İstanbul kentsel dönüşüm avukatı; riskli yapı tespiti, 2/3 çoğunluk uyuşmazlıkları, kamulaştırma davaları ve müteahhit sözleşmelerinden doğan hukuki sorunlarda malik ve kiracıların haklarını koruyan hukuk uzmanıdır. Kentsel dönüşüm sürecinde yapılan usul hataları ciddi hak kaybına yol açabileceğinden, hukuki destek sürecin en kritik aşamasıdır.
Kentsel dönüşüm hukuku; başta Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun olmak üzere Kat Mülkiyeti Kanunu ve Kamulaştırma Kanunu hükümlerine dayanmaktadır. Bu süreçte yapılan usul hataları, süresinde yapılmayan itirazlar veya eksik sözleşmeler ciddi hak kayıplarına yol açabilmektedir.
İstanbul’un Kadıköy, Üsküdar, Maltepe, Kartal, Bağcılar ve Küçükçekmece gibi dönüşüm yoğun ilçelerinde; riskli yapı raporuna itiraz, kamulaştırma bedelinin artırılması, haksız tahliye işlemleri ve ortak karar protokolü uyuşmazlıkları en sık karşılaşılan dava türleridir.
Bu rehberimizde; kentsel dönüşüm süreci nasıl işler, riskli yapı tespitine nasıl itiraz edilir, kamulaştırma kararının iptali mümkün mü, kentsel dönüşüm davaları ne kadar sürer, İstanbul kentsel dönüşüm avukatı ücretleri 2026 yılında ne kadardır? gibi en çok merak edilen sorulara hukuki dayanaklarıyla birlikte açıklık getirilecektir.
İstanbul Kentsel Dönüşüm Nedir?
İstanbul kentsel dönüşüm, deprem riski taşıyan yapıların tespit edilerek yıkılması ve yeniden inşa edilmesini kapsayan; malik, kiracı ve hak sahiplerinin mülkiyet, tahliye ve kamulaştırma süreçlerini düzenleyen hukuki bir sistemdir. Süreç, Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yürütülmektedir.
İstanbul kentsel dönüşüm süreci; riskli yapı tespiti ile başlayan, 2/3 çoğunluk kararı, ortak karar protokolü, müteahhit sözleşmesi, tahliye işlemleri ve gerekirse kamulaştırma ile devam eden çok aşamalı bir hukuki süreçtir.
Özellikle İstanbul’da Kadıköy, Üsküdar, Maltepe, Kartal, Bağcılar ve Küçükçekmece gibi dönüşüm yoğun ilçelerde binlerce yapı “riskli yapı” ilan edilmiştir. Bu durum; arsa payı uyuşmazlıkları, haksız tahliye, düşük bedelli kamulaştırma ve müteahhit kaynaklı sözleşme ihtilaflarını artırmıştır.
İstanbul kentsel dönüşüm yalnızca teknik bir inşaat süreci değildir. Aynı zamanda:
bir hukuki dönüşüm mekanizmasıdır.
Kentsel Dönüşüm Hangi Kanuna Dayanır?
İstanbul kentsel dönüşüm uygulamaları başta:
hükümlerine dayanmaktadır.
6306 sayılı kanun kapsamında alınan riskli yapı kararına karşı süresinde itiraz edilmemesi, malik açısından telafisi zor hak kayıplarına yol açabilmektedir.
Kentsel Dönüşüm Hukuku Nedir?
Kentsel dönüşüm hukuku, riskli yapıların tespiti, yıkımı, yeniden inşası, 2/3 çoğunluk kararları, ortak karar protokolü, kamulaştırma işlemleri ve malik ile kiracı haklarını düzenleyen özel bir hukuk alanıdır. Bu süreç Türkiye’de başta Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun olmak üzere ilgili mevzuat hükümlerine göre yürütülür ve mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen sonuçlar doğurur. Kentsel dönüşüm hukuku; yalnızca bir binanın yenilenmesini değil, taşınmaz üzerindeki hak sahiplerinin arsa payı oranlarını, sözleşme özgürlüğünü, tahliye süreçlerini ve kamulaştırma bedelini kapsayan geniş bir hukuki çerçeveyi ifade eder. Özellikle İstanbul gibi yüksek arsa değerine sahip şehirlerde kentsel dönüşüm süreci, ciddi ekonomik sonuçlar doğurduğu için hukuki denetim gerektirir. Riskli yapı tespitine karşı süresi içinde itiraz edilmemesi, 2/3 çoğunluk kararının hukuka aykırı alınması, müteahhit ile yapılan sözleşmenin malik aleyhine düzenlenmesi veya kamulaştırma bedelinin düşük belirlenmesi telafisi güç hak kayıplarına yol açabilir. Bu nedenle kentsel dönüşüm hukuku; idare hukuku, gayrimenkul hukuku ve kamulaştırma hukukunun kesişiminde yer alan, dava ve itiraz sürelerinin kritik olduğu, teknik raporların hukuki denetime tabi tutulduğu ve uzmanlık gerektiren bir alandır.
Riskli Yapı Nedir?
