Van/Erciş depreminden sonra gündeme gelen kentsel dönüşüm adlı proje Türkiye’de depreme karşı dayanıksız binaların yenilenmesini öngören projedir. Kamu makamlarınca açıklanan rakama göre kentsel dönüşüm faaliyetleri öncesinde Türkiye Cumhuriyetindeki riskli yapıların oranı %70 civarındadır.
Kentsel Dönüşüm projesinin kapsamına giren riski yapılar ekonomik ömrü tükenmiş, hasar görmüş, kaçak binalardır. Bu yapıların tespiti T.C Çevrecilik ve Şehir Bakanlığından bu projenin yürütülmesi için ruhsat almış lisanslı firmalar tarafından yapılmaktadır.
Tespiti yapılan depreme karşı dayanıksız yapıların gerçekleşebilecek en yakın depremden önce yıkılıp yerine depreme karşı dayanıklı can ve mal güvenliğini sağlayabilecek yapıların yapılması kentsel dönüşüm projesinin ilk hedefidir.
Devlet tarafından desteklenen ve reklamı yapılan kentsel dönüşüm projesi için imar kanunun yetersiz olması ve oluşacak yeni hukuki durumları tanımlamak, çıkabilecek sorunları engellemek ve bu projeye bir düzen getirmek birtakım yasal düzenlemeler yapılmıştır. Bu yasal düzenlemelerin başında;
Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve bu kanunun uygulanmasına yönelik yönetmelik, gelmektedir.
Bu kanun haricinde binanızın kentsel dönüşümüyle ilgili çıkabilecek hukuki ihtilaflar için şu mevzuattan yararlanılır;
Dönüşüm Projeleri̇ Özel Hesabi Geli̇r, Harcama, Kredi̇ Ve Kaynak Aktarımı Yönetmeli̇ği̇,
6306 Sayılı Kanun Kapsamında Hak Sahi̇plerince Bankalardan Kullanılacak Kredi̇lere Sağlanacak Fai̇z Desteği̇ne İli̇şki̇n Karar.
Kentsel dönüşüm projesine dahil olduğunuzda bir çok kurum ve kişi ile hukuki ilişki içerisine gireceksinizdir. Bu hukuki ilişkilerde haklarınızın neler olduğu veya süreci nasıl yönetmeniz ve yönlendirmeniz gerektiği gibi sorularınızın cevaplandırılmasını istiyorsanız. Kentsel dönüşüm mevzuatına hakim ve kentsel dönüşüm ile ilgili verilmiş olan yargıtay kararlarını takip eden hukuk&danışmanlık bürolarından hukuki destek almanız gerekebilir.
Binanızın kentsel dönüşüme dahil olabilmesi için gerçekleşmesi gereken ilk şart binanızın depreme karşı dayanıksız olmasıdır.
Bu depreme karşı dayanıksızlığın lisanslı bir firma tarafından tespit edilmesi gerekmektedir. Bu tespit lisanslı teknik şirketlerin yapacağı deprem risk raporları ile sağlanır.
Tespitten sonra bina sakinlerin ⅔ çoğunluğunun kararı ile binanın yenilenmesi sağlanabilecektir. İsteyen sakinler yenileme masraflarını bankalardan çekebilecekleri kentsel dönüşüm kredisi ile sağlayabilir, isteyenler kredisiz olarak binalarının yenilenmesini gerçekleştirebilirler. Bankanın kredi için hesap blokeli hesap olup, anlaşılan müteahhit nakit akışını bu hesaptan sağlayacaktır. Ancak hesaptaki paranın tamamını kullanamayacak olan müteahhit firma belli bir düzende nakit sağlayabilecektir.
Riskli yapıların yenilenme dönüşümde süreç ilk olarak binanın dayanıksız olduğuna dair lisanslı bir firmaya yaptırılmış tespitin raporu ile başlar. Lisansı olmayan firmaların deprem risk raporları Bakanlıkça geçersizdir. Bu raporları bakanlık onaylamaz. Lisanslı firmalara yapılacak rapor başvurusu için binada sakin olan tek bir kişi bile yeterlidir.
Depreme dayanıksızlığın tespiti raporunun T.C Çevrecilik ve Şehircilik Bakanlığının onaylaması ile tapuya bu onay şerh düşürülür. Tapuya düşülen bu şerhle birlikte bina sakinlerine bilgilendirme yazısı gider. Bilgilendirme yazısında binanın depreme dayanaksız olduğu ile ilgili uyarılarda bulunulur.
Bahsedilen tapu şerhinden itibaren 60 gün içerisinde bina sakinlerinin ortak karar protokolünün bakanlığa iletilmesi ile binanın yıkım ve yeniden inşası süresi başlar.
Kentsel Dönüşüm Sürecinde Ortak Karar Protokolü Nedir?
Bina sakinlerinin üzerinde uzlaşmaları gereken ortak karar protokolünün içeriğini şu başlıklar oluşturmaktadır.
Binanın yeniden inşa edilmek istendiği,
Binanın yeniden inşasında bakalar aracılığı ile kredi kullanılıp, kullanılmayacağı,
Binanın yeniden inşası için hangi müteahhit firma ile anlaşıldığı,
Bu müteahhit firmanın inşaatı ne kadar sürede bitireceği,
Bina sakinleri ile, müteahhit firma arasındaki yükümlülük dağılımı vb.
Bu gibi noktalar apartman yönetiminin toplantısında varılacak ortak karar protokolü ile tespit edilir. Karara varılacak toplantıda ⅔ çoğunluk sağlanmalıdır. Bu çoğunluk hisse payı çoğunluğuna göre tespit edilecektir. geri kalan ⅓ ‘ün bu protokole itiraz ederek mahkemeye götürme hakkı mevcuttur.
Hukuki uyuşmazlıkların bir kısmı da bu bu itiraz hakkından kaynaklanıp, mahkemelere taşınmaktadır.
