiracı durumu sulh hukuk mahkemesine bildirerek anahtarları mahkemenin gösterdiği yere tevdi etmelidir. Aksi takdirde kira sözleşmesi geçerliliğini sürdürecektir ve kiraya veren, kiracıdan kira talebinde bulunabilecektir.
Ayrıca TBK m. 334’e göre, kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir.
SÖZLEŞME BİTMEDEN EVDEN/İŞYERİNDEN ÇIKAN KİRACI DEPOZİTOSUNU ALABİLİR Mİ?
Depozitonun iadesi, kira sözleşmesinin sona ermesiyle söz konusu olur. Kira sözleşmesi, kiracının evi/işyerini boşaltmasıyla kendiliğinden son bulmaz. Kiracının kiraya verene bir bildirimde bulunması ve anahtarları teslim etmiş olması gerekir. Bildirimin yazılı yapılması şart değildir. Ancak, ileride çıkabilecek bir uyuşmazlık halinde ispat açısından kolaylık sağlaması adına bildirimin yazılı yapılması yerinde olur.
Kiracı, evi/işyerini boşalttığını kiraya verene bildirip anahtarları teslim ettiğinde kira sözleşmesi sona erecektir. Bu andan itibaren kiracı depozitosunu geri isteyebilecektir. Zira kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür. Burada dikkat edilmesi gereken husus, kiracının TBK 325 uyarınca kira sözleşmesinden doğan borçlarının makul bir süre için devam edecek olması, depozitonun iade edilmemesi için bir gerekçe oluşturmadığıdır.
KİRACININ EVDEN/İŞYERİNDEN ÇIKMASI HAKLI NEDENE DAYANIYORSA NE OLUR?
TBK m.331’e göre kiracı, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Bu durumda TBK m. 325 hükmü uygulanmaz.
KİRACININ ÖLMESİ HALİNDE KİRA SÖZLEŞMESİ SONA ERER Mİ?
Kiracının ölmesi kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Ölüm halinde külli halefiyet gereği ölenin alacakları ve borçları bir bütün halinde mirasçılara geçer. Bir borç ilişkisi olan kira ilişkisi de kiracının ölümü halinde mirasçılara geçer. Bu durumda TBK m.333’e göre kiracının ölmesi durumunda mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler.
