Apartman ve Site Yönetiminde Hukuki Danışmanlığın Önemi

Apartman ve Site Yönetiminde Hukuki Danışmanlığın Önemi

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda bu kanuna bağlı yapıların (apartman, site vb.) yönetim esasları, kat malikleri ve toplu yapı sakinlerinin borçları, hakları, ortak alanın kullanımı kuralları, giderlere katılma yükümlülüğü gibi unsurları belirlenmiştir. Bu ana hatların belirlenmesi, şehir nüfusundaki son yıllardaki büyük artış ve bunun neticesi olarak ortaya çıkan kat mülkiyetine tabi yapılar ve bir veya birden çok imar parseli üzerine onaylı yerleşim planına göre yapılmış veya yapılacak toplu yapıların bu yapılarda yaşayan veya kullanan toplulukların belli bir düzene tabi olması gerekliliğini karşılamaktadır. Bu hatlar ne kadar kanun tarafından belirlense de ve kanun tarafından ne kadar yönetim serbestliği tanınsa da kat malikleri veya site sakinleri arasında yapı ile alakalı hukuki uyuşmazlıklar çıkmaktadır. Bu hukuki uyuşmazlıkların yargıya varmadan veya yargıya vardıktan sonra çözümü adına apartman veya site yönetimleri hukuk bürolarından danışmanlık hizmeti almaktadırlar. Hukuk bürolarından bu konu hakkında yönetici ve yönetim kurullarının alabilecekleri hizmetler genel olarak şunlardır;

  • Apartman ve site yöneticiliği için hukuki danışmalık.
  • Apartman site de yaşamanın doğurduğu hukuki ihtilafların çözüm yolları sunma.
  • Karar defterlerinin ve diğer bilgi, belgelerin tutulması ve kayıt aşaması.
  • Genel giderler ve aylık aidatların toplanması ve buna dair çıkan uyuşmazlıklar.
  • Apartman ve site için çalışan, genel bakım görevlisi, güvenlik görevlisi vb. işçiler ile iş hukuku çerçevesinde çıkmış veya çıkabilecek uyuşmazlıklar.
  • Ve uyuşmazlıkların çözümü için yargı yoluna başvurulması halinde dava takibi.

Proaktif Hukuk&Danışmanlık olarak birçok sitenin hukuki danışmanlığını yapmaktayız ve bu tecrübeyle site yönetimlerine tavsiyemiz danışmanlık için bu konuda deneyimli hukuk bürolarına müracaat etmeleridir.

Kat Mülkiyeti Kanununa Bağlı Yapıların Yönetimi

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 27. maddesinde anagayrimenkulun yönetim tarzı, kanunun emredici hükümlerinin saklı kalması şartıyla,  kat malikleri kurulunun kararlaştıracağı yönetim planınca belirlenir. Bu yönetim planı ancak kat malikleri kurulunun beşte dört oyuyla değiştirilebilir. Kat malikleri kurulunun, yönetim planı ve kanuna uygun alacağı kararlara bütün kat malikleri uymakla yükümlüdür. Ancak bu kurulun aldığı kararlara aykırı oy kullanan kat maliki, toplantısında bulunduğu kararın alındığı tarihten itibaren 1 ay içerisinde kararın iptali için yargı yoluna başvurabilmesinin yolu aynı kanunun 33. maddesinde öngörülmüştür. Bu talebin yöneltildiği mahkemenin hakim, genel hükümlere ve hakkaniyete uygun karar almakla yükümlüdür.

İlgili kanun anagayrimenkulun yönetilmesi için yönetici atanmasını veya üç kişilik yönetim kurulu oluşturulmasını emretmiştir. Yönetici, sayı ve arsa payı çoğunluğuyla iş başına gelir. Yöneticinin görev ve sorumlulukları vardır. Görevleri;

  • Genel yönetim işlerinin görülmesi.
  • Anagayrimenkul için tutulması gereken defterlerin tutulması ve belgelerin muhafazası.

Yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Bu yüzden kat maliklerine gelir ve giderlerin hesabının verilmesiyle sorumludur. Ve makamı denetlenmeye açıktır.

5711 sayılı kanunla birlikte Kat Mülkiyeti Kanununda değişikler yapılmış ve dokuzuncu bölüm olarak toplu yapılara ilişkin özel hükümler eklenmiştir. Bu toplu yapıların en bilindiği karşımıza siteler olarak çıkmaktadır. Birçok bloktan oluşan bu sitelerin her bloku, bağımsız bir blok yöneticisi tayin ederler ve bu tayin edilen yöneticiler site için toplu yapı temsilciler kurulunu oluşturur. Tek bir yönetim planıyla yönetilen siteler.

Kat Maliklerinin Yükümlülükleri

Kat Mülkiyeti Kanunu, kat malikleri için birçok hak ve sorumluluk yüklemiştir. Bu yükümlülükler;

  • Kat maliki, kat malikleri kuruluna katılmak ve yönetici veya yönetim kurulu seçmekle yükümlüdür.
  • Kat malikleri, ortak yaşam alanında hayat sürdürmenin gereği olarak, karşılıklı saygı çerçevesinde birbirlerine rahatsızlık vermemekle yükümlüdür.
  • Kat malikleri, kanuna uygun  yönetim planına ve kat malikleri kurulunun kararlarına riayet etmekle yükümlüdür.
  • Kat malikleri, apartman veya sitenin ihtiyaçları için tespit edilen aylık aidat bedelini ödemekle yükümlüdürler.
  • Kat malikleri, anagayrimenkulun bakım ve onarımını her daim gözetmekle yükümlüdürler.
  • Kat malikleri, anagayrimenkul ve diğer bağımsız bölümlere verdikleri zararlardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumlu olurlar.
  • Kat malikleri, anagayrimenkul veya sitenin bakımı için çalışan işçileri ücretlerini karşılamak için toplanacak paraya eşit olarak katılmakla yükümlüdürler.
  • Kat maliklerinin yükümlülükleri, kiracılar için de aynen geçerlidir.

Apartman veya Site Aidatlarının Ödenmemesi Durumunda

Apartman giderlerine katılmakla yükümlü olan kat maliğinin aidatını ödememesi durumunda, yönetici veya yönetim kurulunun alacak için icra takibi açma yetkisi vardır. Ancak icra takibi için, aidatını ödemeyen borçluya öncelikle ihtarname çekilmesi gerekmektedir.

 


Bu Makaleyi Paylaş