RAYİÇ BEDELİN BELİRLENMESİ VE İTİRAZI

Rayiç bedel nedir?
Rayiç bedel, alınacak veya satılacak ev, arsa, taşıt veya taşınmaz malların piyasa değerini ifade eder. Emlak vergisi hesaplama, tapu harcı, sigorta yaptırma veya vergi ödemeleri sırasında rayiç bedel büyük önem taşır. Rayiç bedel her dört yılda bir yeniden hesaplanır ve emlak vergisi itirazı süreçlerinde belirleyici rol oynar.

Rayiç Bedele Nereden Ulaşılır?
Rayiç bedel sorgulama, ilgili Belediyelerin ilan panolarında ve Mahalle Muhtarlıklarının ilan panolarında fiziki olarak yapılabilmektedir. Ayrıca bazı belediyeler rayiç bedel değerlerini kendi internet sitelerinde de yayınlar.

Rayiç Bedele İtiraz Süreci

 1. Rayiç Bedelin Askıya Çıkarılması ve Bildirim

• Her 4 yılda bir (örneğin 2025 yılında) arsa ve bina metrekare birim değerleri belediyelerce hazırlanır.
• Takdir komisyonları tarafından belirlenen bu değerler, muhtarlıklarda 30 gün süreyle askıya çıkarılır.
• Ayrıca bazı belediyeler, bu bilgileri kendi web sitelerinde yayımlar.

 Askı Süresi: Genellikle Haziran–Temmuz aylarında başlar, 30 gün sürer.

 2. Askı Listesini Kontrol Etme

• Taşınmazın bulunduğu mahalle muhtarlığına giderek askı listelerinden kendi taşınmazınıza ait rayiç bedeli kontrol edin.
• Alternatif olarak ilgili belediyenin Emlak Servisi veya e-devlet üzerinden bazı belediyelerde rayiç değerler sorgulanabilir.

 İpucu: Mahalle/sokak adı, ada, parsel veya bina numarasıyla listeyi bulun.

3. İtiraz Gerekçelerini Belirleme

Rayiç bedelin piyasa gerçeklerinden kopuk veya orantısız şekilde yüksek olduğunu düşünüyorsanız şu gerekçelere dayanabilirsiniz:

•          Bölgedeki emsal satış fiyatları daha düşük,
•          Belediye hizmetleri yetersiz,                                                                                                       
•          Yapının yaşı yüksek veya yıpranmış,
•          Parsel konumu ana yoldan uzakta, ulaşımı zor,
•          Deprem riski, heyelan, gürültü, kirlilik gibi değer düşürücü faktörler var.

4. İtirazın Yapılacağı Merci

İtirazlar doğrudan İl/İlçe Vergi Dairesi Takdir Komisyonu Başkanlığı'na yapılır. Bu komisyonlar genellikle ilçe vergi daireleri bünyesindedir.

Örnek başvuru yeri:
İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı – Beşiktaş Takdir Komisyonu Başkanlığı

 5. İtiraz Dilekçesinin Hazırlanması

Dilekçede şu bilgiler yer almalı:

• Taşınmazın açık adresi (il, ilçe, mahalle, sokak, ada/parsel),
• Bildirilen rayiç bedel,
• İtiraz edilen bedel ve gerekçesi,
• Talep: Rayiç bedelin yeniden değerlendirilmesi,
• İmza ve iletişim bilgileri.

Ayrıca aşağıdaki belgeler eklenebilir:

• Tapu fotokopisi,
• Emsal satış ilanları (E-devlet, sahibinden.com, Tapu Kadastro bilgi sistemi ekran görüntüleri),
• Ekspertiz raporu (varsa),
• Fotoğraf, ulaşım krokisi, mahalle durumu vb.

6. Süreç ve Zamanlama

 7. İtiraz Reddedilirse: Vergi Mahkemesi Süreci

Komisyon itiraz süresi içinde itiraz açısından hak düşürücü süreler işlemez. Komisyon talebi reddederse veya cevap vermezse, 30 gün içinde ilgili Vergi Mahkemesi’nde dava açma hakkı doğar. Dilekçeye, aynı belgelerle birlikte komisyon kararını eklemelisiniz.

