Kentsel Dönüşüm Kararına Katılmayan Malik Hakları
Türkiye genelinde ve özellikle İstanbul gibi deprem riski yüksek metropollerde, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yürütülen kentsel dönüşüm süreçleri, mülkiyet hakkı sahipleri için hem bir fırsat hem de ciddi bir hukuki risk teşkil etmektedir. Güncel mevzuat düzenlemeleriyle birlikte kentsel dönüşümde 2/3 çoğunluk şartı yerini salt çoğunluk (%50+1) kuralına bırakmış, bu durum kentsel dönüşüm kararına katılmayan malik hakları konusunu çok daha kritik bir zemine taşımıştır. Bir taşınmazın riskli yapı tespiti kesinleştiği andan itibaren başlayan 60+30 günlük tahliye süreleri, kentsel dönüşüm sözleşmesini imzalamayan malikler için "arsa payı satış ihalesi" tehlikesini beraberinde getirmektedir. Pek çok mülk sahibinin zihnini meşgul eden "Kentsel dönüşümde imza atmazsam ne olur?", "Hisse satış ihalesi nasıl durdurulur?" veya "Kentsel dönüşümde değer tespiti raporuna nasıl itiraz edilir?" gibi soruların yanıtları, doğrudan Anayasal mülkiyet hakkının korunmasıyla ilintilidir. Kentsel dönüşüm avukatı gözetiminde yürütülmeyen süreçlerde; bina ortak karar protokolüne aykırılıklar, usulsüz tebligatlar ve gerçeği yansıtmayan SPK lisanslı değerleme raporları nedeniyle telafisi güç zararlar doğmaktadır. Bu rehberimizde, kentsel dönüşüm kararına karşı açılabilecek davalar, yürütmeyi durdurma talepli iptal davaları ve azınlıkta kalan maliklerin idari yaptırımlara karşı başvurabileceği tüm yasal yollar, en güncel mevzuat hükümleri ve yerleşik yargı içtihatları ışığında, mülkünüzü ve haklarınızı koruma altına almanız amacıyla kapsamlı bir şekilde ele alınmıştır.
Kentsel Dönüşüm Kararı Nedir?
Hukuki terminolojide kentsel dönüşüm kararı, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında, ekonomik ömrünü tamamlamış veya yıkılma riski taşıyan yapıların tahliyesi, yıkımı ve yeniden inşası sürecini başlatan kolektif irade beyanıdır. Teknik tabiriyle riskli yapı tespiti kesinleşmiş bir taşınmazın, mülkiyet sahipleri tarafından nasıl değerlendirileceğine (güçlendirme, yerinde dönüşüm veya müteahhit ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi) dair alınan resmi karardır.
2024 ve 2026 yıllarındaki mevzuat güncellemeleriyle birlikte bu karar mekanizmasında radikal bir değişikliğe gidilmiş; daha önce aranan 2/3 çoğunluk kuralı, yerini salt çoğunluk (%50+1) sistemine bırakmıştır. Dolayısıyla kentsel dönüşüm kararı, artık arsa payı çoğunluğunun yarısından bir fazlasının onayı ile alınabilen, azınlıkta kalan malikler üzerinde doğrudan hukuki sonuç doğuran ve uymayanlar için hisse satışı (pay satışı) yaptırımını tetikleyen idari ve sivil bir süreçtir. Bu karar, yalnızca binanın yıkılmasını değil, aynı zamanda yeni yapılacak projenin detaylarını, paylaşım oranlarını ve inşaat süresindeki kira yardımı gibi hakların çerçevesini de belirleyen bir bina ortak karar protokolü niteliğindedir. Ancak bu kararın hukuken geçerli olabilmesi için usulüne uygun bir kat malikleri toplantısı yapılması, karara katılmayan maliklere noter kanalıyla ihtarname gönderilmesi ve mülkiyet hakkının özüne dokunulmaması şarttır. Aksi takdirde, alınan kentsel dönüşüm kararı hukuka aykırı hale gelecek ve iptal davası konusu olabilecektir.