Riskli yapı, ekonomik ömrünü tamamlamış veya deprem, zemin durumu ve taşıyıcı sistem zayıflığı nedeniyle yıkılma tehlikesi bulunan ve bu durumu teknik raporla tespit edilen yapıdır; hukuki dayanağını başta Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun olmak üzere ilgili mevzuattan almaktadır. Riskli yapı tespiti, lisanslı kuruluşlarca hazırlanan riskli yapı tespit raporu ile yapılmaktadır ve raporun idare tarafından onaylanmasıyla birlikte maliklere tebligat süreci başlamaktadır. Riskli yapı kararı; tahliye, yıkım, 2/3 çoğunlukla alınacak yeniden yapım kararı, ortak karar protokolü düzenlenmesi ve gerektiğinde kamulaştırma gibi sonuçlar doğurmaktadır. Riskli yapı ilanına karşı süresi içinde itiraz edilmemesi, mülkiyet hakkı, arsa payı oranı, kira yardımı, taşınma desteği ve kamulaştırma bedeli gibi kritik haklarda telafisi güç kayıplara yol açabilmektedir. İstanbul’da riskli yapı süreci özellikle Kadıköy, Üsküdar, Maltepe, Kartal, Bağcılar ve Küçükçekmece gibi dönüşüm yoğun ilçelerde sıkça gündeme gelmekte; riskli yapı tespitine itiraz, riskli yapı kararının iptali, yıkımın durdurulması ve kamulaştırma bedelinin artırılması davaları uygulamada en çok karşılaşılan uyuşmazlıklar arasında yer almaktadır. Bu nedenle riskli yapı kavramı yalnızca teknik bir deprem raporu değil, doğrudan kentsel dönüşüm sürecini başlatan ve malik ile kiracının hukuki statüsünü değiştiren bağlayıcı bir idari işlemdir.
Kentsel Dönüşüm Süreci Nasıl İşler?
Kentsel dönüşüm süreci, özellikle İstanbul kentsel dönüşüm uygulamalarında, riskli yapı tespiti ile başlayan ve yıkım–yeniden yapım–hak sahipliği süreciyle devam eden teknik ve hukuki bir prosedürdür; dayanağı başta Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun olmak üzere ilgili yönetmeliklerdir.
Süreç ilk olarak lisanslı kuruluşlar tarafından yapılan riskli yapı tespiti ve raporun Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü onayıyla başlamaktadır; onay sonrası maliklere tebligat yapılır ve 15 gün içinde riskli yapı tespitine itiraz hakkı doğmaktadır. İtiraz edilmez veya itiraz reddedilirse yapı kesinleşmiş şekilde “riskli yapı” sayılır ve tahliye süreci başlatılır. Tahliye sonrası maliklerin en az 2/3 çoğunluk ile yeniden yapım kararı alması, müteahhit seçimi yapması ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalaması gerekir; çoğunluğa katılmayan maliklerin payları açık artırma yoluyla satılabilir. Anlaşma sağlanamazsa idare tarafından kamulaştırma süreci devreye girebilmektedir. Süreç boyunca kira yardımı başvurusu, taşınma desteği, ortak karar protokolü düzenlenmesi, arsa payı uyuşmazlıkları ve kamulaştırma bedelinin tespiti gibi aşamalar hukuki risk içermektedir.
İstanbul’da kentsel dönüşüm süreci doğru yönetilmezse hak kaybı, düşük metrekareli daire verilmesi, eksik bedel ödenmesi veya acele kamulaştırma ile mülkiyet kaybı gibi sonuçlar doğabilir; bu nedenle riskli yapı tespiti aşamasından itibaren sürecin hukuki denetim altında yürütülmesi büyük önem taşımaktadır.
Kentsel Dönüşüm Riskli Yapı Tespit Raporuna İtiraz Nasıl Yapılır?
Kentsel dönüşüm kapsamında düzenlenen riskli yapı tespit raporuna itiraz, raporun maliklere tebliğ edilmesinden itibaren 15 gün içinde yapılmalıdır ve bu süre hak düşürücüdür; dayanağı başta Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve ilgili uygulama yönetmeliğidir. İtiraz, taşınmazın bulunduğu yerdeki Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’ne dilekçe ile yapılır ve teknik itiraz gerekçeleri (zemin etüdü hatası, numune alma usulsüzlüğü, taşıyıcı sistem analiz eksikliği, karot sonuçlarının gerçeği yansıtmaması, projeye aykırı hesaplama vb.) somut belgelerle desteklenmelidir. İtiraz üzerine dosya teknik heyet tarafından incelenir; raporun hatalı olduğu kanaatine varılırsa riskli yapı kararı kaldırılabilir, aksi halde karar kesinleşir ve tahliye–yıkım süreci başlar. İtiraz süresi kaçırılmışsa veya teknik heyet ret kararı vermişse, idari işlemin iptali için idare mahkemesinde dava açılması mümkündür; bu aşamada yürütmenin durdurulması talebi, yıkımın telafisi imkânsız sonuçlar doğuracağı gerekçesiyle özellikle önem taşımaktadır.
İstanbul’da riskli yapı tespitine itiraz süreci, malik haklarının korunması, arsa payı kaybının önlenmesi, acele kamulaştırma riskinin bertaraf edilmesi ve müteahhit dayatmasına karşı hukuki güvence sağlanması açısından kritik bir eşiktir; sürenin kısa olması ve teknik delil zorunluluğu nedeniyle başvurunun uzmanlıkla hazırlanması hak kaybını önlemektedir.
Riskli Yapının Yıkımına Engel Olunursa Ne Olur?
