Arsa Payının Düzeltilmesi Davası: Kentsel Dönüşümde Metrekare ve Hak Kaybına Son

Arsa payının düzeltilmesi davası, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesine dayalı olarak açılan ve bağımsız bölümlere tahsis edilen hatalı arsa paylarının düzeltilmesini amaçlayan bir tapu tescil davasıdır. Bu dava zamanaşımına tabi değildir ve kentsel dönüşüm sürecinde hak kaybını önlemek için kritik öneme sahiptir. Günümüzde kentsel dönüşüm projelerinin hız kazanmasıyla birlikte, mülk sahiplerinin en çok karşılaştığı hukuki uyuşmazlıkların başında arsa payının düzeltilmesi davası gelmektedir. Tapu kaydında yer alan arsa payı oranları, bağımsız bölümlerin gerçek değeriyle örtüşmediğinde, mülk sahipleri kentsel dönüşümde metrekare kaybı ve maddi zararlara uğramaktadır. Bu rehberimizde, Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde arsa payı hesaplama hatalarını ve bu hataların yargı yoluyla nasıl düzeltileceğini akademik bir derinlikle ele alacağız.

1) Arsa Payı Nedir?

Arsa payı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) uyarınca, bir ana gayrimenkulde bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet payını ifade etmektedir. Tapu sicilinde paylı mülkiyet esasına göre kaydedilen bu oran, taşınmazın sadece arsa üzerindeki hakkını değil; binanın yıkılması durumunda mülk sahibinin hak sahibi olacağı payı da belirlemektedir. Hukuki niteliği itibariyle arsa payı, bağımsız bölümün ayrılmaz bir parçasıdır ve mülkiyet hakkının özünü oluşturmaktadır.

2) Arsa Payı Nasıl Belirlenir? | Arsa Payı Hesaplama 2026

Hukuka uygun bir arsa payı hesaplaması yapılırken, KMK Madde 3/2 hükmü gereği; bağımsız bölümlerin projedeki konumu, yüzölçümü, ısınma sistemi ve manzarası gibi değerini etkileyen unsurlar dikkate alınmalıdır. En sık yapılan hata, tüm dairelere eşit pay verilmesidir. Oysa giriş kattaki dükkân ile en üst kattaki dubleks dairenin arsa payı, inşaatın tamamlandığı tarihteki rayiç değerlerine göre farklılık göstermelidir. Değerleme yapılırken taşınmazın mevcut durumu değil, kat irtifakının kurulduğu tarihteki veriler esas alınmalıdır.

3) Kat Mülkiyeti Kanunu’na Göre Arsa Payı Düzenlemesi

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre arsa payı düzenlemesi, mülkiyet hakkının korunması amacıyla emredici hükümlerle donatılmıştır. Kanun koyucu, payların oransızlığı durumunda her bir malike, süresiz olarak (zamanaşımına tabi olmaksızın) arsa payı düzeltim davası açma hakkı tanımıştır. Bu dava, dürüstlük kuralı çerçevesinde, hak sahipliğinin adil bir biçimde yeniden tesis edilmesini sağlamaktadır. Özellikle kentsel dönüşüm sürecinde 2/3 çoğunluk kararlarının geçerliliği, bu payların doğru tescil edilmesine bağlıdır.

4) Kentsel Dönüşümde Arsa Payı Sorunları

Kentsel dönüşüm süreci başladığında, kâğıt üzerindeki küçük bir hata, uygulama aşamasında mülk sahipleri için telafisi imkânsız zararlara dönüşebilmektedir. Kentsel dönüşümde arsa payı sorunları, genellikle binanın inşa edildiği dönemdeki yanlış tescillerden veya müteahhit ile yapılan sözleşmelerdeki teknik boşluklardan kaynaklanmaktadır.

4.1) Kentsel Dönüşümde Müteahhit Kaynaklı Arsa Payı Hataları

İnşaat projelerinin başlangıcında (kat irtifakı kurulurken), müteahhitler veya arsa sahipleri, kendilerine ait dükkân, dubleks veya lüks bağımsız bölümlere, taşınmazın gerçek değerinden bağımsız olarak yüksek arsa payları tahsis edebilmektedir.