Riskli Yapı Tespiti ve Riskli Yapı Karar Süreci Nasıl İşler?
Kentsel dönüşümün hukuki ve fiili başlangıç noktası, taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti raporunun hazırlanmasıdır. Bu süreç, maliklerden birinin veya kanuni temsilcisinin başvurusu üzerine, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlar aracılığıyla yürütülmektedir. Teknik inceleme neticesinde hazırlanan riskli yapı analiz raporu, ilgili belediye veya tapu müdürlüğüne bildirilerek taşınmazın tapu kütüğüne "riskli yapı şerhi" işlenmesine yol açmaktadır. Bu şerh, taşınmazın artık ekonomik ömrünü tamamladığının ve can güvenliği açısından tehlike arz ettiğinin resmi belgesidir.
Riskli yapı karar süreci, tapu müdürlüğünün tüm hak sahiplerine yapacağı tebligat ile resmiyet kazanmaktadır. Tebligatın ulaşmasıyla birlikte maliklerin bu karara karşı 15 gün içerisinde ilgili müdürlüğe veya Bakanlığa riskli yapı itirazı yapma hakkı doğar. İtiraz süreci; teknik heyetler tarafından incelenen statik raporlar, beton numuneleri (karot alımı) ve zemin etütleri üzerinden yürütülür. Eğer itiraz reddedilirse veya hiç itiraz edilmezse, bina artık kesinleşmiş bir riskli yapı statüsüne geçer. Bu aşamadan sonra idare, maliklere binanın tahliyesi ve yıkımı için 60 günden az olmamak üzere bir süre tanır. Bu süre sonunda tahliye edilmeyen yapılar için ek 30 günlük süre verilir ve nihayetinde mülkiyetin güvenli hale getirilmesi için elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin kesilmesi gibi idari yaptırımlar uygulanır. Dolayısıyla, riskli yapı tespiti süreci, sadece teknik bir analiz değil; mülkiyet hakkının kısıtlanmasına ve yıkım zorunluluğuna yol açan, bu nedenle de bir kentsel dönüşüm avukatı denetiminde titizlikle takip edilmesi gereken idari bir prosedürdür.
Kat Maliklerinin Karar Alma Süreci Nasıl İşler?
Kentsel dönüşümün en kritik ve uyuşmazlığa en açık aşaması olan kat maliklerinin karar alma süreci, 6306 sayılı Kanun’un uygulama yönetmeliği uyarınca belirli şekil şartlarına ve toplantı usullerine tabidir. Bir binanın riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra malikler, taşınmazın geleceğini tayin etmek üzere bir araya gelmek zorundadır. Eski düzenlemede aranan 2/3 arsa payı çoğunluğu, sürecin tıkanmasına neden olduğu gerekçesiyle yerini salt çoğunluk (%50+1) kuralına bırakmıştır. Bu doğrultuda, karar alma süreci mülk sahiplerinin usulüne uygun şekilde davet edildiği bir kat malikleri kurulu toplantısı ile başlar. Toplantı gündemi; binanın yıkımı, yeni yapılacak projenin teknik şartnamesi, müteahhit seçimi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi maddelerini kapsamalıdır. Alınan kararların hukuken geçerli olabilmesi için mutlaka bir bina ortak karar protokolü hazırlanmalı ve bu protokol toplantıya katılan salt çoğunluk tarafından imza altına alınmalıdır. Karar alma sürecinde en kritik hukuki eşik, toplantıya katılmayan veya katılıp da karara muhalif kalan azınlık maliklere yapılacak bildirimdir. Bu maliklere, alınan kararın içeriğini ve sözleşmeyi imzalamaları için tanınan 15 günlük süreyi içeren bir noter ihtarnamesi gönderilmesi kanuni bir zorunluluktur. Eğer bu 15 günlük yasal süre içerisinde muhalif malikler karara katılmazsa, paylarının Bakanlık marifetiyle açık artırma usulüyle satılması süreci tetiklenir. Dolayısıyla, kat malikleri karar mekanizması sadece basit bir oylama değil; toplantı çağrısından tutanağın içeriğine, tebligat usulünden pay satış ihtarına kadar her adımı bir kentsel dönüşüm avukatı denetiminde yürütülmesi gereken, aksi halde "kararın iptali davası" ile sonuçlanabilecek teknik bir prosedürdür.
