7343 Sayılı Kanun İle Yürürlüğe Giren Hükümler Çerçevesinde Taşınmazların Cebri İcra Yoluyla Satışı

7343 Sayılı Kanun İle Yürürlüğe Giren Hükümler Çerçevesinde Taşınmazların Cebri İcra Yoluyla Satışı

A. GENEL OLARAK 

7343 sayılı kanun ile İcra ve İflas Hukuku sistemimizde yer alan birtakım hükümlerde önemli değişiklikler meydana getirilmiştir. Bu değişiklikler, aşağıda belirtmiş olduğumuz ayrık düzenleme haricen derhal (yayın tarihinde) yürürlüğe girmiştir.  

  

B. SATIŞ TALEBİ 

Takip hukuku sistemimizde takip alacaklısı, borçlunun mallarına haciz koydurmak sureti ile ayni hak kazanamamaktadır.  Takip alacaklısı ancak hacizli malların cebri icra yolu ile satılması sonucu elde edilen bedelle tatmin edilmektedir. Hacizli malların satılması için alacaklının veya borçlunun talepte bulunması gerekmektedir. (İİK113/1 ve 113/2 bu kuralın istisnalarını oluşturmaktadır.) 

Gayrimenkullerde alacaklının veya borçlunun kesin hacizden itibaren 1 (bir) yıl içerisinde hacizli malın satılması için talepte bulunması gerekmektedir. Aksi takdirde gayrimenkul üzerindeki haciz kalkacaktır.  

Satış istemeyle birlikte kıymet takdiri ve satış giderlerinin de peşinen yatırılması gerekmektedir.  Bu hüküm 7343 sayılı kanun ile yürürlüğe girmiş önemli bir değişikliktir. Yatırılan giderin yetersiz olduğu satış işlemleri esnasında anlaşıldığı takdirde; icra müdürü, satış talebinde bulunan kişiye 15 (on beş) günlük süre vermektedir. Bu süre zarfında eksiklik giderilmez ise satış talebinde bulunulmamış sayılmaktadır. (İİK 106) 

Satış talebi icra dairesine sözlü veya yazılı olarak yapılabilir, sözlü talep halinde talep tutanağa geçirilir. 

Satış talebi ile satış isteme süresi durmaktadır.  

İİK123’e göre mahcuz taşınmaz, satış talebinden itibaren 3 (üç) ay içerisinde icra dairesi tarafından satılır. Belirtmek gerekir ki bu (üç) aylık süre bir düzenleyici süredir, sürenin kanuni olarak düzenlenmesinin amacı satışın icra müdürünce gecikmeksizin yapılmasıdır. Bu yüzden sürenin icra müdürünün kusuru bulunmaksızın uzaması halinde icra müdürünün hukuki sorumluluğuna gidilemez. 

Satış talebinin geri alınması mümkündür. Ancak belirtmek gerekir ki ihale sürecinde teklif verilmeye başlandıktan sonra talebin geri alınması mümkün değildir.  

  

C. SATIŞ USULÜ 

  

İcra hukukunda taşınırların pazarlık yoluyla satışı mümkünken taşınmazların pazarlık suretiyle satışına izin verilmemiştir. Bu bağlamda icra hukukunda taşınmazların satışı ihale (açık artırma) yoluyla yapılabilir. 

İflas hukukunda ise hem taşınırlar hem de taşınmazlar, iflas masasını oluşturan alacaklıların kararına bağlı olarak pazarlık suretiyle satılabilir. 

Bunlarla birlikte 7343 sayılı kanun ile mahcuz (hacizli) malların satışı için borçluya da satış yetkisi getirilmiştir.  

7343 sayılı kanun ile getirilen bir diğer değişiklik ise açık artırmaların Ulusal Yargı Ağı (UYAP) Bilişim Sistemi'ne entegre elektronik satış portalında yapılacak olmasıdır. Bu değişik ile ihaleye fesat karıştırılmasının önüne geçilmesi, ihalelere katılımın kolaylaştırılması ve arttırılması amaçlanmıştır. Elektronik satış portalında gerçekleşecek açık artırmaların, 6 (altı) ay içinde söz konusu hükümlerin uygulanmasına ilişkin yönetmeliğin yürürlüğe girmesi ve yatırılması gereken gider tarifelerinin Adalet Bakanlığınca belirlenmesi durumunda Adalet Bakanlığınca belirtilen il veya ilçelerde uygulanmasına başlanacağı ve yönetmeliğin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren en geç 1 (bir) yılın sonunda tüm ülke genelinde uygulanacağı belirtilmiştir.  