• Yolsuz Tescil Riski: Müteahhidin kendi mülküne yüksek pay vermesi, kentsel dönüşümde sadece daha büyük daire almasını sağlamaz; aynı zamanda karar alma sürecinde (oy hakkı) haksız üstünlük kurmasına neden olur.
• Maddi Kayıp: Binanızdaki dükkânın arsa payı, dükkânın tescil edildiği tarihteki gerçek değerine (rayicine) göre değil de keyfi olarak yüksek belirlendiyse, kentsel dönüşümde alacağınız metrekare bu oranda düşecektir.

Arsa payı düzeltme davası ile müteahhit lehine yapılan bu "yolsuz tesciller" iptal edilerek, bağımsız bölümlerin inşaat tarihindeki değerine göre adil paylaşım sağlanmaktadır.

4.2) Riskli Yapı Kararı Sonrası Arsa Payı Sorunları

4 Şubat 2026 tarihli Resmî Gazete ’de yayımlanan yönetmelik değişikliği ile kentsel dönüşümde karar alma süreci tamamen değişmiştir. Artık 2/3 çoğunluk değil, arsa payı oranına göre %50+1 (salt çoğunluk) yeterli görülmektedir.

• Salt Çoğunluk Tehlikesi: Yeni düzenlemeyle birlikte, arsa payı hatası olan bir binada %50+1 çoğunluk çok daha kolay sağlanabilmektedir. Eğer arsa payınız yanlışsa, azınlıkta kalarak mülkünüzün değerinin altında bir projeye "evet" demek zorunda bırakılabilirsiniz.
• Pay Satışı Riski: Karara katılmayan veya muhalefet eden maliklerin arsa payları, 15 günlük tebligat süresi sonunda açık artırma ile diğer paydaşlara satılabilmektedir. Hatalı arsa payı üzerinden yapılan bu satışlar, mülkiyet hakkınızın telafisi güç şekilde ihlaline yol açar.
• Bekletici Mesele Stratejisi: Riskli yapı şerhi sonrası alınan kararların iptali için açılacak davalarda, "Arsa Payının Düzeltilmesi Davası’nın bekletici mesele yapılması, satış sürecini durdurmanın ve mülkü korumanın en etkili yoludur.

5) Arsa Payının Düzeltilmesi Davası Nedir? | Metrekare Kaybını Önleyin. (2026)

Arsa payının düzeltilmesi davası, tapu sicilindeki hatalı tescilin, taşınmazın inşa edildiği tarihteki gerçek değerine uygun hale getirilmesini amaçlayan bir tespit ve tescil davasıdır. Hukuki literatürde "Arsa Payının Özgülenmesi" olarak da adlandırılan bu dava, mülkiyet hakkının özüne dokunması nedeniyle kamu düzenini yakından ilgilendirmektedir.

Bu davanın en kritik özelliği, bir "Yolsuz Tescilin Düzeltilmesi" mahiyetinde olmasıdır. Kat mülkiyetine tabi binalarda, her bağımsız bölümün (daire, dükkân, ofis) arsa üzerindeki payı, inşaatın tamamlandığı ve kat irtifakının kurulduğu günkü değerine göre belirlenmiş olmalıdır. Eğer bu denge bozuksa, arsa payı düzeltme davası ile bu adaletsizlik yargı önünde giderilmektedir. Bu dava sadece kentsel dönüşümde değil, bina yönetimindeki oy hakkı ve aidat dağılımı uyuşmazlıklarında da temel çözüm yoludur.

6) Hangi Hallerde Arsa Payı Düzeltilir?