Kentsel dönüşüm kapsamında riskli yapı kararı kesinleşmiş bir binanın yıkımına malik, kiracı veya üçüncü kişiler tarafından engel olunması halinde süreç idari ve cezai yaptırımlarla devam eder; hukuki dayanak başta Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun olmak üzere ilgili mevzuattır. Riskli yapı tespiti kesinleştikten ve tahliye süresi dolduktan sonra idare yıkımı resen gerçekleştirir; tahliye etmeyen kişiler hakkında kolluk kuvveti marifetiyle zorla tahliye uygulanabilir ve yıkım masrafları maliklere rücu edilmektedir. Yıkıma fiilen direnilmesi halinde idari para cezaları, masraf yükümlülüğü ve somut olaya göre Türk Ceza Kanunu kapsamında “görevi yaptırmamak için direnme” gibi suçlamalar gündeme gelebilmektedir. Ayrıca 2/3 çoğunluk kararı alınmışsa ve azınlık malik yıkımı engelliyorsa, payının açık artırma yoluyla satışı süreci işletebilmektedir. Uygulamada en kritik husus, riskli yapı kararına karşı süresi içinde itiraz edilmemiş veya yürütmenin durdurulması kararı alınmamışsa, yıkımın hukuken durdurulmasının oldukça güç olmasıdır; bu nedenle riskli yapı tespitine itiraz, iptal davası ve yürütmenin durdurulması taleplerinin zamanında yapılması mülkiyet hakkının korunması açısından belirleyicidir. İstanbul kentsel dönüşüm sürecinde yıkıma engel olma girişimleri çoğu zaman süreci durdurmaz, aksine masraf ve hukuki sorumluluk riskini artırır; doğru yol, teknik ve hukuki yollarla kararın iptalini talep etmektir.
Kentsel Dönüşüm Süreci ve Davaları Ne Kadar Sürer? (2026)
Kentsel dönüşüm süreci ve davalarının ne kadar sürdüğü, riskli yapı tespitinden dava sonuçlanmasına kadar olan tüm aşamaların hukuki, idari ve uygulamaya bağlı değişkenlikleri nedeniyle standart bir süre ile tanımlanamaz; buna rağmen genel çerçeve İstanbul’da uygulanan dönüşüm pratiklerine göre şekillenir ve başta Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun olmak üzere ilgili mevzuat hükümleri uyarınca hukukî belirsizliklere meydan vermemek için süreç planlanmaktadır.
Riskli yapı tespit raporunun kabulü ile başlayan kentsel dönüşüm süreci, maliklere tebliğden itibaren itiraz süresinin (15 gün) bitimi, tahliye işlemleri, 2/3 çoğunluk kararının alınması ve müteahhit ile sözleşme yapılması gibi idari aşamaları kapsar; bu idari süreçler çoğunlukla 3–6 ay arasında tamamlanır ancak yoğun ilçelerde (örneğin Kadıköy, Üsküdar, Kartal, Maltepe, Bağcılar gibi) teknik itirazlar, arsa payı uyuşmazlıkları veya kamulaştırma kararları süreci uzatabilmektedir. Riskli yapı tespitine karşı idari itiraz reddedildiğinde veya itiraz süresi kaçırıldığında, maliklerin idari işlemin iptali ve yürütmenin durdurulması talepli olarak açtığı davalar idare mahkemesinde yargılamaya girer; idare mahkemesinin bu tür iptal davalarını karara bağlaması ortalama 1 ila 2 yıl sürebilir, yürütmenin durdurulması kararının değerlendirilmesi ise dosyanın özelliklerine göre birkaç haftadan birkaç aya kadar değişebilmektedir.
Kamulaştırma bedeli belirleme, bedelin artırılması talepli tespit davaları veya kamulaştırma kararının iptali gibi ayrı kentsel dönüşüm davalarında mahkeme süreci 1–3 yıl arasında uzayabileceği gibi, işin uzmanlığına göre bilirkişi raporları, ikinci derece hukuki denetimler ve temyiz aşaması gibi faktörler toplam dava süresini daha da uzatabilmektedir; bu nedenle İstanbul kentsel dönüşümünde riskli yapı itirazından başlayarak tüm dava süreçlerinin sonuçlanması çoğu durumda 2–5 yıl veya daha uzun bir takvime yayılabilmektedir. Ancak doğru strateji, hukuki dilekçelerin zamanında ve eksiksiz sunulması, yürütmenin durdurulması taleplerinin etkin kullanılmasını sağlamak suretiyle süreçleri kısaltmak ve malik haklarının korunmasını facilite etmektir.