  

  

D. AÇIK ARTIRMAYA HAZIRLIK 

  

aa. Artırmanın İlanı 

  

Birinci ve (ilk artırma sonuçsuz kaldığı takdirde yapılacak olan) ikinci artırmanın yapılacağı gün ve saat aralığının artırmanın başlangıç tarihinden en az 15 (on beş) gün önce elektronik satış portalında ilânı gerçekleşir. İlan, artırmanın bitimine kadar erişime açık tutulacaktır.  

Artırma ilanının şekli ve gazete ile ilan yapılıp yapılmayacağı icra dairesince takdir edilir.  

İlanda; satış şartnamesinde yer alan bilgiler yanında birinci ve ikinci artırmanın günü ve saati, satılacak taşınmazın nitelikleri, kıymet takdiri, ihaleye katılacakların kıymet takdirinin yüzde onu (10) oranında teminat yatırması gerektiği, temsilci vasıtasıyla açık artırmaya katılacakların en geç artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar vekaletname ibrazı için satışı yapan icra dairesine müracaat etmelerinin zorunlu olduğu, şartlar yerine gelmişse malın en yüksek teklif verene ihale edileceği, asgari ihale bedelinin teklif edilmemesi nedeniyle ihalenin yapılamadığı veya en yüksek teklif verenin ihale bedelini yatırmaması sebebiyle ihalenin iptal edildiği hallerde ikinci artırmanın ilk açık artırmadaki şartlar çerçevesinde tekrar yapılacağı, satışa katılanların bütün ekleriyle birlikte şartnameyi görmüş ve içeriğini kabul etmiş sayılacakları, ihalenin kesinleşmesi üzerine malın tescil ve teslim işlemlerinin yapılacağı gibi bilgiler yer almaktadır. Bunlarla beraber varsa ipotek sahibi alacaklılar ile diğer ilgililerin taşınmaz üzerindeki haklarını, hususiyle faiz ve masrafa dair olan iddialarını evrakı müsbiteleriyle 15 (on beş) gün içinde icra dairesine bildirmeleri gerektiği, aksi halde hakları tapu siciliyle sabit olmadıkça satış bedelinin paylaşmasından hariç kalacakları ve bu hususların irtifak hakkı sahipleri için de geçerli olacağı belirtilir. 

Elektronik ortamda yapılan ilan ile gazete ile yapılan ilan arasında farklılık olduğu takdirde elektronik ortamda yapılan ilan esas alınmaktadır. 

  

bb. Artırma Şartnamesi ve Mükellefiyetler Listesi 

  

İcra dairesi taşınmazın bulunduğu yerdeki yerel adetleri nazara alarak bir artırma şartnamesi düzenler. Artırma şartnamesinde taşınmazın üzerindeki irtifak hakları, taşınmaz mükellefiyetleri, ipotekler, ipotekli borç senetleri, irat senetleriyle birlikte satıldığı ve borçlunun bu taşınmaz ile temin edilmiş şahsi borçlarının da alıcıya intikal edeceği ve hangi masrafların müşteriye ait olacağı açıkça belirtilir.  

İcra memuru satışa başlamazdan evvel taşınmaz üzerindeki tapu sicilline mukayyet veya resmi senede müstenit olan mükellefiyetlerin hepsinin bir listesini yapar ve bu listeyi haczedenlerle borçluya tebliğ eder ve itirazlarını bildirmeleri için 3 (üç) gün mühlet verir. İİK 96. ve 97. madde hükümleri saklıdır.  

