Kentsel dönüşüm, Türkiye’de özellikle deprem riski taşıyan bölgelerde yapı güvenliğini artırmak, yaşam alanlarını yenilemek ve şehir planlamasını modernize etmek amacıyla yürütülen hukuki bir süreçtir. Ancak bu süreç sadece teknik bir yenileme değil, aynı zamanda mülkiyet hakları, sözleşme ilişkileri, müteahhit yükümlülükleri ve maliklerin menfaatlerinin korunması bakımından ciddi bir hukuki zemine dayanır. Bu noktada kentsel dönüşüm avukatı, sürecin hukuka uygun yürütülmesi, mağduriyetlerin önlenmesi ve hak kaybı yaşanmaması için hayati bir rol üstlenmektedir.
2025 yılı itibarıyla, artan imar düzenlemeleri, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın yeni yönetmelikleri ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yapılan değişiklikler, kentsel dönüşüm sürecinde hukuki danışmanlık ihtiyacını her zamankinden daha fazla ön plana çıkarmaktadır.
Kentsel Dönüşüm Nedir? Hukuki Dayanağı ve Amacı
Kentsel dönüşüm; riskli veya ekonomik ömrünü tamamlamış yapıların, modern ve depreme dayanıklı binalarla değiştirilmesi sürecidir. Bu sürecin hukuki temeli, 6306 sayılı Kanun ve ilgili yönetmeliklere dayanır. Kanuna göre bir yapının “riskli” kabul edilebilmesi için, yetkili kuruluşlarca yapılan teknik incelemeler sonucunda binanın yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığının tespit edilmesi gerekmektedir.
Kentsel dönüşümün temel amacı yalnızca yapı yenilemek değil;
Ancak uygulamada müteahhit ile malik arasında çıkan sözleşme uyuşmazlıkları, pay oranı tartışmaları, tapu iptali veya tahliye sorunları gibi pek çok hukuki mesele doğurmaktadır. Bu nedenle kentsel dönüşüm sürecinde hukuk bilgisi olmadan hareket etmek ve uzman bir gayrimenkul avukatından destek almamak ciddi hak kayıplarına yol açabilir.
Kentsel Dönüşüm Avukatı Kimdir? Ne İş Yapar?
Kentsel dönüşüm avukatı; dönüşüm sürecinde müteahhit, malik veya yüklenici taraflardan birine hukuki destek sağlayan, sözleşme hazırlığı, riskli yapı tespiti, paydaş uzlaşması ve dava süreçlerini yöneten uzman avukattır.
Bu avukatın görevi yalnızca dava açmak değil, aynı zamanda proaktif bir yaklaşımla süreci en başından yönetmektir. Kentsel dönüşüm uzman bir avukat desteği almadan içerisinde birçok risk barındırır. Kentsel dönüşüm avukatı şu konularda etkin rol oynar:
2025 yılı itibarıyla, özellikle riskli alan ilanı sonrası sözleşmelerde görülen mağduriyetler nedeniyle, uzman gayrimenkul ve imar avukatı desteği olmadan yapılan işlemler ilerleyen dönemde ciddi kayıplara yol açmaktadır. Bu nedenle profesyonel hukuki danışmanlık, kentsel dönüşüm sürecinin en güvenli adımıdır.
Kentsel Dönüşümde Kat Maliklerinin Hakları ve Yükümlülükleri
Kentsel dönüşümde kat maliklerinin hakları, Anayasa, Kat Mülkiyeti Kanunu ve 6306 sayılı Kanun çerçevesinde güvence altına alınmaktadır. Her malik, binanın yıkılıp yeniden yapılmasına ilişkin kararlarda söz hakkına sahiptir. Ancak süreçte oy çokluğu ile alınan kararlar, azınlıkta kalan maliklerin de bağlayıcılığı altındadır.
Kat maliklerinin başlıca hakları şunlardır:
Yükümlülükler ise binanın tahliyesi, tapu devri ve inşaat süresince gerekli belgelerin ibrazı gibi konularda ortaya çıkar. Kat malikleri, hukuki bilgi eksikliği nedeniyle bu aşamalarda ciddi hatalar yapabilmektedir. Bu nedenle sürece kentsel dönüşüm avukatı eşliğinde katılmak, hak kaybı riskini ortadan kaldırmaktadır.
Müteahhit ile Kat Malikleri Arasındaki Sözleşmelerin Önemi
Kentsel dönüşüm projelerinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflar arasındaki en kritik belgedir. Bu sözleşme; bağımsız bölümlerin paylaşımı, teslim süresi, cezai şartlar, teminatlar ve yüklenicinin sorumluluklarını düzenler.
