Tapu iptali ve tescili davası, tapudaki kaydın gerçek hak sahibini yansıtmadığını, yolsuz bir tescil olduğunu iddia edenler tarafından açılır ve tapudaki yanlışlığın düzeltilmesi amaçlanır.
Tapudaki tescilin sebebe bağlılık özelliği vardır. Yani tapuya kaydedilmesi gereken malikin, önceki malikten söz konusu malı geçerli bir satış, bağış gibi bir sözleşme ile almış olması gerekir. Eğer bu sözleşmeler geçersizse, tapuya tescil de geçersiz olacaktır.
Tapu İptal Davası Açması İçin Gereken Koşullar
Tapu iptal davası açabilmek için birtakım koşulların varlığı gerekir.
Tapu kütüğünde haklı bir neden olmaksızın işlem yapılmış olması,
Malik dışında başka bir kişi adına tescil yapılmış olması,
İlgili tescilin değiştirilmiş olması,
İlgili tescilin tapu kütüğünden silinmiş olması,
Yapılan yolsuz tescil sonucu ayni hakkın zedelenmiş olması,
Gerekir.
Tapu kütüğünde bulunan yolsuz tescile karşı gerçek malikler el atmanın önlenmesi veya istihkak davası açabilirler.
Fakat ispat olarak zor ve uzmanlık gerektiren bir dava olduğu için uzman bir avukatla takip edilmesi önerilir.
Mirastan mal kaçırma; ailelerin sadece bir çocuğa miras bırakmak istemeleri, sadece erkek çocuklara miras bırakmak istemeleri veya önceki evlilikteki çocuklara miras bırakmak istememeleri gibi nedenlerle uygulanan bir yöntemdir.
Mirastan mal kaçırmada, miras bırakan kişi tapuda satış işlemi yapıyormuş gibi devir yapıp, aslında taşınmazı bağışlamaktadır. Bu durumda bu satış muvazaa* nedeniyle geçersiz olmaktadır.
Bu muvazaadan zarar görenler yani diğer mirasçılar önce tenkis* davası sonra tapu iptali ve tescil davası açabilirler veya ikisini aynı anda açabilirler.
Muvazaa iddiası sözleşmenin taraflarından biri tarafından ileri sürülüyorsa yazılı delille ispat etmesi zorunludur. Muvazaa ile tapulu taşınmazı intikal* ettiren kişinin ölümü halinde mirasçıları tarafından ileri sürülen muvazaa iddiasında da yazılı delille ispat zorunludur.
Mirasçılar kendi haklarına dayanarak dava açarlarsa muvazaayı her türlü delille ispat edebilirler. Taşınmazın gerçek bedeli ile temlik bedeli arasında açık bir oransızlık olması halinde muvazaa olduğu var sayılır.
Muris (miras bırakan) muvazaasına dayalı açılan tapu iptali ve tescili davalarında murisin gerçek iradesine bakılır. Bu noktada Yargıtay belirli ölçütler belirlemiştir :
Murisin ve miras bıraktığı kişinin mali durumu,
Yörenin gelenekleri,
Miras bırakanın sözleşmeyi yapmakta haklı bir nedeninin bulunup bulunmadığı,
Satış bedeli ve gerçek bedel arası fark,
Aile içi ilişkiler.
Bir taşınmazın aile konutu olması sebebiyle, tapuda aile konutu şerhi düşülmüşse bazı işlemler diğer eşin izni olmaksızın yapılamaz. Satış ve devir işlemleri diğer eşin rızası olmaksızın yapılamaz. Yapılırsa hukuka aykırı ve yolsuz tescil olur.
Bu gibi durumlarda rızası olmayan eş, tapu iptali ve tescil davası açılabilir.
Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası
Vekil, vekalet verene karşı sadakat ve özen yükümlülüğü borcu altındadır. Vekil, vekalet verenin rızası olmaksızın veya vekalet yetkisi aşarak bir işlem yaparsa, vekalet vereni bir zarara uğratırsa bundan sorumlu olur.
Vekil, vekalet yetkisini aşarak taşınmaz üzerinde hak değişikliği veya devir tesis ettiğinde yolsuz tescil söz konusu olur.
