APARTMAN VE SİTELERDE YÖNETİCİ ATANMASI DAVASI: KAT MALİKLERİ KURULU ANLAŞMAZLIĞI, MAHKEMEDEN KAYYUM TALEBİ, GÖREVLİ MAHKEME VE HUKUKİ REHBER

APARTMAN VE SİTELERDE YÖNETİCİ ATANMASI DAVASI: KAT MALİKLERİ KURULU ANLAŞMAZLIĞI, MAHKEMEDEN KAYYUM TALEBİ, GÖREVLİ MAHKEME VE HUKUKİ REHBER

Kat malikleri kurulunun toplanamaması veya yönetici seçiminde yasal çoğunluğun sağlanamaması durumunda, ana gayrimenkulün bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurularak, mahkeme kararıyla yönetici görevlendirilmesi işlemine yönetici atanması davası denir. Bu süreçte zorunlu arabuluculuk aşamasının tüketilmesi ve tüm kat maliklerinin davaya dahil edilmesi yasal bir zorunluluktur.

1. YÖNETİCİ ATANMASI DAVASI NEDİR VE HUKUKİ NİTELİĞİ

Apartman, site veya iş merkezi gibi toplu yaşam alanlarında düzenin sağlanması, anagayrimenkulün bakımı, korunması ve mali yükümlülüklerin yerine getirilmesi bir yöneticinin varlığına bağlıdır. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), sekiz ve daha fazla bağımsız bölümü olan taşınmazlarda yönetici atanmasını zorunlu kılmıştır. Ancak uygulamada, kat malikleri arasındaki husumetler, ilgisizlik veya yönetim planındaki tıkanıklıklar nedeniyle yönetici seçilemeyebilir.

Yönetici atanması davası, hukuki niteliği itibarıyla bir "çekişmesiz yargı" işi gibi görünse de, kat malikleri arasındaki uyuşmazlıktan doğduğu için çekişmeli yargı dinamiklerini barındıran, hakimin müdahalesini gerektiren özel bir dava türüdür.

2. KAT MÜLKİYETİ KANUNU (KMK) KAPSAMINDA HAKİMİN MÜDAHALESİ

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesinin 6. fıkrası, bu davanın yasal dayanağını oluşturur. Kanun koyucu, mülkiyet hakkının kullanımından doğan krizlerin çözümsüz kalmasını engellemek amacıyla hakime olağanüstü bir müdahale yetkisi tanımıştır.

İlgili mevzuat gereği, ana gayrimenkulün yönetiminde anlaşmazlık çıkar veya kat malikleri toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o gayrimenkulün bulunduğu yerin Sulh Hukuk Mahkemesi, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine yönetici atar. Mahkeme, bu atamayı yaparken mümkün olduğunca kat maliklerini dinler ve hem malikler arasından hem de dışarıdan profesyonel bir kişiyi bu göreve getirebilir.

3. SULH HUKUK MAHKEMESİ DIŞARIDAN YÖNETİCİ ATANMASI ŞARTLARI

Davanın kabulü ve mahkemenin dışarıdan veya içeriden bir yönetici atayabilmesi için kanunda öngörülen maddi ve şekli şartların olgunlaşmış olması gerekir. Proaktif Hukuk olarak 25 yıllık mesleki pratiğimizde gözlemlediğimiz üzere, mahkemeler bu şartların varlığını re'sen (kendiliğinden) araştırır.

3.1. KAT MALİKLERİ KURULUNUN TOPLANAMAMASI

Dava açmadan önce, kat malikleri kurulunun yasal usullere uygun olarak toplantıya çağrılmış olması esastır. Hukuk metinleri üretiminde akademik disiplinin ve özellikle Marmara ekolünün mülkiyet hukuku öğretisinde sıkça altı çizildiği üzere; yargı makamı, kat maliklerinin kendi iradeleriyle bu sorunu çözme fırsatını kullanıp kullanmadıklarını denetler. Olağan veya olağanüstü toplantı çağrısı usulüne uygun yapılmamışsa, dava "erken açılmış" sayılarak reddedilebilir.