Her arsa payı uyuşmazlığı doğrudan dava konusu edilememektedir. Yargıtay'ın yerleşik içtihatları ve Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde, arsa payı düzeltilmesi davası açılabilmesi için şu somut şartların varlığı aranır:

• Değer Orantısızlığı (Açık Hata): Bağımsız bölümlere tahsis edilen paylar ile bölümlerin kat irtifakı tarihindeki rayiç değerleri arasında açık ve kabul edilemez bir fark olmalıdır.
• İnşaat Tarihindeki Veriler: En çok merak edilen konulardan biri "sonradan yapılan tadilatın etkisidir. Ancak hukuken; dairenin sonradan deniz görmesi, metro gelmesi veya lüks tadilat yapılması pay değişimine sebep olmamaktadır. Hata, en baştaki tescilde olmalıdır.
• Dürüstlük Kuralı (TMK m.2): Davacının bu davayı açarken dürüstlük kuralına aykırı hareket etmemesi gerekmektedir. Örneğin, 30 yıl boyunca payına itiraz etmeyip, tam kentsel dönüşüm kararı alındığı gün "payım eksik" demek bazı durumlarda hakkın kötüye kullanılması sayılabilir; ancak yerleşik Yargıtay kararları genellikle mülkiyet hakkını üstün tutar.

7) Yargıtay Kararları Işığında Arsa Payının Düzeltilmesi

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi ve güncel Hukuk Genel Kurulu kararları, bu davalarda "Matematiksel Adalet" yerine "Hukuki Hakkaniyet" ilkesini benimsemektedir.

1)      Zamanaşımı Sorunu: Yargıtay, arsa payının düzeltilmesi davalarının herhangi bir hak düşürücü süreye veya zamanaşımına tabi olmadığını netleştirmiştir. Mülkiyet hakkı devam ettiği sürece bu dava her zaman açılabilmektedir.

2)      Bilirkişi İncelemesi Zorunluluğu: Mahkemenin kendi başına karar veremeyeceği, mutlaka inşaat mühendisi ve mülkiyet uzmanlarından oluşan bir heyetle taşınmazın "yapıldığı tarihteki" değerlerinin hesaplanması gerektiği vurgulanmaktadır.

3)      Parsel Bazlı Değerleme: Eğer bina birden fazla parsel üzerine kuruluysa veya toplu yapı (site) yönetimindeyse, her parselin kendi içindeki değerleme oranları ayrı ayrı incelenmesi gerekmektedir.

8) Arsa Payının Düzeltilmesi Davasında Taraflar

Bir davanın usulden reddedilmemesi için en kritik aşama, husumetin doğru yöneltilmesidir. Arsa payı düzeltme davasında taraflar belirlenirken yapılan hatalar hem zaman hem de ciddi yargılama gideri kaybına yol açabilmektedir.

• Davacı Taraf: Ana gayrimenkulde bağımsız bölüm sahibi olan her bir kat maliki veya kat irtifak sahibi bu davayı açabilmektedir. Önemli bir detay olarak; payının az olduğunu düşünen malik açabileceği gibi, diğer maliklerin payının haksız yere fazla olduğunu iddia eden malik de davacı olabilmektedir.
• Davalı Taraf: Bu dava, tapu kaydındaki mevcut durumun değişmesine neden olacağı için tüm kat maliklerine karşı açılmak zorundadır. İnsanlar tarafından çokça merak edilen "Sadece müteahhide dava açabilir miyim?" sorusunun cevabı hayırdır; davalı tarafın eksik gösterilmesi durumunda mahkeme taraf teşkilinin sağlanması için süre verilmektedir.

9) Arsa Payı Düzeltme Davasında İspat Yükü

Hukuk muhakemeleri kanunumuzun temel ilkesi gereği, iddiasını kanıtlama yükümlülüğü davacıdadır. Arsa payının düzeltilmesi davasında ispat yükü, bağımsız bölümlerin tescil tarihindeki değerlerinin, tahsis edilen paylarla orantısız olduğunun somut verilerle ortaya konulmasıdır.