6306 Sayılı Kanun’a Göre Çoğunluk Şartı
Kentsel dönüşüm uygulamalarında karar alma mekanizması, mülkiyet hakkı ile kamu yararı arasındaki dengenin en hassas olduğu noktadır. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yapılan köklü değişiklikler neticesinde, yıllardır uygulanan 2/3 çoğunluk şartı yürürlükten kaldırılmış; sürecin hızlandırılması amacıyla salt çoğunluk (%50+1) kuralı getirilmiştir. Güncel mevzuata göre, bir binanın riskli yapı ilan edilmesinden sonra tahliyesi, yıktırılması, paylaşım modelinin belirlenmesi ve müteahhit ile yapılacak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi için artık maliklerin sahip oldukları hisselerin yarısından bir fazlasının onayı yeterli kabul edilmektedir. Bu yeni kentsel dönüşüm yasası düzenlemesi, özellikle çok malikli sitelerde ve apartmanlarda karar alma sürecini tıkayan "azınlık muhalefetini" aşmayı hedeflese de usulüne uygun yapılmayan tebligatlar ve salt çoğunluk kararının içeriğindeki hukuki eksiklikler, karara katılmayan malikler için ciddi bir hak arama alanı yaratmaktadır.
6306 sayılı kanuna göre çoğunluk şartı sağlandıktan sonra, alınan karara katılmayan veya sözleşmeyi imzalamaktan imtina eden maliklerin payları, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından belirlenen rayiç bedel üzerinden diğer paydaşlara açık artırma ile satılmak üzere ilana çıkarılır. Dolayısıyla, salt çoğunlukla alınan kararın sadece sayısal bir üstünlük değil, aynı zamanda mülkiyet hakkını koruyan hukuki bir metin (bina ortak karar protokolü) olması şarttır. Aksi takdirde, yüzde 50 artı 1 ile alınan kararların usul yönünden iptali veya pay satışının durdurulması için yargı yolu açıktır. Bu karmaşık süreçte hak kaybına uğramamak adına, kararın alınmasından noter ihtarnamesine kadar tüm aşamaların uzman bir kentsel dönüşüm avukatı denetiminde yönetilmesi büyük önem taşımaktadır.
Kentsel Dönüşüm Kat Malikleri Toplantısı
Kentsel dönüşüm sürecinin hukuken geçerli bir zemine oturması ve alınan kararların iptal edilmemesi için en temel şart, usulüne uygun bir kentsel dönüşüm kat malikleri toplantısı icra edilmesidir. 6306 sayılı Kanun ve ilgili uygulama yönetmeliği uyarınca, riskli yapı tespiti kesinleşen binalarda maliklerin bir araya gelerek taşınmazın geleceği hakkında karar vermesi yasal bir zorunluluktur. Bu toplantının geçerlilik şartı, tüm hak sahiplerine usulüne uygun bir toplantı çağrısı yapılmasıyla başlar. Toplantı davetinin; gündem maddelerini, yerini ve saatini içerecek şekilde, paydaşlara elden imza karşılığı veya noter kanalıyla tebligat yoluyla bildirilmesi, ileride açılması muhtemel "kararın iptali davaları" karşısında en güçlü savunma mekanizmasıdır. Toplantı esnasında alınan kararlar, yeni mevzuat düzenlemesi olan salt çoğunluk (%50+1) kuralına göre belirlenir ve mutlaka bir toplantı tutanağı ile kayıt altına alınarak karar defterine işlenir. Bu süreçte hazırlanan bina ortak karar protokolü; müteahhit seçimi, arsa payı paylaşım oranları, inşaat süresi ve kira yardımı gibi hayati unsurları ihtiva etmelidir. Toplantıya katılmayan veya muhalif kalan maliklere, alınan bu kararın içeriği ve sözleşmeyi imzalamaları için tanınan 15 günlük yasal süre, noter aracılığıyla ihtar edilmelidir.