|
Süreç / Dava Türü |
Ortalama Süre (2026) |
|
|
|
Riskli Yapı Tespiti |
2 – 4 Hafta |
|
|
|
Riskli Yapı Tespitine İtiraz |
1 – 2 Ay |
|
|
|
Tahliye Süreci |
1 – 3 Ay |
|
|
|
2/3 Çoğunluk Kararı ve Sözleşme |
1 – 4 Ay |
|
|
|
İptal Davası (İdare Mahkemesi) |
12 – 24 Ay |
|
|
|
Kamulaştırma Bedel Tespiti Davası |
12 – 36 Ay |
|
|
|
Arsa Payı / Kat Malikliği Davaları |
12 – 24 Ay |
|
|
|
Toplam Süre (Uyuşmazlıklı Dosyalar) |
2 – 5 Yıl |
|
|
2026 İstanbul Kentsel Dönüşüm Süresi Özetlenirse;
Kentsel Dönüşüm Malik Hakları
Kentsel dönüşüm sürecinde malik hakları, riskli yapı tespiti, yıkım, yeniden yapım ve kamulaştırma aşamalarında mülkiyet hakkının korunmasını kapsamaktadır ve dayanağını başta Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’dan almaktadır. Malikler riskli yapı tespitine 15 gün içinde itiraz edebilir, 2/3 çoğunluk kararına karşı dava açabilirler, arsa payı oranının korunmasını talep edebilir ve müteahhit sözleşmesine itiraz edebilirler. Kamulaştırma halinde malik, kamulaştırma kararının iptali ve bedel artırımı davası açma hakkına sahiptir. Ayrıca kira yardımı ve devlet desteklerinden yararlanma hakkı da bulunmaktadır. İstanbul kentsel dönüşüm uygulamalarında en sık hak kaybı arsa payı düşürülmesi, düşük bedel tespiti ve usulsüz çoğunluk kararı nedeniyle ortaya çıktığından, sürecin hukuki denetim altında yürütülmesi büyük önem taşımaktadır.
Kentsel Dönüşümde Kiracının Hakları Nelerdir?
Kentsel dönüşüm sürecinde kiracının hakları, riskli yapı kararı sonrası tahliye, kira yardımı ve sözleşme güvenceleri kapsamında korunur; hukuki dayanağı başta Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve ilgili uygulama yönetmelikleridir. Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra kiracıya tahliye için süre verilir; bu süreçte kiracı zorla çıkarılamaz, resmi tahliye prosedürü işletilmelidir. Kiracılar, şartları sağlamaları halinde devlet tarafından sağlanan kira yardımı ve taşınma desteğinden yararlanabilmektedir. Malik ile kiracı arasındaki kira sözleşmesi, riskli yapı nedeniyle sona erdirilebilir ancak haksız tahliye, depozito iadesi ve sözleşmeye aykırı uygulamalar dava konusu yapılabilmektedir. İstanbul kentsel dönüşüm uygulamalarında kiracının en önemli hakları; makul tahliye süresi, kira yardımı başvurusu, depozitonun iadesi ve hukuka aykırı tahliyeye karşı dava açma hakkıdır.
Kiracının Riskli Yapıyı Tahliye Etmemesi Halinde Haklarım Neler?
Riskli yapı kararı kesinleşmiş bir binada kiracının tahliye etmemesi halinde malik olarak haklarınız, sürecin usulüne uygun yürütülmesine bağlıdır; dayanak başta Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun hükümleridir. Öncelikle riskli yapı kararının kesinleşmiş olması ve resmi tahliye tebligatının yapılmış bulunması gerekmektedir. Verilen yasal süreye rağmen kiracı taşınmazı boşaltmazsa, idare tarafından zorla tahliye süreci başlatılabilir ve kolluk kuvveti marifetiyle tahliye gerçekleştirilebilir. Malik ayrıca Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde tahliye davası açabilir ve ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talebinde bulunabilir. Ancak kiracının kira yardımı başvurusu yapma ve makul tahliye süresinden yararlanma hakkı bulunduğundan, sürecin hukuka uygun yürütülmesi önemlidir. İstanbul kentsel dönüşüm uygulamalarında en sık yapılan hata, resmi prosedür tamamlanmadan fiili tahliye girişiminde bulunulmasıdır; bu durum maliki hukuki ve cezai sorumluluk riskiyle karşı karşıya bırakabilmektedir.
Kentsel Dönüşümde Haksız Tahliye Durumunda Haklar
Kentsel dönüşüm sürecinde haksız tahliye, riskli yapı kararı kesinleşmeden, yasal süreler dolmadan veya resmi tebligat yapılmadan kiracının ya da malikin taşınmazdan çıkarılmasıdır; bu durumda hem kiracının hem de malikin ciddi hukuki hakları doğar ve süreç başta Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun olmak üzere ilgili mevzuata göre değerlendirilir. Kiracı açısından haksız tahliye halinde; tahliyenin iptali, taşınma ve zarar tazminatı talebi, depozitonun iadesi ve uğranılan maddi–manevi zararların tazmini için dava açma hakkı bulunmaktadır. Elektrik, su, doğalgaz kesilerek baskı yapılması gibi fiili müdahaleler hukuka aykırıdır ve ayrıca tazminat sorumluluğu doğurabilmektedir.
Malik açısından ise süreç usule uygun yürütülmüş olmasına rağmen kiracı “haksız tahliye” iddiasında bulunuyorsa, resmi riskli yapı kararı, tahliye tebligatı ve sürelerin dolduğu belgelenerek hukuki savunma yapılabilmektedir. İstanbul kentsel dönüşüm uygulamalarında en kritik nokta; tahliye sürecinin yazılı tebligat, yasal süre ve idari prosedüre uygun yürütülmesidir. Aksi halde haksız tahliye iddiası, tazminat ve dava riski doğurur. Bu nedenle kentsel dönüşümde tahliye süreci mutlaka hukuki denetim altında yönetilmelidir.
Kentsel Dönüşümde Kamulaştırma Nedir?