Bu aşamada mahkemeye sunulacak en güçlü deliller şunlardır:

1. Onaylı Mimari Proje: Binanın orijinal yapısı, kat planları ve bağımsız bölümlerin konumunu gösteren en temel belgedir.
2. Belediye ve Tapu Kayıtları: Taşınmazın inşa edildiği dönemdeki resmi rayiç değerlerini yansıtan belgeler.
3. Emsal Karşılaştırmalar: Aynı binadaki benzer özelliklere sahip daireler arasındaki mantıksız pay farklarının belgelenmesi.
4. Fotoğraflar ve Arşiv Kayıtları: Binanın ilk yapıldığı andaki manzarasını, cephesini ve niteliğini (deniz görüp görmediği, dükkânın konumu vb.) ispatlayan görsel kanıtlar.

10) Arsa Payı Hesaplamasında Bilirkişi İncelemesi

Arsa Payı Hesaplaması uzmanlık gerektiren bir alan olduğu için mahkeme, arsa payının düzeltilmesine karar vermeden önce mutlaka teknik bir heyetten bilirkişi raporu talep eder.

Bilirkişi incelemesi sırasında dikkat edilen parametreler:

• Zaman Kriteri: Bağımsız bölümlerin değeri, davanın açıldığı tarihe göre değil, kat irtifakının kurulduğu tarihe göre hesaplanmaktadır.
• Değerleme Unsurları: Bağımsız bölümün ana yapı içindeki yeri, katı, cephesi, güneş alıp almadığı, kullanım amacı (konut/işyeri) ve o dönemdeki piyasa alım-satım rayiçleri tek tek analiz edilir.
• Matematiksel Oranlama: Bilirkişi heyeti (genellikle inşaat mühendisi, mimar ve gayrimenkul değerleme uzmanı), tüm binanın toplam değerini belirleyerek, her bir daireye düşmesi gereken "ideal arsa payını" matematiksel olarak yeniden kurgular.

11) Arsa Payının Değiştirilmesine Engel Durumlar

Her ne kadar arsa payları arasında adaletsizlik olsa da dürüstlük kuralı ve mülkiyetin istikrarı ilkesi gereği mahkemeler bazı durumlarda düzeltme talebini reddebilmektedir. Arsa payının değiştirilmesine engel durumlar hakkında bilgi sahibi olmak, davanın stratejik planlaması için hayati önemdedir.

• Dürüstlük Kuralına Aykırılık (TMK m.2): Eğer bir kat maliki, arsa payındaki hatayı bilerek uzun yıllar bu durumdan faydalanmış ve sadece kentsel dönüşüm rantı elde etmek amacıyla dava açmışsa, bu durum "hakkın kötüye kullanılması" olarak değerlendirilebilir.
• İnşaat Sonrası Değer Artışları: Binanın yapımından yıllar sonra bir dairenin önüne park yapılması, üst kata dubleks eklenmesi veya manzarasının açılması gibi sonradan oluşan değer artışları arsa payının düzeltilmesine gerekçe olamamaktadır.
• Onaylı Projeye Uygunluk: Eğer mevcut arsa payları, binanın yapıldığı tarihteki projesine ve o günkü değerlerine matematiksel olarak uygunsa, güncel emlak piyasasındaki değişimler davaya temel oluşturmamaktadır.

12) Arsa Payının Yeniden Belirlenmesi

Mahkemece davanın kabul edilmesi durumunda, arsa payının yeniden belirlenmesi süreci başlar. Bu aşama, sadece bir kâğıt üzerinde kalmaz; taşınmazın tapu sicilindeki tüm hukuki kimliğini değiştirmektedir.

• Tapu Sicilinde Düzeltme: Mahkeme ilamı kesinleştiğinde, ilgili Tapu Müdürlüğü'ne müzekkere yazılarak eski paylar silinir ve bilirkişi raporuyla belirlenen yeni paylar tescil edilir.
• Geçmişe Etkili Sonuçlar: Arsa payı düzeltildiğinde, bu durum davanın açıldığı tarihten itibaren değil, en baştan itibaren geçerli sayılmaktadır. Bu da kentsel dönüşümdeki oylama haklarını ve hisse paylaşımlarını doğrudan etkilemektedir.

13) Arsa Payının Düzeltilmesi Davası Zamanaşımı: Hakkınızı Kaybetmeden Harekete Geçin!

