Taşınmazların Cebri İcra Yoluyla Satışı

Taşınmazların Cebri İcra Yoluyla Satışı

A. GENEL OLARAK

 

Takip hukuku sistemimizde alacaklının, borçlunun mallarına haciz koydurması ile takip alacaklısı ayni hak kazanmadığından takip alacaklısı ancak hacizli malların satılması  sonucu elde edilen bedelle tatmin edilir. Hacizli malların satılması için ise takip talebi ve haciz aşamasında olduğu gibi yine alacalının talepte bulunması gerekir.( İİK113/1 ve 113/2 bu kuralın istisnasını oluşturur )

 

Gayrimenkullerde alacaklının kesin hacizden itibaren 1 ( bir ) yıl içerisinde hacizli malın satılması için talepte bulunması ve satış için gerekli masrafları ödemesi gerekir. Aksi halde mahcuz mallar üzerindeki haciz kalkar. Satış talebi icra dairesine sözlü veya yazılı olarak yapılabilir, sözlü talep halinde talep tutanağa geçirilir. İİK123’e göre mahcuz taşınmaz satış talebinden itibaren 3 ( üç ) ay içerisinde icra dairesi tarafından satılır. Belirtmek gerekir ki bu 3 ( üç ) aylık süre bir düzenleyici süredir, sürenin kanuni olarak düzenlenmesinin amacı satışın icra müdürünce gecikmeksizin yapılmasıdır. Bu yüzden sürenin icra müdürünün kusuru bulunmaksızın uzaması halinde icra müdürünün hukuki sorumluluğuna gidilemez.

 

B. SATIŞ USULÜ

 

İcra hukukunda taşınırların pazarlık yoluyla satışı mümkünken taşınmazların pazarlık suretiyle satışına izin verilmemiştir. Bu bağlamda icra hukukunda taşınmazların satışı ancak ihale( açık arttırma ) yoluyla yapılabilir. İflas hukukunda ise taşınırlarda taşınmazlarda iflas masasını oluşturan alacaklıların kararına bağlı olarak pazarlık suretiyle satılabilir.

 

C. AÇIK ARTTIRMAYA HAZIRLIK

 

aa. Arttırmanın İlanı

 

İlan, birinci ihale tarihinden en az 1 ( bir ) ay önce yapılır. Arttırmanın ilanı icra müdürünce belirlenecek çeşitli vasıtalarla yapılır. İlanın içerisinde; birinci ve ikinci arttırmanın yeri, günü ve saati, satılacak taşınmazın nitelikleri, kıymet takdiri, ihaleye katılacakların kıymet takdirinin yüzde yirmisi oranında teminat yatırması gerektiği, arttırma şartnamesinin hangi tarihten itibaren icra dairesinde ilgililerin incelemesine açık bulunacağı ve taşınmaz üzerinde hak iddia edenlerin bu iddialarını icra dairesine bildirmeleri gerektiği ihtarını aksi halde satış sonrası paraların paylaştırılmasından mahrum kalacakları ihtarı yer alır.

 

Arttırma ilanının birer sureti borçluya, alacaklıya ve tapu kütüğünden anlaşılan diğer ilgililere ayrıca tebliğ edilir.

 

bb. Arttırma Şartnamesi ve Mükellefiyetler Listesi

 

İlanda taşınmaza ilişkin asgari bir takım bilgilere yer verilirken şartnamede taşınmaza ilişkin bütün hususlar yer alır. Şartnamede özellikle şu hususlar belirtilir; taşınmazın son kıymet takdiri, pey sürmek isteyenleri kıymet takdirinin yüzde yirmisi nispetinde teminat yatırmaları gerektiği, ihalenin hangi tarihte elektronik ortamda başlayacağı, mükellefiyetler listesi ve mükellefiyetler listesinin alıcı için bağlayıcı olduğu ve taşınmazlar ilişkin son imar durumu.

 

Arttırma şartnamesinde taşınırlardan farklı olarak taşınmazlarda ek olarak mükellefiyetler listesi yer alır. Mükellefiyetler listesi sırasıyla taşınmazlardaki bütün hakları ve her hakkın karşılığı olan bedel gösterilir. Mükellefiyetler listesi arttırma şartnamesinin bir cüz’idir ve tapu sicili hükmündedir. Yani ihalenin yapılması sonucu taşınmazı satın alan alıcı için bağlayıcı olan mükellefiyetler listesidir, tapu sicilinde yer alıp da mükellefiyetler listesinde yer almayan mükellefiyetler alıcıya karşı ileri sürülemez. Ayrıca mükellefiyetler listesi satış sonrası paraların paylaştırılmasına ilişkin sıra cetveli niteliğindedir.