Eksik veya tek taraflı hazırlanan sözleşmeler ilerleyen dönemde müteahhit mağduriyetine veya maliklerin hak kaybına yol açabilir.
Bu nedenle her sözleşmenin mutlaka bir kentsel dönüşüm avukatı tarafından hazırlanması gerekmektedir.
2025 itibarıyla uygulamada en sık karşılaşılan riskler:
Tüm bu sorunların önlenmesi, yalnızca hukuken geçerli, uzman bir avukat tarafından denetlenmiş bir sözleşmeyle mümkündür.
Kentsel Dönüşüm Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır? Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
Kentsel dönüşüm sözleşmesi hazırlanırken öncelikle tarafların açık kimlikleri, arsa pay oranları, bağımsız bölüm dağılımları ve teslim süreleri net biçimde belirtilmelidir.
Sözleşmede dikkat edilmesi gereken temel hususlar:
Bu sözleşme, sadece bir inşaat anlaşması değil; mülkiyet devri, borç ilişkisi ve yüklenicinin taahhüdünü içeren karma bir sözleşme türüdür. Bu sebeple mutlaka avukat aracılığıyla hazırlanmalı veya incelenmelidir.
Kentsel Dönüşüm Sözleşmesi Örneği (2025 Güncel)
Taraflar:
Sözleşmenin Konusu:
Bu sözleşme, arsa sahiplerine ait olan _________ adresindeki taşınmazın kentsel dönüşüm kapsamında yenilenmesi amacıyla yapılacak olan inşaat işleri ile tarafların karşılıklı hak ve yükümlülüklerini düzenlemek için hazırlanmıştır.
Madde 1: Arsanın ve Projenin Tanımı
Arsa sahiplerine ait taşınmaz, kentsel dönüşüm kanunu kapsamında riskli yapı ilan edilmiş olup, müteahhit tarafından yeniden inşa edilecektir. Söz konusu taşınmazın tapu bilgileri şöyledir:
Müteahhit, söz konusu adreste yeni bir bina inşa edecek olup, projenin tüm izin ve ruhsatlarını almakla yükümlüdür.
Madde 2: İnşaatın Yapım Süresi
Müteahhit, inşaata başlamadan önce gerekli yasal izinleri alacak ve _________ ay içerisinde inşaatı tamamlayacaktır. İnşaatın tamamlanma süresi, mücbir sebepler haricinde herhangi bir şekilde geciktirilemez.
Madde 3: Hak ve Yükümlülükler
Madde 4: Teslimat ve Hak Sahipliği Dağılımı
Müteahhit tarafından inşa edilecek yeni binadan şu şekilde bir hak paylaşımı yapılacaktır:
Teslimatlar, müteahhit tarafından inşaatın tamamlanmasını müteakip _________ ay içinde yapılacaktır.
Madde 5: Cezai Şartlar
Madde 6: Garanti ve Bakım
Müteahhit, inşaatın tamamlanmasının ardından _________ yıl boyunca işçilik ve malzemeden kaynaklanan sorunlardan sorumludur ve bu süre içinde ücretsiz bakım ve onarım yapmayı kabul eder.
Madde 7: Anlaşmazlıkların Çözümü
Bu sözleşmeden doğacak her türlü uyuşmazlıkta Yalova Mahkemeleri ve İcra Daireleri yetkili olacaktır.
Madde 8: Sözleşmenin Yürürlüğe Girmesi
Bu sözleşme, taraflarca imzalandığı tarihte yürürlüğe girer ve inşaatın teslimi ile sona erer.
Tarafların İmzaları:
Arsa Sahipleri:
İsim/İmza: _________
Müteahhit:
İsim/İmza: _________
Müteahhit Mağduriyeti ve Hukuki Çözüm Yolları
Kentsel dönüşüm projelerinde yalnızca kat malikleri değil, bazen müteahhitler de mağdur olabilir. Özellikle kat maliklerinin imar izni vermemesi, sözleşmeden dönmesi veya bağımsız bölümleri teslim almaması durumunda yüklenici ciddi zararlara uğrayabilir.
Bu durumda alacak davası, sözleşmenin feshi, haksız fesih nedeniyle tazminat veya icra takibi gibi hukuki yollar kullanılabilir.
Müteahhit lehine hüküm alınabilmesi için sözleşmenin geçerli, noter onaylı ve teknik şartnamelerle desteklenmiş olması gerekmektedir.