Mağdurlar tarafından en çok aratılan ve hakları açısından en büyük endişe duydukları  konu arsa payının düzeltilmesi davası zamanaşımı süresidir.

•          Zamanaşımı Yoktur: Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, arsa payının düzeltilmesi davası mülkiyet hakkına dayandığı için herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Bağımsız bölümün mülkiyeti sizde olduğu sürece, bina 50 yıllık olsa dahi bu davayı açabilirsiniz.

• Kentsel Dönüşüm Sınırı: Her ne kadar zamanaşımı olmasa da binanın yıkılması ve yeni kat irtifakının kurulması durumunda eski paylara itiraz etmek imkânsız hale gelebilmektedir. Bu nedenle, kentsel dönüşüm kararı alınmadan veya bina yıkılmadan önce "tedbir" talepli olarak davanın açılması stratejik bir zorunluluktur.

14) Arsa Payının Düzeltilmesi Davası Görevli ve Yetkili Mahkeme

Hukuki süreçte davanın yanlış mahkemede açılması, "görevsizlik" veya "yetkisizlik" kararlarıyla davanın en az 6-8 ay uzamasına neden olmaktadır. Arsa payı davasında görevli mahkeme tespiti, davanın usulden reddedilmemesi için ilk adımdır.

• Görevli Mahkeme: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Ek 1. maddesi uyarınca, bu kanundan doğan tüm uyuşmazlıklarda Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir. Asliye Hukuk Mahkemesi'nde açılan davalar görev yönünden reddedilir.
• Yetkili Mahkeme: Taşınmazın aynına (mülkiyetine) ilişkin bir dava olduğu için, HMK Madde 12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

15) Arsa Payının Düzeltilmesi Davasında Harç ve Masraflar Ne Kadardır?

En çok merak edilen konu davanın maliyetidir. Arsa payı düzeltme davası harçları, davanın niteliğine göre hesaplanmaktadır.

• Maktu Harç Esası: Bu dava genellikle mülkiyetin özüne ilişkin bir "tespit ve tescil" davası olarak kabul edildiği için maktu harca tabidir. Yani taşınmazın değeri milyonlarca lira olsa dahi, yatırılacak harç miktarı nispi (yüzdesel) değil, sabittir. Bu, müvekkil için büyük bir avantajdır.
• Yargılama Giderleri: Harç dışında; bilirkişi ücreti (teknik heyet), keşif harcı ve tebligat giderleri en önemli maliyet kalemleridir.

16) Arsa Payının Düzeltilmesi Davası Ne Kadar Sürer?

"Adalet geç tecelli ederse adaletsizliktir" felsefesiyle, arsa payı davası yargılama süresi, davanın karmaşıklığına göre değişmektedir.

Ortalama Süre: Yerel mahkeme aşaması, taraf sayısının fazlalığı (tüm kat maliklerine tebligat zorunluluğu) nedeniyle ortalama 12 ila 24 ay arasında sürmektedir.

Süreyi Etkileyen Faktörler:

•          Kat maliki sayısının çokluğu (Tebligat süreci).
•          Bilirkişi raporuna yapılan itirazlar.
•          Arşivden (Tapu ve Belediye) gelecek eski kayıtların hızı.

Kentsel dönüşüm başlamadan önce açılan davalarda, süreci hızlandırmak ve hak kaybını önlemek için mutlaka İhtiyati Tedbir talep edilmelidir. (Bir sonraki maddelerde buna detaylı değineceğiz).

17) Arsa Payının Düzeltilmesi Davası Yıkımı Durdurur Mu?

Kentsel dönüşüm sürecindeki mülk sahiplerinin en büyük endişesi, dava devam ederken binalarının yıkılması ve haklarının kaybolmasıdır. Arsa payı düzeltme davası, tek başına yürütmeyi durdurma kararı gibi doğrudan yıkımı durdurmamaktadır. Ancak stratejik bir hukuki hamle ile bu durumun önüne geçilebilmektedir.