Kentsel dönüşümde kamulaştırma, riskli yapı veya riskli alan kapsamındaki taşınmazlarda maliklerin anlaşma sağlayamaması ya da 2/3 çoğunluk kararına katılmayan pay sahiplerinin bulunması halinde, idarenin mülkiyeti bedeli karşılığında zorunlu olarak devralması işlemidir; hukuki dayanağı başta Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve Kamulaştırma Kanunu hükümleridir. İstanbul kentsel dönüşüm uygulamalarında kamulaştırma genellikle çoğunluk sağlanamayan projelerde veya dönüşümün kamu yararı gerekçesiyle hızlandırılmak istendiği durumlarda gündeme gelmektedir. İdare tarafından belirlenen kamulaştırma bedeli maliklere teklif edilir; anlaşma sağlanamazsa bedel tespiti ve tescil davası açılır ve mahkeme bilirkişi marifetiyle taşınmazın rayiç değerini belirlemektedir. Malikler, kamulaştırma kararının iptali için dava açabilir veya belirlenen bedelin düşük olduğu iddiasıyla bedel artırımı talebinde bulunabilir. Uygulamada en sık uyuşmazlık konusu, kamulaştırma bedelinin piyasa değerinin altında belirlenmesi ve arsa payının eksik hesaplanmasıdır; bu nedenle kamulaştırma süreci, mülkiyet hakkı ve ekonomik değer kaybı açısından dikkatle yönetilmelidir.
Kamulaştırma Kararının İptali Nasıl Yapılır?
Kentsel dönüşüm kapsamında verilen kamulaştırma kararının iptali, idari işlemin hukuka aykırı olduğu gerekçesiyle idare mahkemesinde açılacak iptal davası ile mümkündür; süreç başta Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve Kamulaştırma Kanunu hükümlerine dayanır. Kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren genellikle 30 gün içinde idare mahkemesinde dava açılması gerekmektedir ve bu süre hak düşürücüdür. İptal davasında kamu yararı bulunmadığı, 2/3 çoğunluk sürecinin usulsüz yürütüldüğü, acele kamulaştırma şartlarının oluşmadığı, bedel tespitinin hatalı yapıldığı veya savunma hakkının kısıtlandığı ileri sürülebilmektedir. Dava dilekçesinde yürütmenin durdurulması talep edilmesi, taşınmazın devrinin ve telafisi güç mülkiyet kaybının önlenmesi açısından kritik öneme sahiptir. İstanbul kentsel dönüşüm uygulamalarında en sık iptal gerekçeleri; düşük değerleme, usulsüz tebligat ve çoğunluk kararının hatalı alınmasıdır. Kamulaştırma kararına karşı süresi içinde açılan iptal davası, mülkiyet hakkının korunması ve gerçek piyasa değerinin alınabilmesi açısından belirleyici bir hukuki yoldur.
Kamulaştırma Bedeli ve Ücret Tespiti Nasıl Yapılır?
Kentsel dönüşüm sürecinde kamulaştırma bedeli, taşınmazın gerçek piyasa değerinin belirlenmesi esasına göre tespit edilir ve süreç başta Kamulaştırma Kanunu ile Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun hükümlerine dayanmaktadır. İdare tarafından yapılan ilk bedel teklifi kabul edilmezse, “bedel tespiti ve tescil davası” açılır ve mahkeme bilirkişi heyeti aracılığıyla taşınmazın değerini belirlenmektedir. Değerleme yapılırken arsanın konumu, emsal satışlar, imar durumu, arsa payı oranı, yüzölçümü, yapı özellikleri ve İstanbul’daki rayiç piyasa koşulları dikkate alınmaktadır.
Mahkemece belirlenen kamulaştırma bedeli banka hesabına yatırıldıktan sonra taşınmaz idare adına tescil edilir; ancak malik, bedelin düşük olduğunu düşünüyorsa bedel artırımı talep edebilir ve karara karşı istinaf/temyiz yoluna başvurabilmektedir.
Uygulamada en sık uyuşmazlık, emsal satışların eksik veya düşük seçilmesi nedeniyle kamulaştırma bedelinin gerçek değerinin altında belirlenmesidir. Bu nedenle kamulaştırma bedelinin doğru tespiti, arsa payının eksiksiz hesaplanması ve bilirkişi raporlarının denetlenmesi mülkiyet hakkının korunması açısından kritik öneme sahiptir.
Kentsel Dönüşüm Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kentsel dönüşüm davalarında görevli ve yetkili mahkeme, uyuşmazlığın niteliğine göre değişir ve süreç başta Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile ilgili usul mevzuatı çerçevesinde belirlenmektedir. Riskli yapı tespitine itirazın reddi, kamulaştırma kararı, acele kamulaştırma ve idari işlem niteliğindeki kararların iptali gibi işlemler için görevli mahkeme İdare Mahkemesidir ve yetki kuralı olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davalarında ise görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi olup yine taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Kat malikleri arasındaki arsa payı uyuşmazlıkları, ortak karar protokolü ihtilafları ve müteahhit ile yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan davalarda görevli mahkeme genellikle Asliye Hukuk Mahkemesi, bazı kira ve tahliye uyuşmazlıklarında ise Sulh Hukuk Mahkemesidir.
İstanbul kentsel dönüşüm uygulamalarında en sık yapılan hata, yanlış mahkemede dava açılması nedeniyle süre ve hak kaybı yaşanmasıdır; bu nedenle dava türüne göre görevli ve yetkili mahkemenin doğru belirlenmesi, sürecin sağlıklı ilerlemesi açısından kritik öneme sahiptir.
Kentsel Dönüşüm Sürecinde Arabuluculuk Zorunlu Mu?
