Kamulaştırma Bedelinin Ödenmesi
İstimlak olarak da bilinen kamulaştırma, özel veya gerçek hukuk tüzel kişilerin mülkiyetinde bulunan taşınmaz malların kamu yararı esası gereğince idarenin mülkiyetine bedelinin ödenerek geçmesidir. İdare kamulaştırma işlemini kanuna uygun yapmak zorundadır. Peki kamulaştırmanın hukuki düzenlemesi yani ilgili mevzuatı hangi kanundur, Türkiye Cumhuriyeti idaresi tarafından kamulaştırma hukuki işlemleri 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanununun belirttiği usul ve esaslara göre yapılır.
İstimlakta, istimlaka maruz kalan vatandaşın mülkiyet hakkı kamulaştırılan taşınmazın bedelinin ödenmesi ile korunur. Kamulaştırma bedelinin ödenmesi Kamulaştırma Kanununun 10. maddesinde düzenlenmiş olup, kamulaştırma bedelinin tespitindeki esaslarda 11. maddede düzenlenmiştir.
Ancak kamulaştırma işlemine başvuran idare bazı zamanlarda ilgili kanun maddelerine aykırı hareket edebilmektedir. Böyle durumlarda vatandaş kamulaştırma bedeline itiraz davası açarak hak ve menfaatini hukuk yoluyla korumaya çalışmalıdır.
Kamulaştırma bedelinin ödenmesinde idare tarafından izlenecek usul ve esaslar;
Yatırımcı müdürlüğün başkanlık onaylı kamulaştırma ön onay fonu ile imar planı, kadastral paftası ve mülkiyet durum tespiti yapılır.
İlgili taşınmazın tapu kütüğü sayfasına Kamulaştırma Kanununun 7. maddesi gereği idari istimlak şerhi düşülür.
İlgili taşınmazın tapu müdürlüğünden mülkiyet belgeleri alınarak, Kamulaştırma Kanununun 8. maddesi gereği belediye bünyesinde oluşturulan kıymet takdir komisyonunda kıymet takdirleri yaptırılır.
Kıymet takdirinden sonra taşınmaz maliki ile uzlaşma yoluna gidilir. Uzlaşmanın sağlanıp, sağlanamaması halinde bu durum tutanak ile tespit edilir.
Uzlaşma tutanağı ile tespit edilen bedel Hesap İşleri Müdürlüğünce taahhüt altına alınarak kamulaştırma için belediye encümeninden satın alma kararı beklenir.
Türkiye Cumhuriyeti yetkili idari kurumları kanun vesilesiyle gerçekleştirmek yükümlülüğünde bulunduğu kamu hizmetlerinin gerçekleştirilebilmesi için gerekli taşınmazları, kaynak veya irtifak haklarını mülkiyetine geçirmek yani kamulaştırma ile satın almak suretiyle bu kamulaştırma bedellerini nakden peşin veya kanunlarda belirtilen durumlarda eşit taksitler halinde ödemek suretiyle kamulaştırma işlemini gerçekleştirebilirler.
Kamulaştırma bedelinin tespiti Kamulaştırma Kanunu madde 11’de belirtilenlere göre hesap edilir. Bu belirtilenlere göre hesabın yapılmaması veya ilgili taşınmazın değerinin çok altında bir bedel hesap edilmesi halinde vatandaşın kamulaştırma bedeline itiraz yolu açıktır.
Kamulaştırma Kanunu madde 11’e göre kamulaştırma bedelinin tespitinde göz önünde bulundurulacak durumlar şunlardır;
Taşınmazın cinsi ve nevi,
Taşınmazın yüz ölçümü,
Taşınmazın kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurları ve bu nitelik ve unsurların ayrı ayrı değeri,
Taşınmazın varsa eğer vergi beyanı,
Kamulaştırma tarihinde taşınmaz için yapılmış kıymet takdiri,
Kamulaştırılan taşınmazın kamulaştırma tarihindeki şartlarına göre olduğu gibi kullanılması halinde getireceği gelir,
Yapılarda resmi birim fiyatları, yapım maliyeti ve yıpranma payı,
Ve diğer objektif ölçütler.
Bu sayılan durumları göz önünde bulundurularak ve ilgili taşınmaz sahibinin de görüşleri dinlenerek hazırlanmış gerekçeli bir değerlendirme raporu ile kamulaştırma bedeli tespit edilir.
Kamulaştırma bedelinin ödenmesinde süre olarak kanun 45 günü işaret etmektedir. Bahsedilen bu 45 günlük süre taşınmaz malikinin veya malikin yetki belgesi verdiği kişinin idare ile bedel üzerinde anlaşmasının tanzim edildiği anlaşma belgesinin hazırlanma süresinden itibarendir.
Bu 45 günlük süre içerisinde idare anlaşılan bedeli ödemeye hazır hale getirerek malikten tapuda ilgili taşınmaz için ferağdan bulunmasını ister ve bu ferağdan sonra bedeli malike teslim eder.
Bu kamulaştırma bedelinin ödenmesinde bahsi geçen 45 günlük sürenin içerisinde tarafların anlaşması üzerine bedelin ödenmesi halinde taşınmaz maliki için kamulaştırmaya ve kamulaştırma bedeline itiraz yolu kapanacaktır.
Kamulaştırma bedelinin ödenmemesi üzerine taşınmazın maliki tarafına bir alacak hakkı doğmaktadır. İdare aleyhine doğan bu alacak hakkını tahsil edebilmek adına alacaklı eski malik icra takibine başvurabileceği gibi birçok hukuki yönteme de başvurabilir. Ancak idareye karşı girişilen icra takipleri her zaman başarılı olamamaktadır.
Yine böyle bir başarısız icra takibinde alacak hakkı sahibi 2013 senesinde iç hukuk yollarını tüketerek Anayasa Mahkemesine kamulaştırma adına mahkemenin tespit ettiği rakamın ilgili belediyece ödenmediğini, yapılan icra takibinin sonuçsuz kaldığını belirterek mülkiyet ve adil yargılanma haklarının ihlal edildiğini iddia ederek başvurmuştur. Bu başvurunun neticesinde Anayasa Mahkemesi 2014 senesinde başvurunun kabulüne ve başvurucunun mülkiyet ve adil yargılanma hakkının ihlal edildiğine kanaat getirerek başvurucu lehine yüklü bir manevi tazminata hükmetmiştir.
Proaktif Hukuk Bürosu olarak hakkını aramaya başlamanın kazanmanın yarısı olduğunu belirterek, hukuki desteğe ihtiyacı olanların yanında olacağımızı bildirmek isteriz.