• Yıkım Sürecine Etkisi: Sadece davanın açılmış olması, belediyenin veya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın yıkım işlemlerini kendiliğinden durdurmaz.
• Hukuki Müdahale: Arsa paylarındaki adaletsizlik nedeniyle 2/3 çoğunlukla (veya salt çoğunlukla) alınan yıkım kararı "hukuka aykırı" hale gelmektedir. Bu noktada açılan düzeltme davası, yıkım kararına karşı açılacak olan "Yürütmeyi Durdurma" talepli iptal davasının en güçlü gerekçesini (bekletici mesele) oluşturur.

18) Bina Yıkıldıktan Sonra Arsa Payını Düzeltme Davası Mümkün Müdür?

Malikler tarafından en çok merak edilen konulardan biri şudur: "Binamız yıkıldı, arsaya dönüştü, artık çok mu geç?" Cevap: Hayır, geç değil.

• Yıkım Sonrası Süreç: Bina yıkılıp arsa haline gelse dahi, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kütükteki yerini koruduğu sürece arsa payı düzeltme davası açılabilmektedir.
• Zaman Sınırı: Burada en kritik eşik, yeni yapılacak binanın kat irtifakının kurulmasıdır. Eğer yeni proje için tapuda tescil işlemleri tamamlanmışsa, eski binadaki hakların düzeltilmesi hukuken çok daha zorlu bir sürece girmektedir.

"Bina yıkılsa bile davanızı açabilirsiniz, ancak yeni temel atılmadan önce tapu kaydına şerh koydurmak milyonlarca liralık kaybı önlemektedir."

19) Arsa Payının Düzeltilmesi Davası İhtiyati Tedbir

Arsa payı düzeltme davası, doğası gereği uzun süren bir yargılama sürecidir. Ancak kentsel dönüşüm gibi saniyelerin bile önemli olduğu bir süreçte, davanın sonunu beklemek müvekkil için büyük bir risk taşımaktadır. İşte bu noktada ihtiyati tedbir kararı, davanın en stratejik silahı haline gelmektedir.

Tapu Kaydına Şerh: "Davalıdır" Şerhinin Gücü

Mahkemeden talep edeceğimiz ihtiyati tedbir ile taşınmazın tapu kütüğüne "Arsa Payı Düzeltme Davası Davalıdır" şerhi işlenir. Bu şerh sadece bir yazı değil, mülkünüzün geleceğini garanti altına alan hukuki bir kilittir:

• Haksız Satışların Önlenmesi: Diğer kat malikleri veya müteahhit, sizin rızanız dışında ve hatalı paylar üzerinden taşınmazı üçüncü kişilere devredemez.
• İyi Niyetin Korunmaması: Tapuya işlenen bu şerh sayesinde, hiç kimse "ben arsa payının hatalı olduğunu bilmiyordum" diyerek iyi niyet iddiasında bulunamaz.

Kentsel Dönüşüm Kararlarını Kilitleme Etkisi

En kritik nokta burasıdır: Arsa payı davasında alınan bir tedbir kararı, 6306 sayılı kanun kapsamında alınan "Yıkım ve Paylaşım" kararlarının temelini sarsar.

• Hisse Satışının Durdurulması: Payına itiraz ettiğiniz bağımsız bölümün, kentsel dönüşüme katılmadığınız gerekçesiyle açık artırma yoluyla satılması (pay satışı), bu tedbir kararı sayesinde durdurulabilmektedir.
• Müteahhitle Sözleşme Süreci: Tedbir şerhi olan bir taşınmazda müteahhitler, ileride doğacak tazminat risklerinden çekindikleri için genellikle masaya oturup sizinle uzlaşmayı tercih ederler.

Tedbir Talebinde "Aciliyet" ve "Yaklaşık İspat"

Mahkemeden tedbir alabilmek için davanın haklılığına dair "yaklaşık ispat" sunulmalıdır. Proaktif Hukuk olarak sunduğumuz ön bilirkişi raporları ve teknik analizler, mahkemenin bu tedbiri verme ihtimalini %90 oranında artırır.