Usulüne uygun yapılmayan bir toplantı çağrısı veya eksik imzalı bir protokol, tüm kentsel dönüşüm sürecini durdurabilecek hukuki bir "butlan" sebebidir. Bu nedenle, toplantı sürecinin en başından itibaren bir kentsel dönüşüm avukatı gözetiminde yürütülmesi, hem çoğunluğun pay satışı sürecini başlatabilmesi hem de azınlığın mülkiyet haklarını koruyabilmesi adına stratejik bir zorunluluktur.
Kentsel Dönüşüm Kararına Katılmayan Malik Ne Yapabilir?
Kentsel dönüşüm sürecinde alınan karara muhalif kalan veya imzalanması beklenen sözleşme şartlarının mülkiyet hakkını ihlal ettiğini düşünen taşınmaz sahipleri için süreç, pasif bir bekleyişten ziyade aktif bir hukuki mücadele gerektirir. Kentsel dönüşüm kararına katılmayan malik, öncelikle alınan salt çoğunluk kararının ve bu kararın temelini oluşturan riskli yapı tespiti raporunun usulüne uygun olup olmadığını denetlemelidir. Eğer binanın riskli olmadığı düşünülüyorsa, 15 günlük yasal süre içerisinde riskli yapı raporuna itiraz edilmesi, sürecin ilk savunma hattıdır. Karara katılmayan maliklerin en büyük kozu, kendilerine noter kanalıyla gönderilen 15 günlük ihtarname süresi içinde süreci bloke eden eksiklikleri tespit etmektir.
Bu aşamada malik; projenin arsa payı oranlarına uygun olup olmadığını, SPK lisanslı değerleme raporu ile belirlenen taşınmaz değerinin gerçeği yansıtıp yansıtmadığını ve müteahhit ile yapılacak sözleşmenin teminat içerip içermediğini sorgulamalıdır. Eğer bina ortak karar protokolü mülkiyet hakkını zedeliyorsa, maliklerin idari işlemin iptali davası açma ve bu davada "yürütmeyi durdurma" talep etme hakkı mevcuttur. Ayrıca, azınlıkta kalan paydaşlar için en kritik aşama olan pay satışı (hisse satışı) sürecinde, satışın durdurulması ve rayiç bedelin yeniden tespiti için dava açılması mümkündür. Unutulmamalıdır ki, kentsel dönüşüm kararına katılmamak sadece "hayır" demek değil; mülkiyet hakkını korumak adına eksikliklerin giderilmesini talep etmek ve bu süreci bir kentsel dönüşüm avukatı aracılığıyla yargıya taşımaktır. Hukuki süreçlerin zamanında başlatılması, mülkünüzün ihale yoluyla satışını engelleyebilecek tek yoldur.
Kentsel Dönüşümde İmza Atmazsam Ne Olur?
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında kentsel dönüşüm kararına katılmayan maliklerin hakları, mülkiyet hakkının korunması ve adil bir paylaşım sürecinin yönetilmesi açısından geniş bir hukuki yelpazeye yayılmaktadır. Öncelikle, salt çoğunluk (%50+1) ile alınan karara muhalif kalan paydaşların, kendilerine tebliğ edilen bina ortak karar protokolü içeriğine ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi şartlarına karşı idari yargıda iptal davası açma ve yürütmeyi durdurma kararı talep etme hakkı mevcuttur. Eğer riskli yapı tespiti raporunun teknik bir hata içerdiği veya binanın aslında depreme dayanıklı olduğu düşünülüyorsa, 15 günlük süre içinde riskli yapı raporuna itiraz edilmesi en temel savunma mekanizmasıdır.