  

cc. Kıymet Takdirinin Yaptırılması ve Raporun İlgililere Tebliği 

  

Taşınmazların kıymet takdiri hususunda 7343 sayılı kanun uyarınca değişikliğe gidilmiştir. Taşınmazların kıymet takdiri, Bilirkişilik Bölge Kurulu listesinde kayıtlı ve bu konuda Adalet Bakanlığınca izin verilen bilirkişilerce yapılmaktadır. Bu bilirkişilerin bulunmadığı takdirde listede kayıtlı olan diğer bilirkişiler de taşınmazların kıymet takdirini yapabilmektedir.  

Taşınmazın kıymetinin takdirinde, taşınmaz üzerindeki mükellefiyetlerin kıymete olan etkisi de dikkate alınmaktadır.  

Kıymet takdirine ilişkin rapor borçluya, haciz koydurmuş alacaklılara ve diğer ipotekli alacaklılara tebligatın yapıldığı icra dosyasındaki, ayrıca bildirilmiş bulunması hali ayrık olmak üzere, tapudaki mevcut adresleri esas alınmak sureti ile tebliğ edilir. 

Kıymet takdirinin tebliğ edildiği ilgiler, raporun tebliğ edilmesinden itibaren 3 (üç) gün içerisinde raporun hazırlandığı icra dairesinin bulunduğu yer icra mahkemesine itiraz edilebilir. Şikâyet tarihinden itibaren 7 (yedi) gün içinde gerekli masraf ve ücretin mahkeme veznesine yatırılması hâlinde yeniden bilirkişi incelemesi yaptırılabilir; aksi hâlde başka bir işleme gerek olmaksızın şikâyet kesin olarak reddedilir. 

İcra mahkemesinin kıymet takdirine itiraz edilmesi sonucunda vermiş olduğu karar kesindir. Kıymet takdirinin kesinleşmesinden itibaren 2 (iki) yıl geçmedikçe tekrar kıymet takdiri yapılmaz. 

 

dd. Karşılama Prensibi 

  

Taşınırlara ilişkin karşılama prensibi İİK 115. maddede yer alırken taşınmazların satımına ilişkin karşılama prensibi İİK 129 ve İİK 125/3'te yer almaktadır. Taşınırlarda karşılama prensibi hesabı yapılırken satış isteyenin alacağına, rüçhanı olan alacaklardan hem muaccel hem de müeccel olanları hesaba katılır. Taşınmazlarda ise karşılama prensibi hesabı yapılırken İİK 125 / 3 gereği müeccel alacakların hesaba katılmaması gerekmekte ise de uygulamada müeccel alacaklar da hesaba katılarak karşılama prensibi uygulanır. 

  

Karşılama prensibi teorik anlamda birinci ve ikinci artırmada taşınmazın satılabilmesi için verilen teklifin, satışı istenen taşınmazın muhammen (tahmin edilen) bedelinin yüzde ellisini karşılaması, satış isteyen alacaklının alacağından önce doğmuş ve satışı istenen taşınmaz ile teminat altına alınmış rüçhanlı alacaklılar varsa yapılan teklifin bu alacaklıların alacağından fazla olması ve bundan başka paraya çevirime ve paraların paylaştırılması masraflarını aşması gerekir. 

 

Birinci artırmada karşılama prensibinin gerekleri yerine getirilemezse satış ikinci artırmaya bırakılır. İkinci artırmada da verilen en yüksek pey karşılama prensibini sağlamazsa satış isteme süresi, satış isteyen alacaklı bakımından satış isteme süresinin sona ermesinden itibaren 1 (bir) yıl daha uzar. 

 

E. İHALENİN YAPILMASI VE BEDELİN ÖDENMESİ 

  

Artırma, elektronik satış portalında, ilanda belirtilen gün ve saatte, haczedilen malın muhammen kıymetinin yüzde ellisi üzerinden başlatılır.  

Açık artırmada teklif verme süresi 7 (yedi) gündür.  

Teklifler arasındaki fark, satışa çıkarılan taşınmazın tahmini kıymetinin binde birinden ve her halde 100 (yüz) Türk Lirası'ndan az olamaz.  

Açık artırmada en yüksek teklif veren, artırma süresi içinde kendisinden daha yüksek bir teklif verilmedikçe teklifini çekemez ve teminatını geri alamaz. 