Kentsel dönüşüm sürecinde arabuluculuk her dava türü için zorunlu değildir; zorunluluk, uyuşmazlığın niteliğine göre değişmektedir. Riskli yapı tespiti, kamulaştırma kararı, acele kamulaştırma ve idari işlem iptali gibi işlemler idari yargı konusu olduğundan bu tür davalarda arabuluculuk şartı aranmaz ve doğrudan İdare Mahkemesi’nde dava açılır. Süreç başta Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun hükümlerine dayanmaktadır.
Buna karşılık, müteahhit ile yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan alacak ve tazminat talepleri, arsa payı uyuşmazlıkları veya ticari nitelik taşıyan bazı sözleşme ihtilaflarında dava şartı arabuluculuk gündeme gelebilmektedir. Özellikle para alacağı ve tazminat talepli özel hukuk uyuşmazlıklarında arabulucuya başvurmadan dava açılması halinde dava usulden reddedilebilmektedir.
İstanbul kentsel dönüşüm uygulamalarında en sık karıştırılan konu, kamulaştırma ve riskli yapı iptal davalarında arabuluculuk zorunlu olduğu yanılgısıdır; bu tür işlemlerde arabuluculuk şartı bulunmaz. Ancak sözleşmeden kaynaklı özel hukuk uyuşmazlıklarında dava türü doğru tespit edilmezse ciddi süre ve hak kaybı yaşanabilmektedir.
Kentsel Dönüşüm Davalarında Harç ve Masraflar Nelerdir?
Kentsel dönüşüm davalarında harç ve masraflar, davanın türüne göre değişir ve süreç başta Harçlar Kanunu ile ilgili usul mevzuatına göre belirlenmektedir. Riskli yapı tespitinin iptali ve kamulaştırma kararının iptali gibi idari davalarda genellikle maktu (sabit) başvuru harcı ve karar harcı ödenir; nispi (oranlı) harç uygulanmaz. Buna karşılık kamulaştırma bedel tespiti, bedel artırımı, tazminat ve alacak davalarında dava değeri üzerinden nispi harç alınır ve dava değeri arttıkça ödenecek harç miktarı da yükselir.
Harç dışında kentsel dönüşüm dava masrafları; bilirkişi ücreti, keşif gideri, tebligat masrafı, posta gideri, dosya gider avansı ve gerektiğinde uzman rapor ücretlerini kapsamaktadır. Özellikle İstanbul kentsel dönüşüm davalarında bilirkişi incelemesi neredeyse her dosyada yapıldığından keşif ve bilirkişi giderleri önemli bir kalem oluşturur. Davayı kaybeden taraf yargılama giderleri ve karşı vekâlet ücretini ödemekle yükümlü olabilmektedir. Bu nedenle kentsel dönüşüm dava sürecine başlamadan önce harç ve masrafların dava türüne göre doğru hesaplanması, ekonomik risklerin değerlendirilmesi açısından kritik öneme sahiptir.
Kentsel Dönüşümde Müteahhit ile Yapılan Sözleşmeye İtiraz
Kentsel dönüşüm sürecinde müteahhit ile yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesine itiraz, sözleşmenin hukuka, arsa payına veya malik menfaatine aykırı olması halinde mümkündür ve süreç başta Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile Türk Borçlar Kanunu hükümleri çerçevesinde değerlendirilir. Özellikle 2/3 çoğunluk kararıyla imzalanan sözleşmelerde azınlık maliklerin hak kaybına uğraması, metrekare düşürülmesi, arsa payının yanlış hesaplanması, teslim süresinin belirsiz bırakılması, teminat alınmaması veya cezai şart düzenlenmemesi en sık karşılaşılan itiraz nedenleridir.
Malik, sözleşme imzalanmadan önce içeriğe yazılı itiraz edebilir; imza atılmış olsa dahi gabin (aşırı yararlanma), hata, hile, irade sakatlığı veya açıkça hakkaniyete aykırılık varsa sözleşmenin iptali veya ilgili maddelerin hükümsüzlüğü için dava açabilmektedir. Ayrıca çoğunluk kararının usulsüz alınması halinde ortak karar protokolünün iptali de talep edilebilir. İstanbul kentsel dönüşüm uygulamalarında en kritik risk, teminatsız ve teslim süresi belirsiz sözleşmelerdir; bu nedenle müteahhit sözleşmesinin teknik ve hukuki denetimden geçirilmesi, ileride doğabilecek büyük maddi kayıpların önüne geçmektedir.
Kentsel Dönüşüm Avukatı Kimdir?
Kentsel dönüşüm avukatı, riskli yapı tespiti, 2/3 çoğunluk kararı, müteahhit sözleşmeleri, kamulaştırma, bedel tespiti ve arsa payı uyuşmazlıkları gibi kentsel dönüşüm sürecinden doğan tüm hukuki işlemleri yöneten ve müvekkilinin mülkiyet hakkını koruyan avukattır. Uygulama alanı başta Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun olmak üzere idare hukuku, gayrimenkul hukuku ve borçlar hukuku kesişimindedir.