 

Hazırlanan mükellefiyetler listesi haciz koyduran alacaklılarla borçluya tebliğ edilir, itirazları varsa durum İİK. 96 ve İİK. 97. madde gereğince istihkak davasına göre karara bağlanır.

 

cc. Kıymet Takdirinin Yaptırılması ve Raporun İlgililere Tebliği

 

Mükellefiyetler listesi ilgililere tebliğ edildikten itibaren 3 ( üç )  gün içerisinde itiraz yapılmazsa 3 ( üç )  günün sonunda, itiraz yapılırsa istihkak davasından çıkan kararın kesinleşmesi ile mükellefiyetler listesi kesinleşir ve arttırma şartnamesine eklenir.

 

Mükellefiyetler listesi kesinleştikten sonra icra müdürü taşınmaza yönelik kıymet takdiri yaptırmalıdır. Uygulamada genellikle tekrar kıymet takdiri yapılmamakta haciz sırasında yapılan kıymet takdiri satışa da esas alınmaktadır. Hâlbuki hacizden sonra arttırmanın ilan edilmesi üzerine bildirilen yeni bir mükellefiyet bu haciz aşamasında yapılan kıymet takdirini etkiler. Bu yüzden haciz aşamasından sonra eğer taşınmaza ilişkin yeni mükellefiyetler ortaya çıkmışsa icra müdürü tarafından yeniden bir kıymet takdiri yaptırılmalıdır.

 

Kıymet takdirine ilişkin rapor haciz koyduran alacaklılara, borçluya ve diğer ipotekli alacaklılara tebliğ edilir. İlgililer kıymet takdirine karşı 7 ( yedi ) gün içerisinde kıymet takdirini yaptıran icra dairesinin bulunduğu yer icra mahkemesinde gerekli olan giderleri mahkeme veznesine yatırmak suretiyle şikâyet yoluna başvurabilir. Süresinde şikâyet yoluna başvurmayan ilgili ihale yapıldıktan sonra kıymet takdirinin usulsüz olduğu iddiasıyla ihalenin feshi yoluna başvuramaz.

 

dd. Karşılama Prensibi

 

Taşınırlara ilişkin karşılama prensibi İİK 115. madde de yer alırken taşınmazların satımına ilişkin karşılama prensibi İİK 129 ve İİK 125 / 3 de yer almaktadır. Taşınırlarda karşılama prensibi hesabı yapılırken satış isteyenin alacağına rüçhanı olan alacaklardan hem muaccel hem de müeccel olanları hesaba katılır. Taşınmazlarda ise karşılama prensibi hesabı yapılırken İİK 125 / 3 gereği müeccel alacakların hesaba katılmaması gerekirse de uygulamada müeccel alacaklarda hesaba katılarak karşılama prensibi uygulanır.

 

Karşılama prensibi teorik anlamda birinci ve ikinci arttırmada taşınmazın satılabilmesi için verilen teklifin, satışı istenen taşınmazın tahmin edilen bedelinin yüzde ellisini karşılaması, satış isteyen alacaklının alacağından önce doğmuş ve satışı istenen taşınmaz ile teminat altına alınmış rüçhanlı alacaklılar varsa yapılan teklifin bu alacaklıların alacağından fazla olması ve bundan başka paraya çevirime ve paraların paylaştırılması masraflarını aşması gerekir.

 

Birinci arttırmada karşılama prensibinin gerekleri yerine getirilemezse satış ikinci arttırmaya bırakılır. İkinci arttırmada da verilen en yüksek pey karşılama prensibini sağlamazsa satış talebi düşer haciz devam eder.  Hacizden itibaren 1 ( bir ) yıl geçmemiş ise tekrardan satış talebinde bulunulabilir eğer 1 ( bir ) yıllık süre dolmuş ise haciz kalktığı için öncelikle haciz talebinde bulunulması daha sonra satış talebinde bulunulması gerekir.