3.2. YÖNETİCİ SEÇİMİNDE ÇOĞUNLUK SAĞLANAMAMASI

Toplantı yapılmış ancak KMK'nın aradığı hem sayı hem de arsa payı çoğunluğu sağlanamamışsa, kriz mahkeme yoluyla çözülür. Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanmak zorundadır. Bu nitelikli çoğunluğun sağlanamaması, davayı açmak için yeterli yasal zemini oluşturur.

4. 2026 YILI ZORUNLU ARABULUCULUK VE DAVA ŞARTI

7445 sayılı Kanun ile yapılan değişiklikler uyarınca, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunlu hale getirilmiştir. 2026 yılı güncel yargılamalarında, yönetici atanması davası açılmadan önce arabuluculuk sürecinin işletilmiş olması mutlak bir dava şartıdır.

Arabuluculuk son tutanağı mahkemeye sunulmadan açılan davalar, usulden derhal reddedilmektedir. Bu durum, zaman kaybına ve vekalet ücreti ödeme riskine yol açmaktadır.

5. DURUŞMA SALONLARINDA SIKÇA KARŞILAŞTIĞIMIZ USUL HATALARI VE STRATEJİK ÇÖZÜMLER

Savunma ve strateji kurgulanırken, teorik bilginin duruşma salonlarındaki karşılığını bilmek hayati önem taşır. Mülkiyet hukuku öğretisinde sıkı sıkıya savunulan şekil şartları, uygulamada davanın esasına girilmeden usulden reddedilmesine yol açan en büyük mayın tarlasıdır. Müvekkillerin kendi başlarına veya uzman olmayan yollarla yürüttüğü süreçlerde en sık karşılaşılan hatalar ve bu hataların yargılamadaki yıkıcı sonuçları aşağıda özetlenmiştir.

5.1. Taraf Teşkili Krizleri: Ölü Malikler ve Mirasçılık Belgesi Çıkmazı

Yönetici atanması davası, niteliği gereği "zorunlu dava arkadaşlığı" barındırır. Uygulamada en sık yapılan hata, davanın sadece apartmanda sorun çıkaran birkaç malike veya eski yöneticiye karşı açılmasıdır.

Duruşma Salonu Gerçeği: Dava, davacı konumundaki malik veya malikler dışındaki tüm bağımsız bölüm maliklerine yöneltilmelidir. Tapu kayıtları güncel tutulmadan dava açıldığında, maliklerden birinin vefat etmiş olduğu genellikle ilk duruşmada hakimin tapu kayıtlarını celp etmesiyle ortaya çıkar. Bu durumda mahkeme, davacıya ölü malikin mirasçılık belgesini alması ve tüm mirasçılara tebligat çıkarması için kesin süre verir. Bu basit hata, yargılamanın aylar boyunca uzamasına ve usul ekonomisinin ihlal edilmesine neden olur.

5.2. Arabuluculuk Tutanağında Husumet Eksikliği

2026 yılı güncel dava şartı olan arabuluculuk kurumu, şekli şartlara sıkı sıkıya bağlıdır. Dava öncesi arabuluculuğa başvurulurken tüm kat maliklerinin "karşı taraf" olarak gösterilmesi zorunludur.

Duruşma Salonu Gerçeği: Vatandaşlar genellikle sadece anlaşmazlık yaşadıkları yöneticinin veya komşunun adını arabuluculuk formuna yazmaktadır. Mahkemeler, arabuluculuk son tutanağında tüm kat maliklerinin taraf olarak yer almadığını tespit ettiğinde, süreci tamamlanmamış sayarak davayı dava şartı yokluğundan usulden reddetmektedir.

5.3. Toplantı Çağrı İspatının (Tebligat) Çökmesi

Hakimin yönetici atayabilmesi için kat malikleri kurulunun yasal usullerle toplantıya çağrılmış ancak seçimi yapamamış olması esastır. Bu "çağrı" eyleminin ispatı en zayıf halkadır.