Azınlıkta kalan malikler için en kritik haklardan biri de kentsel dönüşüm değer tespiti ve SPK lisanslı değerleme raporuna itiraz hakkıdır. Taşınmazın rayiç değerinin piyasa koşullarının altında belirlenmesi durumunda, bu raporun iptali ve yeniden bilirkişi incelemesi yapılması istenerek hisse satışı (pay satışı) öncesi mülkün gerçek değerine ulaşması sağlanabilir. Ayrıca, mülkiyet sahiplerinin arsa payı düzeltme davası açarak, tapudaki paylarının fiili durumla (m² farkları, şerefiye payı) uyuşmadığını ileri sürme ve paylaşım oranlarını revize ettirme hakkı da saklıdır. Eğer süreç hukuka aykırı şekilde ilerliyor ve tebligat usulsüzlüğü yapılıyorsa, bu durum kentsel dönüşüm sürecinin tamamını sakatlayan bir hukuki butlan sebebi olarak ileri sürülebilir. Özetle; imza atmayan maliklerin hakları sadece süreci beklemek değil; yürütmeyi durdurma davası, rayiç bedel tespiti, ecrimisil ve tazminat hakları ile süreci hukuki denetim altına almaktır. Bu karmaşık hak arama sürecinde, mülkün cebri satışla elden çıkmasını önlemek adına uzman bir kentsel dönüşüm avukatı ile stratejik bir yol haritası çizilmesi hayati önem arz etmektedir.
Kentsel Dönüşüm Kararına Katılmayan Maliklerin Hakları Nelerdir?
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında, kentsel dönüşüm kararına katılmayan maliklerin hakları, Anayasal mülkiyet hakkının korunması ve adil bir paylaşım sürecinin tesisi açısından geniş bir hukuki yelpazeye yayılmaktadır. Öncelikle, salt çoğunluk (%50+1) ile alınan karara muhalif kalan paydaşların, kendilerine tebliğ edilen bina ortak karar protokolü içeriğine ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi şartlarına karşı idari yargıda iptal davası açma ve yürütmeyi durdurma kararı talep etme hakkı en temel savunma mekanizmasıdır. Eğer riskli yapı tespiti raporunun teknik bir hata içerdiği veya binanın aslında depreme dayanıklı olduğu düşünülüyorsa, tebligattan itibaren 15 günlük süre içinde riskli yapı raporuna itiraz edilmesi sürecin ilk hukuki barajıdır.
Azınlıkta kalan malikler için hayati önem taşıyan bir diğer hak, kentsel dönüşüm değer tespiti ve SPK lisanslı değerleme raporuna itiraz hakkıdır. Taşınmazın rayiç değerinin piyasa koşullarının altında belirlenmesi durumunda, bu raporun iptali ve yeniden bilirkişi incelemesi yapılması istenerek, hisse satışı (pay satışı) öncesi mülkün gerçek ekonomik değerine ulaşması sağlanabilir. Ayrıca, mülkiyet sahiplerinin arsa payı düzeltme davası açarak, tapudaki paylarının fiili durumla (m² farkları, şerefiye payı, kat farkı) uyuşmadığını ileri sürme ve paylaşım oranlarını revize ettirme hakkı da saklıdır. Eğer süreç hukuka aykırı şekilde ilerliyor ve tebligat usulsüzlüğü yapılıyorsa, bu durum kentsel dönüşüm sürecinin tamamını sakatlayan bir hukuki butlan sebebi olarak ileri sürülebilmektedir.
Özetle; imza atmayan maliklerin hakları sadece süreci pasif beklemek değil; yürütmeyi durdurma davası, rayiç bedel tespiti, ecrimisil ve tazminat hakları ile süreci yargı denetimine taşımaktır. Bu karmaşık hak arama sürecinde, mülkün cebri satış ile elden çıkmasını önlemek adına uzman bir kentsel dönüşüm avukatı ile stratejik bir yol haritası çizilmesi, telafisi güç zararların önüne geçilmesi için elzemdir.
