Kiracının kiraya veren ile arasındaki kira sözleşmesine aykırı davranması ile ilgili düzenlemeler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ‘ nun 316 vd. maddelerinde yer almaktadır. Bu hükme göre kiracı, kiralananı, sözleşmede kararlaştırılan şekilde özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlü tutulmuştur.
Kiracının özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme yükümlülüğüne aykırı davranışlarda bulunması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı iş yeri kirasında, en az 30 gün süre vererek meydana gelen aykırılığın giderilmesi, aksi durumda sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı ihtarda bulunacaktır. Konut ve çatılı iş yeri kirası dışında yer alan diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilecektir.
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında, kiracının kiralanan taşınmaza kasten ağır bir zarar vermesi, bu sebeple kiracıya verilecek olan sürenin yararsız olacağının anlaşılması ya da kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular açısından çekilmez hale gelmesi durumunda kiraya veren, yazılı bir bildirimde bulunarak sözleşmeyi hemen feshedebilecektir.
Kiracı bu konudaki yükümlülüklerini ihlal etmesi durumunda kendisine karşı yapılan ihtara rağmen süreklilik arz edecek şekilde yükümlülüklerini yerine getirmez, kiraladığı taşınmazı sözleşmeye aykırı şekilde kullanır ve bundan ötürü zarara sebebiyet verirse ve ayrıca komşulara saygı gösterme yükümlülüğünü ihlal ederse kiraya veren belirtilen sebeplerden dolayı tazminat talebinde bulunabilecek, kira sözleşmesinin feshedilmesini ve kiracının tahliyesini isteyebilecektir.
Sözleşmeye Aykırılık Nedeniyle Tahliye Davası Nasıl Açılır
Kira sözleşmesi, bir bedel karşılığında ve geçici bir süre için başkasına ait taşınır ya da taşınmaz malın kullanımının devredilmesine ilişkin taraflar arasında meydana gelen anlaşmayı ifade etmektedir. Kira sözleşmesi için kanunda öngörülen herhangi bir şekil şartı söz konusu olmadığından dolayı sözleşme yazılı olarak yapılabileceği gibi sözlü olarak da yapılabilecektir.
Sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye davasını açma hakkı kiraya verene tanınmıştır. Kiraya veren konumunda bulunmayan malik ya da intifa hakkı sahibi sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye davasını açamayacaktır. Sözleşmeye aykırılık sebebiyle açılacak olan tahliye davası, davacı / kiraya veren tarafından davalı / kiracıya karşı açılacaktır.
Tahliye davaları taşınmazın aynına ilişkin davalardan olmadığından dolayı dava, davalının ikametgahı adresinde, taraflarca sözleşmede yetkili kılınan yer mahkemesinde ya da sözleşmenin icra mahalli mahkemesinde ikame edilecektir. Kira sözleşmesi sebebiyle açılacak olan tahliye davalarında 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu gereğince Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir. Taraflar arasındaki sözleşmeye göre kiralayanın birden fazla olması durumunda mecburi dava arkadaşlığı gündeme gelecek ve davanın kiralayan kişilerin tamamınca ve birlikte açılması gerekmektedir.
Tahliye davasında aleyhine dava ikame edilen kişi davalı / kiracıdır. Kiracıların birden fazla olması durumunda tamamının davalı olarak gösterilmesi ve mecburi dava arkadaşlığının söz konusu olduğundan dolayı yapılacak olan bildirim ve ihtarların her bir davalıya iletilmesi zorunluluk arz etmektedir. Kiracının ölmesi halinde davanın taraf yokluğunda devam edemeyeceğinden bahisle davanın mirasçılara yöneltilerek açılması gerekmektedir.
Sözleşmeye aykırılık nedeniyle açılacak olan tahliye davalarında sözleşmeye aykırılığın giderilmesi için süreli ihtar gönderilmiş olması ve ihtarın sonuçsuz kalmış olması gerekmektedir. Sözleşmeye aykırılık nedeniyle ikame edilecek olan tahliye davalarında, ihtarda bulunulan süre içerisinde sözleşmeye aykırılığın giderilmesi ve sözleşme konusu kiralananın eski hale getirilmesine yönelik ihtarın davalıya tebliğ edilmesi zorunluluk arz eder. Yapılacak olan yargılamada sözleşmeye aykırılığın tespit ve kabul edilebilmesi, ortaya çıkan aykırılığın kiralananın doğrudan kullanılmasından doğması ve kaynaklanması gerekmektedir.
Kiracının sözleşmeye aykırı davranması nedeniyle tazminat talebinde bulunacak ve tahliye davası ikame edecek olan kişilerin hak kaybı yaşamaması ve hukuki sürecin hızlı şekilde işletilmesi adına uzman bir avukattan danışmanlık hizmeti alınması tavsiye edilmektedir. Hukuk büromuz, sözleşmeye dayalı davalarda müvekkillerine hızlı şekilde sonuç sağlamaya yönelik çözümler sunmaktadır.