İstanbul kentsel dönüşüm uygulamalarında kentsel dönüşüm avukatı; riskli yapı tespitine itiraz, yıkımın durdurulması, kamulaştırma kararının iptali, kamulaştırma bedelinin artırılması, ortak karar protokolü iptali ve müteahhit ile yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin denetlenmesi gibi kritik aşamalarda hukuki temsil sağlamaktadır. Özellikle yüksek arsa değeri ve yoğun dönüşüm bölgelerinde, yanlış atılan bir imza ciddi metrekare ve değer kaybına yol açabileceğinden, sürecin teknik ve hukuki kontrol altında yürütülmesi büyük önem taşımaktadır. Kısacası kentsel dönüşüm avukatı, dönüşüm sürecinde malik ve yatırımcıların hak kaybı yaşamadan süreci yönetmesini sağlayan uzman hukukçudur.
Kentsel Dönüşüm Avukatı Ne İş Yapar?
Kentsel dönüşüm avukatı, riskli yapı tespitinden kamulaştırma ve dava sürecine kadar tüm aşamaları hukuken yöneten ve müvekkilinin mülkiyet hakkını koruyan uzman avukattır. Süreç başta Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun olmak üzere ilgili mevzuat çerçevesinde yürütülür.
Kentsel dönüşüm avukatının temel görevleri; riskli yapı tespit raporuna itiraz etmek, yıkım kararına karşı yürütmenin durdurulmasını talep etmek, 2/3 çoğunluk kararlarını denetlemek, ortak karar protokolünü incelemek, müteahhit ile yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesini hukuki açıdan analiz etmek ve hak kaybı doğuran maddelere karşı dava açmaktır. Ayrıca kamulaştırma kararının iptali, kamulaştırma bedelinin artırılması, arsa payı uyuşmazlıkları ve haksız tahliye durumlarında da dava sürecini yürütmektedir.
İstanbul kentsel dönüşüm uygulamalarında yüksek arsa değeri, yoğun yapılaşma ve proje riskleri nedeniyle yanlış sözleşme, eksik metrekare teslimi veya düşük bedel tespiti ciddi ekonomik kayıplara yol açabilmektedir. Bu nedenle kentsel dönüşüm avukatı, sadece dava açan kişi değil; süreci baştan sona planlayan, sözleşme risklerini önceden tespit eden ve müvekkilinin ekonomik değerini koruyan stratejik hukuk danışmanıdır.
İstanbul’da Kentsel Dönüşüm Avukatı Neden Önemlidir?
İstanbul’da kentsel dönüşüm avukatı, yüksek arsa değeri, yoğun yapılaşma ve sık uyuşmazlık nedeniyle dönüşüm sürecinde kritik öneme sahiptir. Süreç başta Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yürütülse de uygulamada riskli yapı tespitine itiraz, 2/3 çoğunluk kararlarının denetimi, müteahhit sözleşmelerinin incelenmesi ve kamulaştırma bedelinin doğru belirlenmesi ciddi hukuki uzmanlık gerektirir.
İstanbul kentsel dönüşüm projelerinde en sık karşılaşılan riskler; arsa payının düşürülmesi, metrekare kaybı, düşük kamulaştırma bedeli, teminatsız müteahhit sözleşmesi ve usulsüz çoğunluk kararıdır. Yanlış imzalanan bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi veya süresi kaçırılan bir itiraz, milyonlarca liralık hak kaybına yol açabilir. Bu nedenle İstanbul’da kentsel dönüşüm avukatı, yalnızca dava açan kişi değil; riskli yapı sürecini yöneten, sözleşme risklerini analiz eden, kamulaştırma ve bedel artırımı davalarını takip eden ve müvekkilin mülkiyet hakkını koruyan stratejik bir hukuki danışmandır.
İstanbul Kentsel Dönüşüm Avukatı Olarak Verdiğimiz Hizmetler
İstanbul Kentsel Dönüşüm Avukatı Ücretleri (2026)
İstanbul kentsel dönüşüm avukatı ücretleri, hizmetin kapsamına, dava türüne, dosyanın hukuki ve teknik karmaşıklığına göre değişir ve genellikle aşağıdaki unsurlar çerçevesinde belirlenir. Ücretlendirme başta hukuki danışmanlık, dava takibi ve sözleşme incelemesi gibi hizmetlerin kapsamına göre şekillenir ve müvekkilin çıkarını maksimum düzeyde korumaya yöneliktir.
İstanbul kentsel dönüşüm uygulamalarında uzman avukat seçimi, sürecin başından itibaren hak kayıplarını önlediği için uzun vadede ekonomik kazanç sağlar. Ücret konusunda net bir rakam vermek yerine, dosyanın özelliklerine göre ayrıntılı ücret sözleşmesi yapılması tavsiye edilir. 2026 yılında İstanbul’daki uzman kentsel dönüşüm avukatlarının ortalama ücret aralıkları talep edilen hizmet türüne göre büyük farklılık göstermekle birlikte, başarılı sonuç odaklı modeller ve dava değeri üzerinden belirlenen ücretlendirme yaygın olarak kullanılmaktadır.
İstanbul’da Kentsel Dönüşüm Avukatı Seçerken Nelere Dikkat Edilmeli?
İstanbul’da kentsel dönüşüm avukatı seçerken, sürecin yalnızca bir dava değil; riskli yapı tespiti, 2/3 çoğunluk kararı, müteahhit sözleşmesi ve kamulaştırma aşamalarını kapsayan çok yönlü bir hukuki süreç olduğu unutulmamalıdır. Süreç başta Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yürütüldüğünden, seçilecek avukatın bu alanda fiilen dosya tecrübesine sahip olması kritik öneme sahiptir.