20) Arsa Payının Düzeltilmesi Davası Dikkat Edilmesi Gereken Önemli Hususlar

Arsa payı davaları, basit birer tapu iptal davası değil, içerisinde ciddi bir matematiksel ve mimari analiz barındıran teknik süreçlerdir. Süreci yönetirken şu hususlar davanın kaderini tayin eder:

• Zamanlama: Kentsel dönüşüm kararı kesinleşmeden ve yeni kat irtifakı tapuya tescil edilmeden davanın açılması, hak kaybını önlemenin en garanti yoludur.
• Taraf Teşkili: Davada tek bir kat malikinin dahi eksik bırakılması, dosyanın Yargıtay'dan usulden bozulmasına ve sürecin 2-3 yıl daha uzamasına neden olur.
• Bilirkişi Raporuna İtiraz: Teknik bilirkişi raporu geldiğinde, kat irtifakı tarihindeki rayiç değerlerin doğru analiz edilip edilmediği uzman bir gözle denetlenmeli, hatalı hesaplamalara süresi içinde itiraz edilmelidir.
• Vekalet Ücreti ve Yargılama Gideri: Davanın reddi durumunda karşı tarafa ödenecek vekalet ücreti riskini minimize etmek için, dava öncesinde mutlaka bir ön teknik analiz yapılmalıdır.

21) Arsa Payı Düzeltilmesi Davası Dilekçesi Örneği

Aşağıdaki dilekçe, kentsel dönüşüm sürecinde hak kaybını önlemek amacıyla açılacak bir davanın ana omurgasını temsil etmektedir. Ancak unutulmamalıdır ki; her taşınmazın mimari projesi, tescil tarihi ve arsa payı hatası kendine özgüdür.

İSTANBUL (5.) SULH HUKUK MAHKEMESİ SAYIN HAKİMLİĞİ’NE

İHTİYATİ TEDBİR TALEPLİDİR.

DAVACI: [Adınız Soyadınız] – [TC Kimlik No] – [Adresiniz] VEKİLİ: Av. [Adınız Soyadınız] – [Şişli/İstanbul] DAVALILAR: [Diğer Tüm Kat Maliklerinin Adı, Soyadı ve Adresleri] (Not: Taraf teşkilinin tam sağlanması davanın en kritik usul şartıdır.)

KONU: Bağımsız bölüme tahsis edilen hatalı arsa payının, Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 3 uyarınca düzeltilmesi ve tapu siciline tescili talebidir.

AÇIKLAMALAR:

1. Mülkiyet Bilgileri: Müvekkil, İstanbul ili, [İlçe], [Mahalle], [Ada], [Parsel] üzerinde bulunan taşınmazın [No] numaralı bağımsız bölümünün malikidir.
2. Arsa Payındaki Orantısızlık: Taşınmazın kat irtifakı kurulduğu tarihteki ( .. / .. / .... ) rayiç değerleri dikkate alındığında, müvekkilin dairesine tahsis edilen [Mevcut Pay] arsa payı, dairesinin konumu, metrekaresi ve değeri ile açıkça orantısızdır. Özellikle [Davalının Dairesi] ile kıyaslandığında, mülkiyet hakları arasındaki bu dengesizlik Kat Mülkiyeti Kanunu’na aykırıdır.
3. Kentsel Dönüşüm ve Aciliyet: Bahse konu taşınmaz hakkında kentsel dönüşüm süreci başlamış olup, hatalı arsa payları üzerinden kararlar alınmaktadır. Bu durum müvekkilin metrekare bazında milyonlarca lira zararına yol açmaktadır.
4. İhtiyati Tedbir Talebi: Davanın sonuçlanması uzun süreceğinden, kentsel dönüşüm sürecinde mülkiyetin başkalarına devrinin önlenmesi ve telafisi güç zararların doğmaması adına taşınmazın tapu kaydına İHTİYATİ TEDBİR şerhi konulmasını talep ederiz.

HUKUKİ DELİLLER: Tapu kayıtları, onaylı mimari proje, belediye emlak beyan değerleri, keşif, bilirkişi incelemesi ve her türlü yasal delil. HUKUKİ NEDENLER: KMK m. 3, HMK, TMK ve ilgili mevzuat.

