Şufa (Önalım Hakkı) Nedir?
Şufa hakkı, yani önalım hakkı paylı mülkiyette herhangi bir paydaş olanın payını üçüncü kişilere satması durumunda diğer paydaşlara satılacak payı öncelikle satın alma hakkı veren bir haktır olarak karşımıza çıkar.
Şufa hakkı yani önalım hakkı, paylı mülkiyetin kurulmasıyla doğacak ve herhangi bir paydaşın payını üçüncü kişilere satışıyla kullanılabilir hale gelecektir.Şöyle ki;ortak olarak alınan veya ortak olunan bir gayrimenkul bulunduğu durumda , bulunan bir hisse satılacağı takdirde, öncelikle diğer hissedarlara satılacak olan bu hisseyi alıp almayacakları sorulması kanunen zorunluluktur.Şöyle ki mevcut hissedarların bu satış işleminden önce satın almama beyanları var ise de ( yazılı veya sözlü olması fark etmeyecektir ) mevcut işlem için şufa hakkını ortadan kaldırmayacaktır.
Şöyle ki şufa hakkı hisseli olan gayrımenkullerin satışından sonra varlığı ortaya çıkan bir hak olarak karşımıza çıkar ve bundan dolayı satış öncesinde yapılan anlaşmaların hukuken bir bağlayıcılığı yoktur.
Şufa Hakkı Ne Zaman Kullanılabilir?
Şufa hakkı yani önalım hakkı ancak paylı mülkiyette tabi taşınmazlarda kullanılır. Kat mülkiyeti veya kat irtifakı olan taşınmazlarda şufa hakkı kullanılamaz. Burada taşınmazın arsa veya daire olmasının bir önemi bulunmaz. Şufa hakkının kullanılabilmesinin önşartı için taşınmazın vasfı değil, taşınmazın paylı mülkiyete tabi olması gerekir.
Şufa hakkı paylı mülkiyette kullanılabilir
Şufa hakkı fiilen taksim edilmemiş taşınmazda kullanılır
Şufa hakkı paydaşlar tarafından kullanılabilir
Şufa Hakkı Kimlere Karşı İleri Sürülür?
Şufa hakkı, paydaşın payını satın alan alıcıya karşı kullanılır.Gayrimenkulün alıcısı yani üçüncü kişi şufa davasının davalısı olarak karşımıza çıkacaktır.Şufa davalarında payını satan paydaşa karşı dava açılamaz.
Birde paydaşın diğer bir paydaşa yaptığı satışlarda şufa hakkı kullanılmaz. Önalım hakkı üçüncü kişilere karşı kullanılabilir bir haktır ve davası da 3.kişiye yöneltilir ve paydaşlara karşı kullanılamaz.
Şufa Hakkı Davasında Alacaklının Noter Bildirimi
Alıcı taraf,tüm paydaşlara taşınmazı satın aldığını noter aracılığıyla bildirmekle yükümlüdür.. Bildirme yükümlülüğünü yerine getirmeyen alıcı taraf paydaşların açacağı şufa davası ile karşı karşıya gelecektir. Alıcı kişi paylı taşınmazdan pay aldığını noterden değil de yazılı bir şekilde yerine getirse bile bu bildirim geçersiz olacaktır,çünkü noter ile bildirim yükümlülüğü zorunludur.
Şufa Hakkı (Önalım) Davasında Süreler?
Süresiz şekilde paydaşların dava açmanın hak kaybına yol açacağı düşünüldüğü için şufa hakkını kullanarak dava açılması için belirli süreler öngörülmüştür.Şufa hakkının kullanılması bakımından kanunda 2 farklı süreden bahsedilir.
Şufa hakkı yani önalım hakkı sahibi; paydaşlara gayrimenkulün alıcısı tarafından satış noter aracılığıyla bildirilmiş ise , satışın bildirildiği tarihten itibaren 3 ay içerisinde şufa davasının açılması gerekecektir yoksa bu hak düşer.
Şufa hakkı sahibi bu hakkı paydaşlara satış noter vasıtasıyla bildirilmemiş ise her halde satışın gerçekleştiği tarihinden itibaren 2 yıl içerisinde şufa davasının açılması gerekecektir.
Şufa hakkını kullanma süresi dediğimiz bu belirlenen süreler hak düşürücü nitelikte sürelerdir. Bu süreler geçirilirse bundan sonra şufa davası açılması mümkün olmayacaktır.
Sözleşmeden Doğan Şufa Hakkı Ne Demektir?
Taşınmaz malın maliki kimse veya hissedarı tarafından o taşınmaz üzerinde bir mülkiyet payı bulunmayan bir üçüncü kişiye sözleşme ile tanınan şufa hakkı olarak tanımlanır.Bu şufa hakkı sözleşmesinin noterce düzenlenmiş olması gerekir.
Şufa hakkının tapu siciline şerhi de malik veya yetkili temsilcinin yazılı istemi ile olacaktır. Şufa sözleşmesinin de şerh istemi ile birlikte tapu sicil müdürlüğüne verilmesi gerekecektir.
Şufa Davasında Yetkili Ve Görevli Mahkeme Neresidir?
Şufa davasında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir.Şufa davasında yetkili mahkeme ise gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesi olacaktır.
Şufa Hakkında (Önalım) Feragat Mümkün Müdür?
Şufa hakkı yani önalım hakkı özel hukuk ilişkilerinden doğan bir hak olarak karşımıza çıkar.. Hak sahibi olan pay sahibi söz konusu haktan feragat edebilecektir. Önalım hakkında feragatin resmi şekilde yapılarak tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir.
Eğer ki somut bir satışta önalım hakkını kullanmaktan feragat var ise adi yazılı bir şekilde yapıldığında geçerli olacaktır.
Somut bir satış var ise feragat eden hak sahibi paydaş gayrimenkulün tekrar satışı halinde feragat ettiği şufa hakkını yeniden kullanabilecektir.
Daha önce de belirttiğimiz gibi somut bir satış ile ilgili olmayan ve genel nitelikte bir şufa hakkından önceden feragatin adi yazılı bir şekilde yapılması durumunda işlem geçersiz olacaktır.
Şufa hakkı şartları düşünüldüğünde bir avukat yardımı ile sürdürülmesi gereken bir süreçtir.Proaktif hukuk bürosu olarak 2001 yılından beri sizlere deneyimli avukatlar ile destek vermekteyiz.Sizleri her konuda yardım idin ofisimize bekleriz.