Duruşma Salonu Gerçeği: Asansör kapısına veya apartman panosuna asılan "Toplantıya Çağrı" kağıtları, mahkeme nezdinde hiçbir ispat gücü taşımaz. Hukuken geçerli bir çağrı için davetiyelerin maliklere imza karşılığı elden teslim edilmesi veya PTT aracılığıyla iadeli taahhütlü gönderilmesi şarttır. Duruşmada davalı maliklerden biri "Bana toplantı çağrısı yapılmadı" dediğinde ve davacı bu çağrıyı yazılı delille ispatlayamadığında, hakim "yasal toplanma şartı oluşmadığı" gerekçesiyle davanın reddine karar verir.

5.4. Karar Defterinin Sunulamaması ve Negatif İspat

Yönetici seçilemediğinin ispatı, sadece sözlü beyanla yapılamaz. Toplantının yapıldığına ancak çoğunluğun sağlanamadığına dair resmi bir tutanak mahkemeye sunulmalıdır.

Duruşma Salonu Gerçeği: Taraflar toplantıda kavga edip dağılmakta ve süreci tutanağa bağlamamaktadır. Mahkeme, "Yönetici seçimi maddesinin görüşüldüğü ve yeterli oya ulaşılamadığını" gösteren apartman karar defterini veya hazirun (katılım) cetvelini delil olarak talep eder. Bu belgelerin eksikliği, hakimin olaya müdahale yetkisini kısıtlar.

İlgili bölümün, Yargıtay içtihatları, duruşma salonu pratikleri ve SEO stratejileri gözetilerek derinleştirilmiş ve makalenin ana gövdesine (6. Bölüm olarak) entegre edilmeye hazır, detaylı versiyonu aşağıdadır.

6. GÖREVİNİ YAPMAYAN YÖNETİCİNİN DEĞİŞTİRİLMESİ: KMK MADDE 33 KAPSAMINDA HAKİMİN MÜDAHALESİ

Yönetici atanması davaları yalnızca yöneticisiz kalan apartmanlar için değil, mevcut yöneticinin görevini ihmal veya suiistimal ettiği kriz durumları için de kritik bir hukuki çıkış yoludur. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, mülkiyet hakkını korumak adına sadece yöneticinin varlığını değil, aynı zamanda yöneticinin işlevselliğini de teminat altına alır. Görevini kötüye kullanan, şeffaf hesap vermeyen veya yönetim planını ihlal eden bir yöneticiye karşı doğrudan KMK Madde 33 kapsamında "hakimin müdahalesi" talep edilebilir. Ancak bu süreç, rastgele işletilebilecek bir mekanizma değildir; katı usul kurallarına tabidir.

6.1. HUKUKEN "HAKLI SEBEP" VE GÖREVİ KÖTÜYE KULLANMA KRİTERLERİ

Yargıtay uygulamalarında, mahkemenin seçilmiş bir yöneticiyi görevden alabilmesi için iddiaların somut "haklı sebeplere" dayanması şarttır. Soyut memnuniyetsizlikler davayı kazandırmaz. Uygulamada mahkemelerin yöneticinin değiştirilmesi için yeterli gördüğü ağır ihlaller şunlardır:

• Mali Şeffaflığın Olmaması: Gelir-gider defterinin kanuna uygun tutulmaması, denetçilere veya maliklere fatura/makbuz ibraz edilmemesi.
• Fonların Birbirine Karışması: Apartman veya siteye ait aidat gelirlerinin, yöneticinin şahsi veya ticari banka hesaplarında tutulması.
• Bakım ve Koruma İhmali: Ana gayrimenkulün acil onarım gerektiren (çatı akması, asansör arızası vb.) hayati sorunlarına müdahale edilmeyerek binanın ve maliklerin zarara uğratılması.

6.2. ZORUNLU ÖN AŞAMA: İÇ HUKUK YOLLARININ TÜKETİLMESİ VE AZİL GİRİŞİMİ

Duruşma salonlarında sıkça karşılaştığımız en büyük usul hatası, yöneticisine kızan kat malikinin doğrudan adliyenin yolunu tutmasıdır. Mahkeme, kat maliklerinin kendi iç dinamiklerini çalıştırmadan yargı erkini meşgul etmesini kabul etmez. Dava açılmadan önce aşağıdaki "azil süreci" usulüne uygun şekilde denenmek zorundadır:

• Denetçi Raporu ve Olağanüstü Çağrı: Öncelikle apartman denetçisinden yöneticinin faaliyetlerini denetlemesi ve olumsuz durumu raporlaması istenmelidir. Denetçi veya kat maliklerinin üçte birinin (1/3) yazılı talebi ile olağanüstü kat malikleri kurulu toplantıya çağrılmalıdır.
• Yöneticinin Direnmesi Hali: Kötü niyetli yöneticiler genellikle bu toplantı çağrılarını engeller veya karar defterini teslim etmez. Bu durumda maliklerin yasal çağrı usulünü (iadeli taahhütlü posta ile) yerine getirip, yöneticinin engellemelerini bir tutanakla imza altına almaları ispat açısından hayati önem taşır.

6.3. MAHKEME SÜRECİ: İHTİYATİ TEDBİR TALEBİ VE YENİ YÖNETİCİ ATANMASI

İç çözüm yolları denenmiş ancak yöneticinin toplantıyı engellemesi veya kurulda azil için gerekli yasal çoğunluğun sağlanamaması nedeniyle sonuç alınamamışsa, Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurulur. Bu aşamada stratejik dava kurgusu şu şekilde olmalıdır:

• İhtiyati Tedbir (Hesapların Blokesi): Görevini kötüye kullanan yöneticinin dava sürecinde apartman kasasını boşaltmasını veya telafisi imkansız zararlar vermesini önlemek için, dava dilekçesinde HMK kapsamında "ihtiyati tedbir" talep edilerek site banka hesaplarına geçici bloke konulması veya geçici bir kayyum atanması istenmelidir.
• Tespit ve Bilirkişi İncelemesi: Mahkeme, iddiaların doğruluğunu tespit etmek üzere mali müşavir veya hukukçu bilirkişilerden rapor aldırır. Yönetici, hesap vermekten kaçındığı takdirde bu durum aleyhine kesin delil teşkil eder.
• Karar Aşaması: Hakim, yöneticinin KMK madde 33'e aykırı davrandığını tespit ederse, mevcut yöneticiyi görevden alır ve KMK madde 34'teki şartları işleterek dışarıdan veya malikler arasından tarafsız ve profesyonel yeni bir yönetici atar.

7. TİCARET HUKUKU VE ŞİRKETLERE KAYYUM ATANMASI İLE FARKLARI

Uygulamada sıklıkla KMK kapsamındaki "yönetici atanması" ile Türk Ticaret Kanunu (TTK) veya Medeni Kanun kapsamındaki "kayyum atanması" müesseseleri birbirine karıştırılmaktadır. Şirketlere kayyum atanması, organ eksikliği veya şirketin idaresiz kalması durumunda ticaret mahkemelerince uygulanan ağır bir tedbirdir. KMK kapsamındaki yönetici ataması ise Sulh Hukuk Mahkemesinin, sadece binanın rutin işleyişini sürdürmek üzere belirlediği yasal bir vekalet ilişkisidir. İki kurumun hukuki sonuçları, görev süreleri ve yetki sınırları tamamen farklıdır.

8. MAHKEMECE ATANAN YÖNETİCİNİN HAK VE SORUMLULUKLARI

Mahkeme kararıyla atanan yönetici, aynen kat malikleri kurulunca atanmış bir yönetici gibi KMK madde 35 ve devamında sayılan tüm yetki ve sorumluluklara sahiptir. Bu yöneticinin görev süresi genellikle mahkeme kararında belirtilir; belirtilmemişse kat malikleri kurulu yasal çoğunluğu sağlayıp yeni bir yönetici seçene kadar (Ancak kanunen mahkemece atanan yönetici 6 ay geçmedikçe kat malikleri kurulunca değiştirilemez) görevi devam eder.

8.1. YÖNETİCİ ÜCRETİNİN ÖDENMEMESİ VE İCRA HUKUKU BOYUTU

Mahkeme dışarıdan bir yönetici atadığında, bu kişinin alacağı ücreti de karara bağlar. Özellikle icra ve iflas hukuku uygulamaları kapsamında, dışarıdan atanan yöneticinin aidatları veya kendi mahkemece hükmedilen ücretini ödemeyen kat maliklerine karşı ilamsız icra takibi başlatma yetkisi vardır. Atanan yönetici, bu alacaklarını tahsil etmek için gecikme tazminatı (%5) ile birlikte yasal süreçleri yürütmekle mükelleftir.