SONUÇ VE İSTEM: Yukarıda arz ve izah edilen nedenlerle;

1. Müvekkile ait bağımsız bölümün arsa payının bilirkişi marifetiyle yeniden hesaplanarak DÜZELTİLMESİNE,
2. Tapu sicilinin bu doğrultuda TESCİLİNE,
3. Dava süresince hak kaybının önlenmesi için tapu kaydına İHTİYATİ TEDBİR konulmasına karar verilmesini saygılarımızla vekaleten arz ve talep ederiz. [Tarih]

Davacı Vekili Av. [Adınız]

UYARI: Yukarıdaki metin genel bir taslaktır. Arsa payı davaları, "Hukuki Sebep" kısmındaki teknik savunma hataları nedeniyle en çok reddedilen dava türlerinden biridir. Yanlış bir beyan, tapunuzdaki mevcut hakkınızın da kilitlenmesine neden olabilir. Hak kaybı yaşamamak için Gayrimenkul ve İmar Avukatlarımızdan destek alabilirsiniz.

22) Arsa Payının Düzeltilmesi Davası Avukat Desteği

Arsa payı düzeltme süreci, mülkiyet hukuku ile inşaat teknolojisinin kesiştiği noktadır. Proaktif Hukuk olarak biz, sadece süreci yönetmekle kalmıyor; İstanbul ve çevresindeki kentsel dönüşüm projelerinde edindiğimiz tecrübeyle müvekkillerimizin metrekare kaybını önleyen stratejik hamleler geliştirmekteyiz.

• Ön Analiz: Tapu kayıtlarınızı ve projenizi teknik olarak inceleyerek davanın başarı şansını önceden raporluyoruz.
• Uçtan Uca Takip: Dilekçe aşamasından bilirkişi incelemesine, tapu tescilinden kentsel dönüşüm pazarlıklarına kadar her aşamada yanınızdayız.
• Hak Kaybına Karşı Koruma: Amacımız sadece bir dava kazanmak değil; mülkünüzün kentsel dönüşümdeki gerçek ekonomik değerini size iade etmektir.

Sıkça Sorulan Sorular (FAQ)

Arsa payı düzeltme davası açmak kentsel dönüşümü durdurur mu?

Doğrudan durdurmaz ancak stratejik bir öneme sahiptir. Bu dava ile birlikte talep edilen İhtiyati Tedbir kararı, hatalı paylar üzerinden bina ortak karar protokolü imzalanmasını veya azınlık hisselerinin satışını engelleyebilir. Yıkım sürecini kilitlemek için bu davanın "bekletici mesele" yapılması gerekir.

Bina yıkıldıktan sonra arsa payı davası açılabilir mi?

Evet, bina yıkılmış olsa dahi tapu kütüğündeki arsa payı oranları üzerinden dava açmak mümkündür. Ancak yeni yapılacak binanın kat irtifakı tapuya tescil edilmeden önce bu davanın açılması, hak kaybını önlemek adına hayati önem taşır.

Arsa payı davasında zamanaşımı süresi var mıdır?

Hayır, arsa payının düzeltilmesi davası mülkiyet hakkına dayandığı için herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Bağımsız bölümün mülkiyeti sizde olduğu sürece dilediğiniz zaman dava açabilirsiniz.

Bu davayı açmak için diğer tüm kat maliklerini dava etmek zorunda mıyım?

Evet. Tapu sicilindeki tüm paylar birbiriyle bağlantılı olduğundan, mahkeme kararının herkes için geçerli olması (taraf teşkili) gerekir. Bu nedenle dava, tüm kat maliklerine karşı yöneltilmelidir.

Arsa payı neye göre hesaplanır? Sonradan yapılan tadilatlar payı etkiler mi?

Arsa payı, binanın inşa edildiği ve kat irtifakının kurulduğu tarihteki rayiç değerlere (konum, metrekare, cephe) göre hesaplanır. Binaya sonradan eklenen lüks tadilatlar, asansör yapılması veya bölgenin sonradan değerlenmesi arsa payının değiştirilmesine gerekçe oluşturmaz.