Kiracı ve Ev Sahibi Hakları | 2025

Kira hukuku, kiracı ve ev sahibi arasındaki ilişkileri düzenleyen Türk Borçlar Kanunu’na dayalı özel bir hukuk dalıdır. Hem konut hem de işyeri kiralamalarında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirler. 2025 yılında yürürlükte olan mevzuat, özellikle kiracıların korunmasına yönelik önemli hükümler içermektedir.

Kiracı Hakları Nelerdir?

Kiracılar, kira sözleşmesi devam ettiği sürece Türk Borçlar Kanunu ve ilgili mevzuat ile korunur. 2025 yılı güncel düzenlemeleri çerçevesinde kiracının sahip olduğu temel haklar şunlardır:

• Keyfi Tahliyeye Karşı Koruma:
  Kiracı, sözleşme süresi dolmadan ev sahibi tarafından sebepsiz yere çıkarılamaz. Tahliye ancak yasal sebepler ve mahkeme kararıyla mümkündür.
• Kira Artış Sınırı:
  2025 yılı boyunca konut kiralarında kira artış oranı %43,23 ile sınırlıdır (12 aylık TÜFE ortalaması). Ev sahibi, kira bedelini bu sınırın üzerinde artıramaz.
• Kiralananın Usulüne Uygun Kullanım Hakkı:
  Kiracı, kiralananı sözleşmede belirtilen amaç doğrultusunda kullanabilir. Ev sahibi, sözleşmeye aykırı kullanım nedeniyle keyfi müdahalede bulunamaz.
• Onarım ve Tamirat Hakkı:
  Kiralananda zorunlu tamirat ve bakım gerektiren durumlarda, kiracı masrafı ödediyse bunu ev sahibinden talep etme hakkına sahiptir. Ev sahibi, gerekli tamiratları yerine getirmekle yükümlüdür.
• Depozito İade Hakkı:
  Sözleşme sonunda kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun şekilde teslim ederse depozito bedelini geri alma hakkına sahiptir.
• Sözleşme Devamlılığı Hakkı:
  Kiracı, kira sözleşmesi süresince evde kalma hakkına sahiptir. Ev sahibi, sözleşmeyi tek taraflı feshedemez; fesih yalnızca kanuni nedenler ve mahkeme kararı ile geçerlidir.
• Kira Bedelinin Belirli ve Açık Olması:
  Kiracı, sözleşmede kira bedelinin açıkça belirtilmesini talep edebilir. Belirsiz veya haksız kira artışları hukuken geçersiz sayılır.

Ev Sahibi Hakları Nelerdir?

Ev sahipleri, kiracı ile yapılan kira sözleşmesi kapsamında taşınmazlarını koruma ve kira alacaklarını tahsil etme hakkına sahiptir. 2025 yılı güncel mevzuatı çerçevesinde temel haklar şunlardır:

• Kira Bedelini Talep Etme Hakkı:
  Ev sahibi, kiracı kira bedelini ödemediğinde yasal yollarla tahsil hakkına sahiptir. Ödenmeyen kiralar için ihtar çekilebilir ve tahliye davası açılabilir.
• Tahliye Talep Etme Hakkı:

1. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye: Ev sahibi, kendisi, çocuğu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için evi talep edebilir.
2. Kira Borcu Nedeniyle Tahliye: Kiracı, kira bedelini ödemezse ev sahibi mahkemeye başvurarak tahliye davası açabilir.
3. Sözleşmeye Aykırı Kullanım Nedeniyle Tahliye: Kiracı, taşınmazı sözleşme amacına aykırı kullanıyorsa ev sahibi fesih talep edebilir.

• Kiralananın Korunmasını Talep Etme Hakkı:
  Ev sahibi, kiralananın zarar görmesini önlemek için gerekli önlemleri talep edebilir. Kiracının kötü niyetli veya dikkatsiz kullanımı durumunda yasal işlem başlatabilir.
• Depozito Hakkı:
  Ev sahibi, kiracıdan alınan depozitonun sözleşme hükümlerine uygun olarak tutulmasını ve kiracı taşınmazı sözleşmeye uygun teslim etmediğinde hasar bedelini karşılamak için kullanılmasını talep edebilir.
• Kira Bedelinin Zamanında Ödenmesini Talep Etme:
  Kira ödemelerinin gecikmesi durumunda, ev sahibi yasal ihtar gönderme ve gerekirse icra takibi başlatma hakkına sahiptir.
• Sözleşme Şartlarına Uymayan Kiracıya Karşı Yasal İşlem:
  Kiracı, kira sözleşmesinde belirlenen yükümlülüklere uymazsa (örneğin taşınmazı izinsiz başkasına devretme, sözleşmeye aykırı kullanım) ev sahibi dava açabilir ve fesih talebinde bulunabilir.

