TAHLİYE DAVASI
Konut ve çatılı işyeri kirası sözleşmelerinin sona ermesi bakımından 6098 Sayılı TBK’nın 347 ve devamındaki maddelerinde bildirim yoluyla ve dava yoluyla olmak üzere iki yol öngörülmüştür. Bu yollardan dava yoluyla sona erme, uygulamada “tahliye davası” yahut “kiracı tahliye davası” olarak bilinmektedir. Bu yazımızda tahliye sebeplerini, tahliye davasının şartlarını, sonuçlarını ve kiracının haklarını inceleyeceğiz.
KİRA SÖZLEŞMESİNİN TAHLİYE DAVASI YOLUYLA SONA ERMESİ
Kira sözleşmesinin dava yoluyla sona ermesi TBK md. 350-356 arasında düzenlenmiştir. Konut ve çatılı işyeri kiraları için geçerli olan bu hükümlere göre belirlenen sebeplerin varlığı halinde, kira sözleşmesi bildirim yoluyla sona erdirilemeyecektir. Bir tahliye davası açılarak, mahkemeden bozucu yenilik doğuran tahliye kararının alınması gerekecektir. Mahkeme, tahliye davası sebeplerinden birinin bulunup bulunmadığını tespit edecek, tahliye sebeplerinden birinin bulunması halinde, kiracının taşınmazdan tahliyesine ve kiralananın kiraya verene iadesine karar verecektir. Mahkemenin kiralananın iadesine yönelik olarak verdiği bu karar, “yenilik doğuran” tahliye kararına ek olarak bir “eda” hükmü içermektedir.
1- TAHLİYE DAVASI SEBEPLERİ
TBK md. 354’e göre; “Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.” Bu maddeye göre, tahliye davası sebepleri kanunda belirtilenlerle sınırlıdır. Kanunun öngörmediği bir nedene dayanılarak tahliye davası açılamayacaktır.
a) KİRAYA VERENDEN KAYNAKLANAN TAHLİYE SEBEPLERİ
i. Kiraya Verenin Konut ya da İşyeri Gereksinimi Sebebiyle Tahliye
TBK md. 350 b.1’e göre; “Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,” tahliye davası açılabilir. Bu maddeye göre, konut ya da işyeri gereksiniminden bahsedebilmek için, kiraya verenin kendisinin kirada oturması, kiraya verenin oturduğu evin konut ihtiyacını karşılayacak seviyede olmaması gibi somut olguların bulunması gerekir. Yani kiralanın konut ya da işyeri olarak kullanma gereksiniminin “gerçek” olması gerekir. Ayrıca bu olgular yalnız kiraya veren için değil, kiraya verenin eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için gerçekleştiği takdirde, bu madde uygulama alanı bulabilecektir. Bakmakla yükümlü olunan şahıslar TMK md. 364’e göre belirlenecektir. Son olarak, kiralananın konut ya da işyeri olarak kullanma gereksinimi sebebiyle tahliye davası, belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sona ermesinden ve belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine veya fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılmış olmalıdır.
ii. Yeni Malikin Konut veya İşyeri Gereksinimi Sebebiyle Tahliye
TBK md. 351’e göre; “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.” Bu maddeye göre tahliye davası açabilmek için, bir kimse kiralananın mülkiyetini sonradan edinmiş olmalıdır. Sonradan edinme satım, bağışlama yahut miras gibi bir sebeple gerçekleşmiş olabilir. Ayrıca konut veya işyeri gereksinimi somut olgularla ispat edilmiş olmalıdır. Bu konuda, yukarıda kiraya verenin konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle tahliye başlığında yaptığımız açıklamalar aynen geçerlidir. Son olarak maddede belirtilen sürelere uyulmuş olması gerekir.
iii. Kiralananın Yeniden İnşa Veya İmarı Sebebiyle Tahliye
TBK md. 350 b.2 ve f.2’ye göre; “Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” Bu maddeye göre, yapılacak tamir, inşa, genişletme, değiştirme esaslı olmalıdır. Esaslılığın saptanmasında her somut olayın özellikleri ayrıca değerlendirilmelidir. Ancak kiralananın onarımı yahut değiştirilmesi için harcanan para, kiralananda meydana gelen değer artışı, esaslılığın saptanmasında kesin ölçüt olmamakla birlikte değerlendirmeye alınmalıdır.