9. YÖNETİCİ ATANMASI DAVASI DİLEKÇE VE İSPAT STRATEJİSİ

Stratejik bir dava dilekçesi, hakimi ikna etmenin ilk adımıdır. Dilekçede yer alması gereken kritik ispat araçları şunlardır:

• Güncel tapu kayıtları ve yönetim planı.
• Toplantıya çağrı belgeleri, iadeli taahhütlü posta gönderi kayıtları.
• Hazirun cetveli ve salt çoğunluğun sağlanamadığını gösteren karar defteri fotokopileri.
• Arabuluculuk son tutanağının aslı veya e-imzalı sureti.
• Bina yönetimi için dışarıdan atanması önerilen profesyonel bir şirket veya şahsın muvafakatnamesi.

Bu belgelerin eksiksiz sunulması, yargılama süresini yarı yarıya kısaltacaktır.

10. EMSAL YARGITAY KARARLARI IŞIĞINDA UYGULAMA

Yüksek mahkeme içtihatları, yerel mahkemelerin kılavuzudur. 2026 yılı perspektifiyle geçerliliğini koruyan Yargıtay kararlarından özetler:

Bu emsal kararlar ışığında, usule riayet edilmeden atılan her adımın Yargıtay aşamasında bozma sebebi olacağı açıktır.

11. SIKÇA SORULAN SORULAR

Kat malikleri kurulu toplanmadan doğrudan mahkemeden yönetici istenebilir mi?

Hayır. Hukuken mahkemenin müdahale edebilmesi için öncelikle kat maliklerinin kendi aralarında toplanmayı denemesi, çağrıların yapılması ve bu toplantıda yöneticinin seçilememiş olması gerekir.

Mahkemenin dışarıdan atadığı yöneticiye itiraz hakkı kaç gündür?

Mahkemenin verdiği karara karşı, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren istinaf kanun yoluna (Bölge Adliye Mahkemesi) 2 hafta içerisinde başvurulabilir.

Dava sürecinde site kilitlenirse geçici yönetim nasıl sağlanır?

Dava devam ederken binanın acil ihtiyaçları (elektrik, asansör bakımı, güvenlik) aksıyorsa, davacı mahkemeden HMK kapsamında "ihtiyati tedbir" yoluyla geçici bir yönetim kayyumu atanmasını talep edebilir.

Yönetici atanması davasında arabuluculuk şart mı?

Evet. 7445 sayılı Kanun uyarınca, 2026 yılı güncel mevzuatında Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan bu uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu dava şartıdır.

Mahkeme kararıyla atanan yöneticinin maaşını ödemeyen kat malikine ne yapılır?

Yönetici, kendi maaşı dahil olmak üzere ödenmeyen tüm aidat ve gider avansları için icra takibi başlatabilir. Ödememekte direnen malikin gayrimenkulü üzerine ipotek konulması dahi talep edilebilir.

12. PROAKTİF HUKUK

Kat mülkiyeti uyuşmazlıkları ve yönetici atanması davaları, teknik usul kurallarının katı bir şekilde uygulandığı, bir tek tebligat hatasının bile aylarca sürecek zaman kayıplarına yol açtığı spesifik hukuki süreçlerdir.

Proaktif Hukuk ve Danışmanlık Bürosu olarak, duruşma salonlarındaki davalardan edindiğimiz tecrübemiz ve uzman avukat kadromuzla gayrimenkul hukuku krizlerinizi çözüyoruz. Sorunsuz bir apartman/site yönetimi tahsisi ve karmaşık hukuki sürecin profesyonelce yönetilmesi için zaman kaybetmeyin.

Hak kaybına uğramamak ve yasal süreci en hızlı şekilde sonuçlandırmak için stratejik hukuki danışmanlık hizmetimizden yararlanın. Bize ulaşarak randevu talep edebilir, dosyanızın güncel mevzuat ve Yargıtay kararları ışığında uzmanlarca değerlendirilmesini sağlayabilirsiniz.