Taşınmaz satış vaadi taraflardan birine veya her ikisine de o taşınmazın satışının yapılmasını isteme hakkı sağlayan, iki tarafa da borç yükleyen hukuki anlamda bir ön sözleşmedir. Sözleşmenin taraflarının düzenlemiş oldukları ön sözleşme, ana sözleşmenin kurulmasının hüküm altına alınması amacıyla akdedilmektedir.
Sözleşme Taraflarının Borç ve Yükümlülükleri
Ön sözleşmenin yürürlük kazanması ile taraflardan herhangi biri yükümlülüğünü yerine getirmediği takdirde diğer tarafın ifayı talep hakkı doğacaktır. Satış vaadini kabul eden tarafın satışın yapılmasını istemesine karşın satış vaadinde bulunan tarafın borcunu yerine getirmemesi halinde satış vaadini kabul eden taraf mahkemeye başvurarak taşınmazın kendi adına tescil edilmesini isteme hakkına sahiptir.
Sözleşmenin Taraflarına Tanınan Haklar
Sözleşmenin temelini tarafların birbirlerine borçlandıkları edimler oluşturmakta ve tarafların sorumluluğu kişisel bir hak (nispi hak) niteliğinde olduğu için bu hakkı birbirlerine ve haleflerine karşı ileri sürebilirler. Sözleşmenin tarafı olmayan üçüncü kişilere karşı bu hak ileri sürülemez. Sözleşme tapuya şerh edildiği takdirde ise kişisel hak etkisini güçlendirir ve bu durumda sözleşmenin tarafı olmayan üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir. Tapuya şerh edilen satış vaadi sözleşmesi beş yıllık süre ile hüküm ve sonuç doğurmaktadır. Şerhten sonra beş yıl içerisinde satış gerçekleşmezse tapu memuru şerhi re’sen terkin edebilir. Yargıtay ise satış vaadi sözleşmesinin beş yıl geçmekle re’sen silinemeyeceğini, ilgilisinin talebiyle birlikte Tapu Müdürlüğünce terkin edilebileceğini belirtmektedir. Ayrıca satış vaadi sözleşmesi bir ön sözleşme niteliğinde olduğundan dolayı vaadin alacaklısı taşınmazın tapu yoluyla mülkiyetini kazanmadan malike tanınan geniş haklardan faydalanamaz.
Sözleşmesinin Şekli ve Geçerlilik Şartları
Taşınmaz satış vaadi karşılıklı borç yükleyen bir sözleşme olduğu için sözleşmenin geçerli olarak kurulabilmesi için tarafların karşılıklı ve birbirine uygun yazılı irade beyanı aranır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin bir diğer geçerlilik şartı ise sözleşmenin konusu taşınmazın belirli veya belirlenebilir olmasıdır. Örneğin paylı mülkiyetin söz konusu olduğu bir taşınmazda paylar belirli ise payın tamamına yahut da bir bölümüne ilişkin satış vaadi sözleşmesi geçerli olacaktır.
Sözleşmenin geçerliliği için asıl husus ise Borçlar Kanunu ve Noterlik Kanununda belirtildiği üzere, sözleşmenin noter huzurunda düzenlenerek resmi senedin taraflarca imzalanmasıyla geçerlilik kazanacağıdır. Belirtilen şekilde yapılmayan satış vaadi sözleşmeleri geçerlilik kazanmaz. Ayrıca sadece noterde onaylanma suretiyle hazırlanan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri geçersizdir. Noterlikçe düzenlenme yapılması zorunlu şekil şartı olup aksine yapılan sözleşmeler geçersizdir ve bu husus kamu düzenindendir.
Sözleşmenin esaslı şartlarının ve hükümlerinin değiştirilmesi de resmi şekilde yapılması durumunda geçerli olacaktır. Sözleşmenin temelini teşkil etmeyen ikincil nitelikli hususlar ise resmi şekle tabi olmadan değiştirilebilir.
Sözleşmenin Sona Ermesi
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi vaadin yerine getirilmesi vaadin yerine getirilmesi yani alacaklının bedeli ödemesi, borçlunun da alacaklıya taşınmazın tapusunu devretmesiyle olağan yoldan sözleşme sona erer.
Sözleşme taraflardan birinin ya da her ikisinin iradesine bağlı olarak fesih yoluyla da sona erebilir. Taraflar yapacakları yeni bir sözleşmeyle taşınmaz satış vaadi sözleşmesini önceki sözleşmenin şekline bağlı kalarak her zaman feshedebilirler.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi zaman aşımı yoluyla da sona erebilir. Sözleşmenin kurulduğu tarihte başlayarak on yılın sonunda zaman aşımı hükümleri uygulanır. Uygulamada sözleşme çerçevesinde taşınmazın zilyetliğinin alacaklıya teslim edildiği durumlarda zaman aşımı savunmasında bulunmanın dürüstlük kurallarına aykırılık teşkil edeceği gerekçesiyle dinlenilmeyeceği belirtilmektedir.
Taşınmazın tamamen yok olması ve kamulaştırma durumlarında da sözleşmenin konusuz kalmasından ötürü sona erdiğini söyleyebiliriz.
Taşınmaz mülkiyetinin devri borcu doğuran taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yüksek tutarlı ve taraflar için ciddi borçlar içeren bir sözleşmedir. Sözleşmenin hazırlanması ve imzalanması aşamasında alanında uzman avukatlardan hukuki destek ve danışmanlık alınması önem taşımaktadır. Proaktif Hukuk ve Danışmanlık Bürosu, sözleşmeler hukuku çerçevesinde sözleşmelerin hazırlanması, yorumlanması ve değişiklik yapılması noktalarında müvekkillerine hukuki danışmanlık hizmeti vermektedir. Sözleşmelerin içeriğinde müvekkil aleyhine olacak maddi ve manevi zararlarla, yaşanacak hak kayıplarının önüne geçmek amacıyla büromuz alanında uzman avukatlarıyla sorunların çözümünde gereken danışmanlık hizmetini sunmaktadır.