Kira Artışı Nasıl Hesaplanır?

Kira artışı, kiracı ve ev sahibi arasındaki sözleşme kapsamında yıllık olarak uygulanabilen yasal bir düzenlemedir. 2025 yılı için yürürlükte olan mevzuata göre konut kiralarında kira artış oranı TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) 12 aylık ortalaması üzerinden belirlenmektedir.

1. Yasal Sınır

2025 yılı için konut kiralarında uygulanabilecek maksimum artış oranı %43,23’tür. Bu oran, bir önceki kira bedelinin üzerine en fazla uygulanabilecek artışı ifade eder.

2. Kira Artış Formülü

Yeni kira bedeli, aşağıdaki formülle hesaplanır:

Yeni Kira Bedeli=Mevcut Kira Bedeli×(1+Artıs¸​ Oranı)

Kira Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır?

Kira sözleşmesi, kiracı ve ev sahibi arasındaki hak ve yükümlülükleri yazılı olarak belirleyen temel belgedir. 2025 yılı güncel mevzuatına göre sözleşmenin doğru hazırlanması, tarafların olası uyuşmazlıklardan korunmasını sağlar.

1. Sözleşmenin Yazılı Olması

• Kira sözleşmesinin yazılı yapılması zorunludur.
• Sözlü kira sözleşmeleri geçersiz sayılmaz ancak ispat sorunu doğurabilir.

2. Sözleşmede Bulunması Gereken Temel Unsurlar

• Tarafların Bilgileri: Kiracı ve ev sahibinin T.C. kimlik numarası, adresi ve iletişim bilgileri.
• Kira Bedeli ve Ödeme Şekli: Aylık kira miktarı, ödeme tarihi ve ödeme yöntemi (banka havalesi veya elden ödeme).
• Kira Süresi: Başlangıç ve bitiş tarihleri. Belirli veya belirsiz süreli sözleşme olarak belirtilmeli.
• Depozito: Kiracıdan alınan güvence bedeli, iade şartları ve faiz durumu.
• Aidat ve Ortak Giderler: Apartman aidatı, elektrik, su ve diğer giderlerin kim tarafından ödeneceği.
• Tahliye Şartları: Kiracının sözleşme bitiminde evi boşaltma yükümlülüğü ve ev sahibinin tahliye talepleri.
• Onarım ve Bakım: Kiracı ve ev sahibinin hangi bakım ve onarımlardan sorumlu olduğu.

3. Ek Şartlar

• Alt Kiralama: Alt kiralama izni veya yasaklanması.
• Sigorta: Kiracının veya ev sahibinin kiralanan taşınmaz için sigorta yaptırması.
• Sözleşme Feshi: Hangi koşullarda sözleşmenin feshedilebileceği açıkça belirtilmeli.

4. İmzalama ve Resmileştirme

• Her iki tarafın imzası sözleşmenin geçerliliği için zorunludur.
• Noter Onayı: İsteğe bağlıdır, ancak kiracı ve ev sahibinin haklarını güçlendirir.
• Sözleşmenin bir nüshası kiracıya verilmeli, diğer nüsha ev sahibi tarafından saklanmalıdır.

5. Dikkat Edilecek Noktalar

• Belirsiz ve muğlak ifadelerden kaçının.
• Tüm ek ödemeler ve borçlar sözleşmede açıkça yer almalıdır.
• Sözleşme, yürürlükteki Türk Borçlar Kanunu hükümlerine uygun olmalıdır.

Kiracı Tahliyesi Nasıl Yapılır?

• İki haklı ihtar: Kira ödemesi aksarsa dava açılabilir.
• Tahliye taahhüdü: Kiracı yazılı belge ile evi boşaltacağını bildirirse dava açılabilir.
• İhtiyaç nedeniyle tahliye: Ev sahibi veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için.