Açık artırma süresinin son on dakikası içinde yeni bir teklifin verilmesi halinde açık artırma bir defaya mahsus olmak üzere on dakika uzatılır.  

Teklif verme süresi içinde bilişim sisteminin bakımı veya iyileştirilmesi için gerekli olan işlemler yapılabilir. Bu işlemler, ihalenin geçerliliğini etkilemez. 

Artırmanın sona erdiği tarihte ve şartların yerine gelmesi halinde taşınmaz, en yüksek bedeli teklif edene ihale edilir. İhale bedelinin karşılama prensibini sağlaması gerekmektedir. İhale edilen taşınmazın mülkiyeti ihale alıcısına geçer ancak Tapu Sicili'ne alıcı adına tescil edilebilmesi için ihalenin kesinleşmesi gerekmektedir.  

İcra müdürü, artırmanın bitmesi tarihinden sonraki ilk iş gününde artırmanın sonucuyla ilgili olarak bir tutanak düzenler ve bu tutanağı elektronik satış portalında ilan eder. Bu tutunakta, ihalenin yapıldığı tarih ve saat, şartlar gerçekleşmiş ise en yüksek bedeli teklif edene taşınmazın ihale edildiği, tutanağın ilanından itibaren 7 gün içinde -ihalenin feshi talep edilmiş olsa dahi- satış bedelinin icra dairesine yatırılması gerektiği ve şayet şartlar gerçekleşmemiş ise de ihalenin hangi gerekçe ile yapılamadığı belirtilmektedir.  

İcra müdürü, artırma bittikten sonraki ilk iş gününde elektronik satış portalından kaynaklanan teknik sebeplerle artırmanın son on dakikası içinde teklif verilemediğini satış portalı kayıtlarından tespit ederse artırma süresinin bir gün uzatılmasına karar verir; kararda artırmanın başlayacağı ve biteceği tarih ve saatleri gösterir ve tüm bu hususları satış portalında derhâl duyurur. Bu durumda artırmanın başlangıç tarihi, artırma süresinin uzatılmasına karar verildiği tarihten itibaren üç günü geçemez. Bu süre içinde, daha önce en yüksek teklif veren teklifiyle bağlı olacağı gibi yeni istekliler de teminatı yatırmak suretiyle artırmaya katılabilir. 

  

Ödeme usulü: İİK 130. maddeye göre ihale alıcısı, satış bedelini nakden ödemek zorundadır. 

Satış bedelinin ödenmesi için mühlet verilmiş ise para verilinceye kadar hasar ve masrafı müşteriye ait olmak üzere taşınmaz, icra dairesi tarafından idare olunur. Bu müddet içinde icra dairesinin müsaadesi olmaksızın tapuca hiçbir tescil yapılamaz. İcra dairesi satış bedelini temin için ayrıca teminat gösterilmesini isteyebilir. (İİK 131) 

  

Bedelin zamanında ödenmemesi hali: İhale alıcısı, süresi içinde bedeli ödemediği takdirde yatırdığı teminat iade edilmez. Öncelikle satış masraflarından düşülmek üzere hak sahiplerine ve alacaklılarına mahsuben ödenir.  İkinci ihale, ilk ihalede belirlenmiş olan şartlarla en geç 1 (bir) ay içinde tekrar yapılır.   

  

  

F. SONUÇ: TAŞINMAZIN ALICI ADINA TAPUYA TESCİLİ 

  

Her ne kadar cebri artırmalarda mülkiyet ihale yoluyla (tellalın tokmağı vurmasıyla) alıcıya geçse de taşınmazın alıcı adına tapuya tescili için bedelin ödenmesi ve ihale kararının kesinleşmesi gerekir. İhalenin feshi kurumuna başvurabilmek için muayyen müddetin (ihalenin yapılmasından itibaren 7 gün) geçmesinden veya süresinde ihalenin feshi yoluna başvurulmuşsa şikâyeti neticelendiren hükmün katileşmesinden sonra ihale kararı kesinleşir ve icra müdürü vasıtasıyla tapuda alıcı adına tescil yapılır. 

 


Bu Makaleyi Paylaş