Kentsel Dönüşüm Kararına Karşı Açılabilecek Davalar
Kentsel dönüşüm sürecinde mülkiyet hakkının korunması ve hukuka aykırı idari/sivil işlemlerin durdurulması ancak doğru zamanda açılacak kentsel dönüşüm davaları ile mümkündür. Sürecin idari ve sivil olmak üzere iki farklı boyutu bulunması, görevli yargı kolunun (İdare Mahkemesi veya Sulh/Asliye Hukuk Mahkemesi) belirlenmesinde uzman bir kentsel dönüşüm avukatı desteğini zorunlu kılar. Salt çoğunluk (%50+1) ile alınan kararların mülkiyet hakkını ihlal etmesi, riskli yapı tespiti raporundaki teknik hatalar veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi şartlarındaki adaletsizlikler, yargı denetimine tabidir. Özellikle yürütmeyi durdurma talepli açılacak davalar, binanın tahliyesi ve yıkımı gibi telafisi güç zararların önüne geçebilecek yegane hukuki kalkandır. Aşağıda, kentsel dönüşüm sürecinde hak sahiplerinin başvurabileceği temel dava türleri ve hukuki nitelikleri detaylandırılmıştır:
Kentsel Dönüşüm Değer Tespiti Nasıl Yapılır?
Kentsel dönüşüm sürecinde adil bir paylaşımın tesisi ve mülkiyet hakkının korunması için en kritik aşama, taşınmazın güncel piyasa koşullarına uygun şekilde fiyatlandırılmasıdır. Kentsel dönüşüm değer tespiti, 6306 sayılı Kanun uyarınca, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş SPK lisanslı gayrimenkul değerleme kuruluşları aracılığıyla gerçekleştirilir. Bu tespit, sadece binanın mevcut durumunu değil; arsa payı, konum, şerefiye payı, kat farkı ve imar durumu gibi çok sayıda teknik parametreyi esas alır. Özellikle salt çoğunluk (%50+1) ile alınan karara katılmayan maliklerin hisselerinin satışı söz konusu olduğunda, bu değerleme raporu satışın alt limitini (başlangıç bedelini) belirlediği için hayati önem taşımaktadır. Hatalı hazırlanan bir değerleme raporu, malikin mülkünü gerçek rayiç bedelin çok altında kaybetmesine neden olabilir. Bu nedenle, değer tespitine karşı yapılacak bilirkişi incelemesi talebi ve idari yargıda açılacak rayiç bedel tespiti davası, mülkiyet hakkının finansal güvencesidir.
Kentsel dönüşümde değerleme süreci ve bu süreçte dikkat edilmesi gereken temel kriterler aşağıda maddeler halinde açıklanmıştır:
Kentsel Dönüşüm İtiraz Nasıl Yapılır?
Kentsel dönüşüm sürecinde mülkiyet hakkını korumanın ve olası hak kayıplarının önüne geçmenin yolu, yasada öngörülen hak düşürücü süreler içerisinde usulüne uygun itirazları gerçekleştirmektir. 6306 sayılı Kanun kapsamında yapılan işlemlere itiraz, sürecin hangi aşamasında olunduğuna göre farklı makamlara ve farklı usullerle icra edilir. En yaygın itiraz mekanizması, binanın riskli yapı tespiti raporuna karşı yapılan itirazdır. Bu aşamada, raporun mülk sahibine tebliğinden itibaren başlayan 15 günlük itiraz süresi içinde, taşınmazın bulunduğu yerdeki Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’ne veya yetkili belediyeye yazılı bir kentsel dönüşüm itiraz dilekçesi ile başvurulmalıdır. Ancak unutulmamalıdır ki; idari makamlara yapılan itirazların reddedilmesi durumunda, sürecin kesinleşmesini engellemek için idari yargıda iptal davası açılması ve mahkemeden yürütmeyi durdurma kararı alınması zorunludur.