Ev Sahibi Kirayı Elden Alabilir mi?

• Banka aracılığı önerilir.
• Elden ödeme varsa, dekont veya yazılı belge alınmalıdır.
• Uzun vadede ispat sorunları oluşabilir.

Kira Tespit Davası

Kira tespit davası, taraflar arasında kira bedelinin belirlenememesi durumunda mahkemeye başvurarak çözüm sağlanan bir hukuki süreçtir. Genellikle kira artışı, tahliye veya uyuşmazlıklarda kullanılır.

Kira Sözleşmesi Örneği

Kira sözleşmesinin yazılı ve açık olması, tarafların haklarını korumak için kritik öneme sahiptir. Örnek içerik:

•          Kiracı ve ev sahibi bilgileri
•          Kira bedeli ve ödeme şekli
•          Sözleşme süresi ve tahliye koşulları
•          Depozito ve aidat düzenlemeleri

Tahliye Davası

Kiracının tahliyesi için yasal şartların oluşması gerekir. Tahliye davası, kira borcu, ihtiyaç veya sözleşmeye aykırı davranış gibi durumlarda açılır.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Kiracı tahliye edilirse ne yapabilir?

Haklı gerekçeler yoksa itiraz edebilir ve mahkeme süreci başlatabilir.

Kira artışı sınırı nasıl hesaplanır?

TÜFE ve yıllık artış oranına göre belirlenir (%43,23 2025 için).

Ev sahibi kira ödenmediğinde ne yapabilir?

Tahliye davası açabilir ve icra takibi başlatabilir.

Kira sözleşmesi yazılı olmalı mı?

Evet, yazılı sözleşme tarafların haklarını korur.

Kiracı hangi durumlarda haklı olarak tahliye edilebilir?

Kira borcu ödenmezse, taşınmaz zarar görürse veya ev sahibi ihtiyacı varsa.

Depozito nasıl alınır ve geri verilir?

Sözleşmede belirtilen tutar ve şartlara göre iade edilir.

Kira tespit davası nedir?

Kira bedeli uyuşmazlığı mahkeme yoluyla çözülür.

Kira bedeli bankadan ödenmeli mi?

Önerilir; elden ödeme ispat sorunları yaratabilir.

Ev sahibi kira artışını istediği gibi yapabilir mi?

Hayır, yasal üst sınır vardır.

Tahliye taahhüdü nedir?

Kiracının belirli tarihte evi boşaltacağını yazılı olarak beyan etmesidir.

Kira sözleşmesinde hangi ek giderler yer alabilir?

Aidat, bakım ve ortak giderler sözleşmede belirtilmelidir.

Kira artışı geçerli mi?

Yasal sınır ve sözleşmeye uygun olmalıdır.

Kiracı sözleşmeyi erken sonlandırabilir mi?

Kiracı, sözleşme şartlarına göre fesih yapabilir.

Ev sahibi ihtiyacı olduğunda tahliye talep edebilir mi?

Evet, kendisi veya yakınları için.

Kira ödenmezse mahkeme hangi kararı verir?

Tahliye ve kira alacağının tahsili yönünde karar çıkar.

Kira sözleşmesi örneği ücretsiz alınabilir mi?

Çeşitli hukuk siteleri ve avukatlar örnek sağlayabilir.

Tahliye süresi ne kadardır?

Mahkeme ve dava türüne göre değişir (ortalama 1-3 ay).

Kiracı hasarı ödemekle yükümlü müdür?

Sözleşmeye ve zarar durumuna göre evet.

Ev sahibi kira artışı için dava açabilir mi?

Evet, kira tespit davası yoluyla artış talep edebilir.

Kiracı tahliye davasına itiraz edebilir mi?

Evet, dava sürecinde savunma yapabilir.

Proaktif Hukuk ve Danışmanlık olarak 26 yıllık deneyim ve alanında uzman avukatlarımızla tüm hukuki süreçlerinizde yanınızdayız. Sizde hukuki destek almak ve uzman avukat desteği için Proaktif Hukuk ve Danışmanlık Bürosu ile iletişime geçebilir ve haklarınızın en etkin şekilde korunmasını sağlayabilirsiniz.