İpoteğin Hukuksal Düzenlenmesi

İpoteğin Hukuksal Düzenlenmesi

İpotek Nedir?

  İpotek, bir kişisel alacağın teminat altına alınmasını amaçlayan ve bir taşınmazın değerinden alacaklının alacağını elde etmesini sağlayan sınırlı bir ayni hak olarak tanımlanmıştır.Diğer mutlak haklar gibi ipotek de herkese karşı ileri sürülebilir ve rehinli alacaklıya öncelikle alacağını alma hakkı veren bir haktır.

 Mevcut olan yahut henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacak, ipotekle güvence altına alınabilir.

İpoteğin Alacağa Bağlı Olmasının Sonuçları Nelerdir?

Hakkın kullanılmasında ipoteğin alacağa bağlılığı mutlaktır. Yani, rehin hakkının kullanılmasının zorunlu şartı, paraya çevirme anında geçerli bir alacağın mevcudiyetidir. Alacak mevcut değilse, tescil edilmiş ipotek, alacaklıya hiçbir güvence sağlamaz. Rehinli alacaklı, rehin hakkını kullanmak için kişisel alacağını ispat etmelidir. Bu mutlaklık, en belirgin olarak limit ipoteğinde kendisini gösterir. Rehinli alacaklının tatmini talebi, tescil edilmiş olan üst sınırın tamamına ilişkin değil, gerçekte var olan ve alacaklı tarafından ispat edilen alacak miktarı için söz konusudur.

İpoteğin Kişisel Sorumluluğu Nedir?

  İpotekle güvence altına alınmış alacak ödenmediğinde, rehinli alacaklı alacağına kavuşmak için doğrudan borçlunun kişisel sorumluluğuna dayanarak haciz veya iflas yoluyla takip yapamaz. Öncelikle, rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip yapacaktır. Bu takip sonucu elde edilen meblağ alacağı karşılamaya yetmezse o takdirde, alacağın karşılanmayan bölümü için borçlunun diğer malvarlığı değerlerine başvurulabilir. Önce rehne başvurma ilkesine rağmen,  istisnai bir düzenlemeye göre, rehinle teminat altına alınan alacak aynı zamanda bir kambiyo senedine de bağlanmışsa, alacaklı, rehnin paraya çevrilmesi yoluna başvurmadan önce, kambiyo senetlerine özgü haciz ya da iflas yollarından birini seçebilir.  

İpotek İçin Kendi Alacağı Teminat Gösterilmiş İse Ne Yapılır?

Borçlu, borcuna karşılık kendi taşınmazını teminat olarak göstermişse, yani borçtan kişisel olarak sorumlu olan borçlu ile taşınmaz maliki aynı kişiyse, kişisel sorumluluk ile taşınmaz ile sorumluluk bir aradadır. Ancak ipoteğe konu olacak taşınmazın, borçlunun mülkiyetinde bulunması gerekmez; üçüncü bir kişi de taşınmazı üzerinde bir başkasının borcu için ipotek kurabilir.

İpotekli Taşınmaz Sahibi Borçtan Bizzat Sorumlu Değilse Ne Yapılır?

İpotekli taşınmaz maliki borçtan şahsen sorumlu değilse, rehinli alacağın muaccel olması, alacaklının yapacağı muacceliyet ihbarına bağlandığı hallerde bu ihbar, hem borçluya hem malike yapılmalıdır . Borçluya ihbar yapılmamışsa hiçbir takip yapılamaz; alacak muaccel olmamıştır. Malike ihbar yapılmamışsa alacak malik bakımından muaccel olmamıştır. Yani alacaklı, malike karşı rehnin paraya çevrilmesi yoluna başvurduğunda, malik alacağın kendisi açısından muaccel olmadığı itirazında bulunabilecektir. Malike yapılan ihbar, ipoteğe ilişkin ayni talebin muacceliyeti için zorunludur. Yoksa şahsi alacak zaten borçluya yapılan ihbarla muaccel hale gelir.  

İpotekli Taşınmaz El Değiştirirse Ne Yapılır?

Borçtan kişisel sorumlu olmayan yeni malik taşınmazı tek taraflı olarak yükten kurtarabilir.   Bu sadece rehinle yüklü taşınmazın el değiştirmesi halinde yeni malike tanınmıştır. Yani, rehni bizzat kuran taşınmaz malikinin böyle bir hakkı yoktur.  

 

Taşınmazın tek taraflı olarak rehin yükünden kurtarılması için, aşağıdaki şartların gerçekleşmesi gerekir   

a. Yeni malik, alacaktan dolayı şahsen sorumlu olmamalıdır.

b. Taşınmaz üzerindeki rehin hakları yeni malikin taşınmaz mülkiyetini kazandığı sırada mevcut olmalıdır.  

c. Rehin haklarının tutarı, taşınmazın değerini aşmalıdır.

d. Rehnin paraya çevrilmesi henüz talep edilmemelidir.

İpotekli Taşınmazın Korunması İçin Zorunlu Masraf Yapıldığı Durumda Ne Yapılır?

 

Zorunlu masrafların güvencesi alacaklının, rehinli taşınmazın korunması için yapmış olduğu zorunlu masraflar ve ödemiş olduğu sigorta primlerinden doğan alacaklarının, tescile gerek olmaksızın teminattan yararlanacağı öngörülmüştür. Bu bakımdan ipotek, alacaklı tarafından ödenen sigorta primleri ile ipoteğin konusunu oluşturan taşınmazın korunması için yapılan diğer masrafları da teminat altına almış olmaktadır.. Taşınmazın korunması için yapılmış bulunan zorunlu masraflar nedeniyle, alacaklı, tescile gerek olmaksızın, asıl alacak ile birlikte aynı derecede, söz konusu hüküm gereği ipoteğin sağlamış olduğu teminattan faydalanır. Bu durumda, ipotek hakkı sahibi alacaklının, vekaletsiz iş gören gibi hareket ettiği kabul edilmektedir .

 

Proaktif ailesi olarak sizlere çeşitli alanlarda en iyi hizmeti sunmayı hedeflemekteyiz.2001 yılında kurulan danışmanlık ve hukuk büromuza online ve bizzat ofisimize gelerek destek alabilirsiniz.


Bu Makaleyi Paylaş