b) KİRACIDAN KAYNAKLANAN TAHLİYE SEBEPLERİ
i. Yazılı tahliye taahhüdü sebebiyle tahliye
TBK md. 352/1’e göre; “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” Bu maddeye göre tahliye davası açılabilmesi için, tahliye taahhüdün bizzat kiracının yapmış olması gerekir. Tahliye taahhüdü yazılı olmalıdır. Ayrıca tahliye taahhüdünün kiralanın tesliminden sonra verilmiş olması gerekmektedir. Dolayısıyla sözleşme kurulurken sözleşmeye koyulan tahliye taahhüdü kayıtları geçerli olmayacaktır.
ii. İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye
TBK md. 352/2’ye göre; “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.” Bu maddeye göre tahliye davası açabilmek için, kiracıya kira bedelini ödememesinden dolayı iki haklı ihtar yapılmış olmalıdır. İhtarın haklı olabilmesi için, kiracının kira bedelini ödeme borcunu, borç muaccel olmasına rağmen yerine getirmemiş olmalıdır. Ayrıca ihtar yazılı olmalı ve hangi vadeye ait kira bedeline ait olduğu ayrıca belirtilmelidir. Söz konusu iki ihtar, bir yıldan daha kısa süreli kira sözleşmesi söz konusu ise kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmesi söz konusu ise bir kira yılı içinde yapılmış olmalıdır.
iii. Kiracının Veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Oturmaya Elverişli Konutunun Varlığı Sebebiyle Tahliye
TBK md. 352/3’e göre; “Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.” Bu maddeye göre tahliye davası açabilmek için, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin kendilerine ait bir konutunun bulunması, bu konutun kiralananla aynı ilçe veya belde sınırları içerisinde olması gerekir. Ayrıca bu konutun kiracının kullanımına elverişli bulunması gerekir. Kiraya veren, kira sözleşmesini yapmadan önce, kiracının, yukarıda belirtilen niteliklere sahip konutu olduğunu biliyorsa bu maddeye dayanarak tahliye davası açamayacaktır.
2- YENİDEN KİRALAMA YASAĞI VE KİRACININ TAZMİNAT HAKKI
TBK md. 355’e göre; kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.
Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Bu tazminat miktarının istenebilmesi için kiracının herhangi bir zarara uğramış olma şartı aranmaz. Eğer kiracı, son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden daha fazla bir zarara uğramışsa, kiraya verenden bu zararlarının giderilmesini de isteyebilir. Ancak, bu durumda kiracı, uğradığı zararın haksız tahliye nedeniyle olduğunu ispat etmek zorundadır. Bu zarar talebinin kapsamına, taşınmazı tahliye eden kiracının ödemek zorunda kaldığı taşınma giderleri, kâr yoksunluğu, eski ve yeni kiraladığı yerler arasındaki kira farkı ve yeni kiraladığı taşınmaz için yaptığı tadilat giderleri gibi masraflar girer.
SONUÇ
Kira sözleşmeleri kanunda iki şekilde sona erdirilebilmektedir. Bunlardan ilki bildirim yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesi iken, diğeri dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesidir. Dava yoluyla kira sözleşmesinin sonra erdirilmesi “tahliye davası” olarak bilinmektedir. Kanunda tahliye sebepleri sınırlı sayıda sayılmıştır. Bunlar haricinde bir sebeple tahliye davası açılamayacaktır. Bu sebepler kiraya verenden kaynaklanan sebepler ve kiracıdan kaynaklanan sebepler olarak ikiye ayrılır. Mahkeme tahliye davası sonucunda kiracının kiralanandan tahliye yanında, kiralananın kiraya verene iadesine de karar verir. Bu yönüyle tahliye davaları hem inşai hem eda davası niteliğine sahiptir. Kiracının tahliyesi halinde, kiraya verene kiralananı yeniden kiraya verme yasağı getirilmiştir. Kiraya veren bu yasağa aykırı davrandığı takdirde kiracı, son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminata hak kazanacaktır. Kiracının bu miktarı aşan bir zararı varsa bunları da ayrıca kiraya verenden talep edebilecektir.