 

D. İHALENİN YAPILMASI VE BEDELİN ÖDENMESİ

 

Taşınmazlar ve taşınır için arttırma usulü aynıdır. Açık arttırmaya elektronik ortamda teklif verme yoluyla başlanır. Elektronik ortamda teklif verme işlemi birinci ihale tarihinden yirmi gün önce başlar, ihalenin tamamlanacağı günden önceki gün sonunda sona erer. Arttırma ( ihale ) ilanda belirtilen yer, gün ve saatte yapılır. Taşınmaz tellal tarafından üç kez bağırıldıktan sonra elektronik ortamda verilen en yüksek peyde değerlendirilerek en yüksek teklif verene icra müdürü tarafından ihale edilir.

 

Ödeme usulü; İİK 130. maddeye göre satış bedeli nakden ödenir. Ancak icra müdürü on günü geçmemek üzere alıcıya bir mühlet verebilir. Ödeme müddeti içinde taşınmazın idaresi icra dairesi tarafından yapılır.

 

İlgililer tarafından ihalenin feshi yoluna başvurulmuş olsa da alıcı ihale bedelini derhal veya icra müdürü tarafından verilen süre içerisinde nakden öder. Bu durumda alacaklının ihalenin feshi talebinin neticesini bekleyerek ihale bedelini ihalenin feshi talebinin sonucunda ödeme talebi karşılık bulmayacaktır. İcra müdürü ödenen ihale bedelini ihalenin feshi prosedürü sonucunda verilecek kararın kesinleşmesine kadar bankada nemalandırır. İhalenin feshine ilişkin şikâyetin kabulüne veya reddine yönelik kararın kesinleşmesi üzerine ihale bedeli nemaları ile birlikte hak sahiplerine verilir.

 

Bedelin zamanında ödenmemesi hali; İİK 133, madde başlığı her ne kadar ‘‘ihalenin feshi ve farkının tahsili’’ olsa da burada gerçek anlamda bir ihalenin feshi kurumu söz konusu olmadığından madde başlığını maddenin içeriğinden anlaşıldığı gibi ‘‘ihale kararının kaldırılması ve farkının tahsili’’ olarak anlamak gerekir. İİİ 133. maddeye göre, taşınmaz kendisine ihale olunan kimse ihale bedeline derhal veya icra müdürünün verdiği mühlet içerisinde nakden ödemezse ihale kararı icra müdürü tarafından kaldırılır. Hüküm emredici bir hükümdür bu yüzden misal icra müdürü tarafından alıcıya 5 günlük bir süre verilse ve alıcı 6. günde bedeli icra dairesi veznesine yatırmış olsa bile ihale kararı kalkmış olacaktır. İhale kararı kaldırılınca bu alıcının teklifinden önceki en yüksek pey karşılama prensibini sağlıyorsa taşınmaz bu alıcıya teklif edilir. Alıcı 3 gün içinde teklifi kabul ederse taşınmaz icra müdürünce kabul eden alıcıya ihale olunur, kabul etmezse veya cevapsız kalırsa taşınmaz icra müdürünce derhal arttırmaya çıkarılır.

 

İhaleye katılıp daha sonra bedeli ödememek suretiyle ihale kararının kaldırılmasına sebebiyet veren tüm alıcılar ve kefilleri teklif ettikleri bedel, masraflar ve temerrüt faizinden müteselsilen mesuldür. Aradaki farkın tahsili ve diğer zararlar öncelikle ihaleye katılırken yatırılan teminattan karşılanır.

 

E. SONUÇ : TAŞINMAZIN ALICI ADINA TAPUYA TESCİLİ

 

Her ne kadar cebri arttırmalarda mülkiyet ihale yoluyla (tellalın tokmağı vurmasıyla) alıcıya geçse de taşınmazın alıcı adına tapuya tescili için bedelin ödenmesi ve ihale kararının kesinleşmesi gerekir. İhalenin feshi kurumuna başvurabilmek için muayyen müddetin (ihalenin yapılmasından itibaren 7 gün) geçmesinden veya süresinde ihalenin feshi yoluna başvurulmuşsa şikâyeti neticelendiren hükmün katileşmesinden sonra ihale kararı kesinleşir ve icra müdürü vasıtasıyla tapuda alıcı adına tescil yapılır.


Bu Makaleyi Paylaş