Kentsel Dönüşüm
Kentsel dönüşüm; çökme, yıpranma ve bozulma olan kentsel mekanın ekonomik, toplumsal, fiziksel ve çevresel koşullarını kapsamlı ve bütünleyici yaklaşımlarla iyileştirmeyi ve imar planına uygun olarak düzenlemeyi konu alan yöntem ve eylemlerin tümünü oluşturan bir süreçtir.
Ülkemiz açısından son yıllarda yaşanan felaketler ekonomide büyük bir havuza sahip olan inşaat sektöründe yaşanan eksikliklerin uluslararası standartlara uygun ve gerekli düzenlemelerin yapılmasını zorunlu kılmıştır. Bu açıdan yapılan düzenlemelerin tarafları teşvik edecek şekilde halihazırda inşa edilmiş binalarla birlikte var olan binaları da kapsaması zorunlu hale gelmiştir.
Kanun koyucu sorun ve ihtiyaçları da gündemine alarak 2012 yılında 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunu yürürlüğe koymuştur. 6306 sayılı kanunun amacı depreme dayanıksız ve ekonomik ömrünü tamamlamış binaların güvenli hale dönüştürülmesidir.
Kentsel Dönüşüm Yasası
Kentsel dönüşüm hukukunun dayanağı olan temel yasa 2012 yılında yürürlüğe giren 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanundur.Kanunun getirdiği yenilik ve uygulamaların olası sıkıntıların önüne geçtiği hemen herkesçe dile getirilirken bunun yanında başarılı ve sağlıklı bir dönüşümün ranta çevrilebileceği,bu durumda da bireyler barınma ve mülkiyet haklarının ihlal edilebileceği hususunda çeşitli eleştiriler gündeme gelmiştir. Bunun yanı sıra kentsel dönüşüme yasal dayanak olabilecek kanun ve KHK’leri şöyle sıralayabiliriz:
-5393 sayılı Belediye Kanunu madde 73
-5216 sayılı Büyükşehir belediyesi Kanunu
-6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun
-775 sayılı Gecekondu Kanunu
-2981 sayılı İmar Affı Kanunu
-644 ve 648 sayılı KHK
6306 sayılı kanun kentsel dönüşümün amacı, kentsel dönüşüm süreci, bu süreçte uygulanacak olan usul ve yöntemlere yer vermiştir.Kentsel dönüşümün iptali davalarında ise İdari Yargılama Usulü Kanunu uygulama alanı bulmaktadır.
Kentsel Dönüşüm Yönetmeliği
Madde 1- (1) Bu Yönetmeliğin amacı; 16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca, riskli yapılar ile riskli alan ve rezerv yapı alanlarının tespitine, riskli yapıların yıktırılmasına, yapılacak planlamaya, dönüştürmeye tabi tutulacak taşınmazların değerinin tespitine, hak sahibi olacaklarla yapılacak anlaşmaya ve yapılacak yardımlara, yeniden yapılacak yapılara ve 6306 sayılı Kanun kapsamındaki diğer uygulamalara ilişkin usul ve esasları belirlemektir.
Yapılan değişikliklerle yönetmelik 2014 yılında son şeklini almıştır. Yönetmelikte inşaat şirketlerinin uyması gereken kurallar, gayrimenkulü kentsel dönüşüme uğrayan kişilere sunulacak seçeneklerin ne olduğu, idarenin nerelerde kamulaştırma politikaları güdebileceği, risk faktörlerinin neye göre belirleneceği gibi hususlar yer almaktadır.
Kentsel Dönüşüm Davası
Riskli yapı ve riskli alanlarda iptal davaları, kanunda ayrı bir süre bildirilmemişse, Danıştay ve İdare Mahkemelerinden yazılı bildirim veya tebliğ yapılan günü takip eden günden itibaren 60 gün içinde açılmalıdır. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanuna göre yapılan düzenlemeye göre ise yapılacak tüm işlemlerle ilgili olarak mağdur statüsünde bulunduğunu iddia eden taraflar işlemi öğrendikleri ve kendilerine tebliğ edildiği süreçten itibaren 30 gün içerisinde idari yargıda iptal davası açabilirler.
Dava açma süresi özel mevzuat olan 6306 sayılı kanunda 30 gün olarak belirtildiği için bu konuda açılacak olan iptal davaları 30 günlük süreye tabidir. Dava süresince bu alanda telafi edilemeyecek sonuçlar ortaya çıkabileceği için aynı zamanda idare mahkemesinden yürütmenin durdurulması talebinde bulunulmalıdır.
Yürütmenin durdurulması kararına karşı tebliğini takip eden günden itibaren 7 gün içinde ve bir defaya özgü Bölge İdare Mahkemesine itirazda bulunulabilir. İdare mahkemesinin verdiği kararlara karşı tebliği takip eden günden itibaren 30 gün içerisinde bölge idare mahkemesine;bölge idare mahkemesinin kararına karşı ise kararın tebliğ edildiği günü takip eden günden itibaren 30 gün içerisinde temyiz merci olan Danıştay’a başvuruda bulunulabilir.
-6306 sayılı Kanun Madde 6-(9) Bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde 6/1/1982 tarihli ve 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilir.
Kentsel dönüşüm sırasında sıklıkla karşılaşılan davalardan biri de arsa payı düzeltilmesi davasıdır. 6306 sayılı Kanun madde 6 (1) de belirtildiği üzere ⅔ oranın sağlanmasında mevcut arsa payı dikkate alınacağından arsa payının düzeltilmesi yapı maliklerince önem taşımaktadır.
Proaktif Hukuk ve Danışmanlık Bürosu, Türkiye’de kentsel dönüşümün merkezi haline gelen İstanbul’da müvekkillerine kentsel dönüşüm alanında oluşturmuş olduğu uzman ekiple kaliteli bir hizmet sunmaktadır.Büromuzun Kentsel Dönüşüm Hukuku alanında verdiği başlıca hizmetleri şu şekilde sıralayabiliriz:
-Genel olarak kentsel dönüşüm hukukundan doğacak tüm ihtilaflarla alakalı online danışmanlık hizmeti verilmesi ve kentsel dönüşüm avukatı atanması,
-Taşınmazla alakalı doğabilecek tüm idari işlemlerin tespiti ve konuyla alakalı gerek ilgili idareye başvuru sürecini takibi; gerekse de idari mahkemeler nezdinde taşınmaz malikinin mülkiyet hakkının korunması,
-İdareyle anlaşılması halinde Müteahhit firmayla imzalanacak olan sözleşmenin incelenmesi; uyuşmazlık çıkması halinde taşınmaz malikinin sahip olduğu hakların layıkıyla yerine getirilmesi, gerekli başvuruların yapılması ve işin takibi,
-İdareyle anlaşmaya varılamaması halinde, Bakanlıkça verilecek olan “acele kamulaştırma” kararına karşı; taşınmaz maliklerinin konuya çok vakıf olamamasından dolayı özellikle kamulaştırılacak taşınmazların gerçek bedelinin altında elden çıkmaması için tüm sürecin takibi ve konuyla alakalı yargı mercilerine başvuru, gibi konularda hizmet vermektedir.