Vekilin bu işlemine karşı tapu iptali ve tescil davası açılabilir.
Fakat burada kendisi lehine hak tesis edilen veya taşınmaz kendisine devredilen kişi iyi niyetli olursa, iyi niyetli kişinin hakkı korunur ve tapu iptali davası açılamaz. Ancak devir yapılan kişinin kötü niyetli olması halinde tapu iptali davası açılabilir.
Hesap Hatası Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası
Tapu sicilindeki basit yazım veya hesap hatalarını ilgili tapu memuru kendiliğinden düzeltir.
Bu ölçüyü aşan hatalar iki tarafın da yazılı rızasının varlığında tapu memurunca düzeltilebilir.
İki tarafın da yazılı rızası yoksa, mahkeme kararı olmadıkça tapuda düzeltme yapılamaz.
Olağan Zamanaşımı ile Taşınmaz Mülkiyeti Kazanma
Geçerli bir hukuki sebebe dayanmaksızın tapu siciline sahip olan kişi, davasız ve aralıksız 10 yıl boyunca mülkü iyi niyetle kullanırsa 10 yılın sonunda o taşınmazın mülkiyetini kazanır.
Olağanüstü Zamanaşımı ile Taşınmaz Mülkiyeti Kazanma
Tapu kaydı bulunmayan taşınması, davasız ve aralıksız 20 yıl boyunca malik sıfatıyla kullanan kişi, 20 yılın sonunda o taşınmazın mülkiyetini kazanır.
Burada iyiniyet aranmaz.
Tapu iptali ve tescil davası ayni bir hak olan mülkiyet hakkına dayandığı için ve tapudaki yanlışlık tapu kaydına olan güveni zedeleyeceği için zamanaşımına tabi değildir. Her zaman açılabilir.
Tapu İptali ve Tescil Davası Kimlere Karşı Açılır?
Tapu iptali ve tescil davası, tapuda adına yolsuz tescil yapılan kişiye karşı açılır.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Tapu iptali ve tescil davası, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır.
Tapu İptali ve Tescil Davasında Vekalet Ücreti ve Mahkeme Harcı
Tapu iptali ve tescil davasında mahkeme harcı, taşınmazın değeri üzerinden belirlenir.
Vekalet ücreti de taşınmazın değeri üzerinden belirlenir ve %10-%15 arası bir orandır.
ÖZET: Somut olayda; yukarıda açıklandığı üzere, dava dilekçesi ve davacı tarafın yargılama aşamasındaki beyanlarından, davanın, TMK'nın 713/2. fıkrasında yer alan maliki 20 yıl önce ölmüş hukuki sebebine dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davası olduğu anlaşılmaktadır. 6100 sayılı HMK'nun 26.maddesi uyarınca hakim tarafların talep sonuçlarıyla bağlıdır; ondan fazlasına veya başka bir şeye karar veremez. Mahkemece iddia ve savunma doğrultusunda taraf delillerinin toplanması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, talebin dayanağı olan hukuki sebep gözardı edilerek kayıt maliklerinin bilinen kişiler olduğu gerekçesi ile hüküm kurulması doğru olmamıştır.
(4721 S. K. m. 713) (6100 S. K. m. 26)
Dava ve Karar: ... ile ... ve müşterekleri aralarındaki tapu iptali ve tescil davasının reddine dair ... 1. Hukuk Mahkemesi'nden verilen ... sayılı hükmün duruşma yapılması suretiyle Yargıtay'ca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmiştir. Dosya incelenerek işin duruşmaya tabi olduğu anlaşılmış ve duruşma için .. Salı günü tayin edilerek taraflara çağrı kağıdı gönderilmişti. Duruşma günü temyiz eden davacı vekili Avukat ... geldi, karşı taraftan kimse gelmedi. Duruşmaya başlanarak temyiz isteğinin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan ve hazır bulunanların sözlü açıklaması dinlendikten sonra duruşmaya son verilerek; dosya incelendi, gereği düşünüldü:
Davacı vekili, dava konusu ... parsel sayılı taşınmazlarda paydaş olan İsa kızı ...'in 22.11.1957, ... kızı ...'nin ise 26.04.1984 tarihinde öldüğünü, davacının babası ... ile diğer paydaşlar arasında yapılan rızai taksim sonucunda taşınmazlara ölene kadar ...'in malik sıfatıyla, nizasız*, fasılasız zilyet olduğunu, ölümünden sonra bu zilyetliği davacının sürdürdüğünü, İsa kızı ... ve ... kızı ...'ye ait paylar yönünden TMK'nın 713/2 maddesi uyarınca davacının mülkiyet hakkını kazandığını dava dilekçesinde açıklayarak anılan parsellerdeki İsa kızı ... ve ... kızı ... paylarının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesi istemiş, yargılama aşamasındaki beyanlarında, dava dilekçesindeki beyanlarını tekrar ettiğini bildirmiştir.