Öncelikle avukatın daha önce riskli yapı itirazı, kamulaştırma bedel artırımı, ortak karar protokolü iptali ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyuşmazlıkları gibi davalarda deneyimi olup olmadığı araştırılmalıdır. İstanbul gibi arsa değeri yüksek ve dönüşüm yoğunluğu fazla bir şehirde, arsa payı hesaplaması, metrekare kaybı riski ve teminatsız müteahhit sözleşmeleri ciddi ekonomik sonuçlar doğurabilir; bu nedenle sözleşme inceleme ve stratejik planlama yetkinliği önemlidir.
Ayrıca ücretlendirme modelinin şeffaf olması, dava stratejisinin baştan net şekilde açıklanması ve sürecin sadece dava aşamasında değil, sözleşme imzalanmadan önce hukuki denetim altında yürütülmesi gerekir. İstanbul kentsel dönüşüm sürecinde doğru avukat seçimi, milyonlarca liralık mülkiyet değerinin korunması anlamına gelebilir; bu nedenle seçim yapılırken uzmanlık, dosya deneyimi ve stratejik yaklaşım temel kriter olmalıdır.
Kentsel Dönüşüm İçin Avukat Tutmak Zorunlu Mudur?
Kentsel dönüşüm sürecinde avukat tutmak kanunen zorunlu değildir; malik veya kiracı, riskli yapı itirazı, kamulaştırma süreci ve dava işlemlerini bizzat takip edebilir. Ancak süreç başta Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun olmak üzere teknik ve idari mevzuata dayandığından, uygulamada hukuki destek alınmaması ciddi hak kayıplarına yol açabilmektedir.
Özellikle riskli yapı tespitine 15 gün içinde itiraz edilmemesi, 2/3 çoğunluk kararının usulsüzlüğünün fark edilmemesi, müteahhit ile yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinde teminat alınmaması veya kamulaştırma bedelinin düşük belirlenmesine karşı dava açılmaması durumunda telafisi güç zararlar doğabilir. İstanbul kentsel dönüşüm uygulamalarında arsa değeri ve proje büyüklüğü yüksek olduğundan, küçük bir hukuki hata büyük ekonomik kayba dönüşebilir.
Sonuç olarak kentsel dönüşüm için avukat tutmak zorunlu değildir; ancak sürecin teknik ve mali boyutu dikkate alındığında, uzman bir kentsel dönüşüm avukatıyla ilerlemek hak kaybı riskini önemli ölçüde azaltır ve sürecin stratejik şekilde yönetilmesini sağlamaktadır.
Sıkça Sorulan Sorular (FAQ)
Riskli yapı tespitine itiraz süresi kaç gündür?
Riskli yapı tespit raporuna itiraz süresi, tebliğ tarihinden itibaren 15 gündür. Bu süre hak düşürücüdür. Süresi içinde itiraz edilmezse riskli yapı kararı kesinleşir ve tahliye–yıkım süreci başlar.
2/3 çoğunluk sağlanamazsa ne olur?
Kentsel dönüşümde maliklerin en az 2/3 çoğunluk ile karar alması gerekir. Çoğunluk sağlanamazsa azınlık maliklerin payları açık artırma yoluyla satılabilir. Anlaşma yine sağlanamazsa idare tarafından kamulaştırma süreci başlatılabilir.
Kamulaştırma bedeli düşükse ne yapılabilir?
Malik, kamulaştırma kararına karşı iptal davası açabilir veya bedelin düşük belirlendiği iddiasıyla bedel artırımı davası açabilir. Mahkeme bilirkişi incelemesi yaparak taşınmazın gerçek piyasa değerini belirler.
Kentsel dönüşüm davası kaç yıl sürer?
İdari iptal davaları genellikle 1–2 yıl, kamulaştırma bedel tespiti davaları ise 1–3 yıl sürebilir. Uyuşmazlığın kapsamına göre toplam süreç 2–5 yıla kadar uzayabilir.
Kiracı riskli yapıyı tahliye etmezse ne olur?
Riskli yapı kararı kesinleşmiş ve tahliye süresi dolmuşsa idare zorla tahliye işlemi yapabilir. Malik ayrıca tahliye davası açabilir. Ancak tahliye sürecinin resmi prosedüre uygun yürütülmesi zorunludur.
Kentsel dönüşümde avukat tutmak zorunlu mudur?
Hayır, zorunlu değildir. Ancak riskli yapı itiraz süresi, kamulaştırma bedeli ve sözleşme hükümleri ciddi hak kaybı doğurabileceğinden hukuki destek alınması önerilir.
Kamulaştırma kararına karşı dava süresi kaç gündür?
Kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren genellikle 30 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılmalıdır. Sürenin kaçırılması hak kaybına yol açabilir.
Müteahhit sözleşmesine sonradan itiraz edilebilir mi?
Sözleşmede açık hak kaybı, irade sakatlığı, gabin veya usulsüz çoğunluk kararı varsa sözleşmenin iptali veya ilgili maddelerin hükümsüzlüğü talep edilebilir.
Proaktif Hukuk ve Danışmanlık Bürosu olarak 26 yılı aşkın deneyim ve uzman avukat kadromuzla tüm hukuki süreçlerinizde yanınızdayız. Gayrimenkul hukuku, kentsel dönüşüm hukuku ve imar hukuku alanında profesyonel avukat desteği almak ve haklarınızın en etkin şekilde korunmasını sağlamak için Proaktif Hukuk ve Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz…