Kentsel dönüşüm sürecindeki temel itiraz noktaları ve izlenmesi gereken yasal prosedürler şunlardır:
Kentsel Dönüşüm Avukat Desteği
Kentsel dönüşüm süreci, mülkiyet hakkı ile kamu yararının en sert şekilde çatıştığı ve çok sayıda teknik mevzuatın iç içe geçtiği karmaşık bir hukuk disiplinidir. 6306 sayılı Kanun kapsamında yürütülen süreçlerde; riskli yapı tespiti, salt çoğunluk (%50+1) kararının alınması ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanması gibi aşamalar, telafisi imkansız hak kayıplarına gebedir. Profesyonel bir kentsel dönüşüm avukatı desteği, taşınmaz sahiplerinin sadece "hayır" demesini değil; projenin hakkaniyete uygunluğunu denetlemesini, arsa payı değerlemesinin doğru yapılmasını ve mülkün hisse satışı (pay satışı) yoluyla elden çıkmasını engellemesini sağlamaktadır. İdari ve adli yargıdaki kısıtlı hak düşürücü süreler (15 günlük itiraz, 30 ve 60 günlük tahliye süreleri vb.) göz önüne alındığında, bir hukukçunun müdahalesi olmadan yürütülen süreçlerde usul hataları nedeniyle davaların reddedilmesi kaçınılmazdır. Bu nedenle, kentsel dönüşümde avukat yardımı almak, mülkiyetinizin geleceği için bir tercih değil, hukuki bir zorunluluktur.
Kentsel dönüşüm avukatlık hizmeti ve hukuki danışmanlık kapsamında sunduğumuz temel çözümler şunlardır:
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Kentsel dönüşüm kararı için kaç imza gerekir? (Yeni Yasaya Göre)
9 Kasım 2023 tarihinde yapılan mevzuat değişikliği ile kentsel dönüşümde karar yeter sayısı değişmiştir. Artık 2/3 çoğunluk değil, salt çoğunluk (%50+1) kuralı geçerlidir. Arsa payı sahiplerinin yarıdan bir fazlasının onayı ile yıkım ve yapım kararı alınabilmektedir.
Kentsel dönüşümde imza atmazsam evim satılır mı?
Evet, salt çoğunluk kararına katılmayan ve noterden gönderilen 15 günlük ihtara rağmen sözleşmeyi imzalamayan maliklerin payları, hisse satışı (pay satışı) yoluyla açık artırmada satılabilir. Bu satışı durdurmanın tek yolu, usulsüzlüklere karşı yürütmeyi durdurma talepli iptal davası açmaktır.
Kentsel dönüşümde belediye binayı zorla yıkar mı?
Riskli yapı tespiti kesinleşmiş bir bina için tahliye süreleri (60+30 gün) dolduğunda, idare tarafından elektrik, su ve doğalgaz hizmetleri kesilir. Tahliye edilmeyen yapılar, kolluk kuvveti marifetiyle boşaltılarak belediye veya Bakanlık tarafından yıktırılır.
Arsa payı ve daire metrekaresi uyuşmuyor, ne yapabilirim?
Eğer tapudaki arsa payınız, fiilen kullandığınız dairenin değeri veya metrekaresi ile orantılı değilse, kentsel dönüşüm süreci tamamlanmadan önce arsa payı düzeltme davası açmanız gerekir. Bu dava, paylaşım oranlarındaki adaletsizliği gidermek için tek hukuki yoldur.
Müteahhit kira yardımını ödemezse ne olur?
Kentsel dönüşümde kira yardımı hem devlet (Bakanlık) hem de müteahhit tarafından taahhüt edilebilir. Müteahhidin sözleşmedeki kira yükümlülüğünü yerine getirmemesi durumunda, kira alacağı davası açılabilir veya sözleşmedeki teminatlar (banka teminat mektubu vb.) üzerinden tahsilat yoluna gidilebilir.
Kentsel dönüşüm kararına itiraz süresi ne kadardır?
Riskli yapı şerhinin tebliğinden itibaren 15 gün içinde idari makamlara itiraz edilmelidir. İdari işlemlerin iptali ve yürütmeyi durdurma davaları için ise tebliğ tarihinden itibaren genellikle 30 veya 60 günlük dava açma süreleri mevcuttur.