Bir kısım davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ... vekili ile davalı ..., davanın reddini savunmuş; diğer davalılar, herhangi bir beyanda bulunmamıştır.
Mahkemece, dava konusu taşınmazların tapu kayıt maliklerinin ve mirasçılarının belirli olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi üzerine; hüküm, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Kural olarak, tapulu bir taşınmazın veya tapuda kayıtlı bir payın kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik yoluyla edinilmesi mümkün değildir. Ancak, kanunun açıkça izin verdiği ve düzenlediği ayrık durumlarda tapulu bir yerin veya tapuda kayıtlı bir payın koşulları oluştuğu takdirde kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik yoluyla edinilmesi mümkün olabilir. Kanunun açıkça izin verdiği hallerden biri de TMK'nun 713/2. maddesindeki düzenlemelerdir. TMK'nun 713. maddesinin 1.fıkrasında; tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak 20 yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir denilmiştir.
Aynı maddenin 2. fıkrasında ise; aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya 20 yıl önce ölmüş ya da hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir amir hükmüne yer verilmiştir. TMK'nun 713/2. maddesinde yer alan üç halden biri olan ... ölmüş... ibaresi, Anayasa Mahkemesi'nin ... sayılı kararıyla iptal edilmiş ise de; Dairenin sapma göstermeyen uygulamalarında, Anayasa Mahkemesi'nce yürürlüğün durdurulmasına ilişkin kararın verildiği 17.02.2011 tarihine kadar hak sahipleri yararına kazanma koşulları oluşmuş, malik 20 yıl önce ölmüş ve 20 yıllık kazanma süresi de dolmuş ise, bu tür hak sahiplerinin de dava açma yönünden kazanılmış haklarının olduğu kabul edilmektedir.
Somut olayda; yukarıda açıklandığı üzere, dava dilekçesi ve davacı tarafın yargılama aşamasındaki beyanlarından, davanın, TMK'nın 713/2. fıkrasında yer alan maliki 20 yıl önce ölmüş hukuki sebebine dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davası olduğu anlaşılmaktadır. 6100 sayılı HMK'nun 26.maddesi uyarınca hakim tarafların talep sonuçlarıyla bağlıdır; ondan fazlasına veya başka bir şeye karar veremez. Mahkemece iddia ve savunma doğrultusunda taraf delillerinin toplanması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, talebin dayanağı olan hukuki sebep gözardı edilerek kayıt maliklerinin bilinen kişiler olduğu gerekçesi ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır.
Sonuç: Davacı vekilinin temyiz itirazları yukarıda açıklanan nedenlerle yerinde olduğundan kabulüyle, hükmün 6100 sayılı HMK'nın Geçici 3. maddesi ve 1086 sayılı HUMK'un 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, Yargıtay duruşmasının yapıldığı tarihte yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi hükümleri uyarınca 1.350,00 TL Avukatlık Ücreti'nin davalıdan alınarak Yargıtay duruşmasında avukat marifetiyle temsil olunan davacıya verilmesine, taraflarca HUMK'un 440/I maddesi gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 15 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine ve 27,70 TL peşin harcın istek halinde temyiz eden davacıya iadesine 08.11.2016 tarihinde oybirliği ile karar verildi.
Muvazaa : Danışık
Tenkis : Eksiltme
İntikal : Geçme
Nizasız : Çekişmesiz
Mevcut makale tamamen değiştirildi.