Kentsel Dönüşüm Davaları Nelerdir? Nasıl Açılır?
Kentsel dönüşüm sürecinde en sık karşılaşılan dava türleri şunlardır:
Bu davalar, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Görevli mahkeme genellikle Asliye Hukuk Mahkemesidir.
Avukatın süreci yönetmesi, hem delillerin eksiksiz toplanmasını hem de davanın hızla sonuçlanmasını sağlar.
Kentsel Dönüşümde Tapu, İmar ve Ruhsat Sorunları
Kentsel dönüşüm sürecinde tapu tescili, arsa payı denkleştirmesi, imar planı değişiklikleri ve yapı ruhsatı eksiklikleri sıkça karşılaşılan hukuki sorunlardır.
Bu sorunların çözümü genellikle belediye, tapu müdürlüğü ve ilgili bakanlıklar nezdinde yürütülen idari işlemlerle mümkündür.
Yanlış başvurular veya eksik belgeler, sürecin uzamasına ve projenin durmasına neden olabilir.
Kentsel Dönüşümde Arabuluculuk ve Uzlaşma Süreci
2023’te yapılan yasal değişiklikle birlikte kentsel dönüşüm kaynaklı alacak, tazminat ve sözleşme uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartı haline gelmiştir.
Taraflar, arabuluculuk sürecinde uzlaşırsa dava açılmadan çözüm sağlanır; uzlaşma tutanağı mahkeme kararı niteliğindedir.
Bu süreç, hem zamandan hem masraftan tasarruf sağlar.
Kentsel Dönüşüm Sürecinde Avukatın Rolü
Kentsel dönüşüm süreci, yalnızca mühendislik ve imar uygulamalarıyla sınırlı olmayıp aynı zamanda çok katmanlı bir hukuki süreci de kapsar. Tapu işlemleri, imar planı değişiklikleri, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, maliklerin muvafakat oranları ve müteahhit yükümlülükleri gibi her adımda ciddi yasal sorumluluklar doğar.
Bu nedenle kentsel dönüşüm avukatı, hem müteahhit hem malik taraf açısından sürecin hukuka uygun yürütülmesini sağlayarak riskleri en aza indirir. Avukatın bu süreçteki temel görevleri şunlardır:
2025 itibarıyla mevzuatın sık sık değiştiği bu alanda, bir avukatın sürece en baştan dahil edilmesi, ileride ortaya çıkabilecek mülkiyet ve sözleşme uyuşmazlıklarını önlemenin en etkili yoludur.
Kentsel Dönüşümde Avukatlık Ücretleri ve Masraflar (2025)
2025 yılı itibarıyla kentsel dönüşüm davalarında avukatlık ücretleri, Türkiye Barolar Birliği Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi esas alınarak belirlenir.
Ücret, davanın türüne, işin kapsamına ve taşınmazın değerine göre değişiklik gösterir.
Sözleşme hazırlığı, dava takibi ve arabuluculuk hizmetleri için ayrıca ücretlendirme yapılabilir.
Kentsel Dönüşüm Avukatı Seçerken Dikkat Edilmesi Gerekenler
Bir kentsel dönüşüm avukatı seçerken şu unsurlara dikkat edilmelidir:
Profesyonel bir kentsel dönüşüm avukatı, sadece mevcut uyuşmazlıkları çözmekle kalmaz; riskleri önceden tespit ederek müvekkilinin çıkarlarını en baştan korur.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Kentsel dönüşüm sürecinde avukat tutmak zorunlu mu?
Zorunlu değildir, ancak hak kaybı yaşanmaması için avukat desteği almak büyük önem taşır.
Müteahhit sözleşmesini kim hazırlar?
Sözleşme mutlaka tarafsız bir avukat tarafından hazırlanmalı veya kontrol edilmelidir.
Dava açmadan çözüm mümkün mü?
Evet, arabuluculuk yoluyla dava açmadan uzlaşmak mümkündür.
Kentsel dönüşümde sözleşme imzaladıktan sonra cayabilir miyim?
Cayma, yalnızca sözleşmede belirtilen şartlar çerçevesinde mümkündür. Aksi halde tazminat sorumluluğu doğar.
Proaktif Hukuk ve Danışmanlık olarak 26 yıllık deneyim ve uzman avukat ekibimizle tüm hukuki süreçlerinizde yanınızdayız. Alanında uzman kentsel dönüşüm ve imar avukatlarımızdan destek almak için sizlerde bizleri arayabilirsiniz.