Harç ve masraf: Vergi davası olması nedeniyle genellikle harçtan muaftır veya düşük harç alınır.
Bu sürecin alanında uzman bir vergi hukuku avukatı ile takip edilmesi tavsiye edilir.

SONUÇ

• Askı süresi içinde itiraz edilmezse rayiç bedel kesinleşir ve 4 yıl boyunca geçerli olur.
• Bu bedel hem emlak vergisi hem de tapu harcı, veraset intikal vergisi gibi işlemlerde esas alınır.
• Hukuki haklarınızı kaybetmemek için askı tarihinden itibaren 30 günlük süreyi kaçırmayın.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Rayiç bedel nedir?
Rayiç bedel, bir taşınmazın (arsa, ev, işyeri vb.) piyasa koşullarındaki değerini ifade eder. Emlak vergisi, tapu harçları ve bazı vergisel işlemler bu bedel üzerinden hesaplanır.

2. Rayiç bedel hangi sıklıkla belirlenir?
Rayiç bedel her 4 yılda bir belediyeler tarafından yeniden belirlenir ve takdir komisyonları tarafından onaylanır.

3. Rayiç bedeli nereden öğrenebilirim?
Rayiç bedeller ilgili belediyelerin ilan panolarında, mahalle muhtarlıklarında askıya çıkarılır. Bazı belediyeler ayrıca kendi web siteleri veya e-Devlet üzerinden de bu bilgileri yayımlamaktadır.

4. Rayiç bedeline nasıl itiraz edebilirim?
İtirazlar, askı süresi (30 gün) içinde İl/İlçe Vergi Dairesi Takdir Komisyonu Başkanlığı’na dilekçe ile yapılır. Gerekçelerinizi ve destekleyici belgeleri dilekçenize eklemeniz önemlidir.

5. İtiraz dilekçesinde hangi bilgiler yer almalı?
Taşınmazın açık adresi, bildirilen rayiç bedel, itiraz edilen tutar ve gerekçeler, başvuru sahibinin imza ve iletişim bilgileri dilekçede mutlaka bulunmalıdır.

6. Hangi belgeler rayiç bedel itirazında kullanılabilir?

• Tapu fotokopisi
• Bölgedeki emsal satış ilanları
• Ekspertiz raporu (varsa)
• Fotoğraf, ulaşım krokisi, mahalle durumu gibi destekleyici belgeler

7. Rayiç bedeline itiraz reddedilirse ne olur?
Takdir Komisyonu itirazınızı reddederse, kararın tebliğinden itibaren 30 gün içinde Vergi Mahkemesi’nde dava açabilirsiniz.

8. İtiraz etmezsem ne olur?
Askı süresi içinde itiraz edilmezse rayiç bedel kesinleşir ve 4 yıl boyunca geçerli olur. Bu bedel, emlak vergisi ve tapu harçları gibi işlemlerde esas alınır.

9. Vergi mahkemesine başvuru ücreti yüksek midir?
Vergi mahkemelerinde açılan bu tür davalar genellikle düşük harçlarla veya harçtan muaf şekilde yürütülmektedir.

10. Rayiç bedel itirazında avukat tutmak gerekli midir?
Zorunlu olmamakla birlikte, sürecin usule uygun ilerlemesi ve hak kaybı yaşanmaması için vergi hukuku alanında uzman bir avukatla çalışmanız tavsiye edilir.

Proaktif Hukuk ve Danışmanlık Bürosu bünyesindeki alanında uzman vergi avukatlarımız yaşadığınız sıkıntılarınız için yanınızda olmakta ve sizlere gereken hukuki desteği sağlamaktadır. Proaktif Hukuk ve Danışmanlık Bürosu güncel gelişmeleri takip etmekte ve online danışmanlık hizmetimizle vergi hukukunu ilgilendiren konularda sorularınızı yanıtlamaktadır.