Kentsel dönüşüm sürecinde en çok merak edilen konulardan biri, mülk değerinin nasıl hesaplandığı ve bu değerin hak sahiplerine nasıl yansıtıldığıdır. 2025 yılına ait bu rehberde, kentsel dönüşümde değer tespiti, tapusuz yapıların durumu, riskli yapı süreci ve hukuki haklarınızı tüm yönleriyle öğrenebilirsiniz.
Kentsel dönüşüm, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında, depreme dayanıksız veya ömrünü tamamlamış yapıların yenilenmesi sürecidir. Ancak bu süreç yalnızca inşaat aşamalarından ibaret değildir; aynı zamanda mülkiyet, sözleşme ve değer tespiti gibi karmaşık hukuki süreçleri de içerir.
Bir binanın yeniden inşası planlanırken en önemli aşama, “kentsel dönüşüm değeri”nin doğru hesaplanmasıdır. Çünkü bu değer, hak sahiplerine verilecek bağımsız bölümlerin oranını, müteahhit ile yapılacak sözleşmenin dengesini ve projenin mali fizibilitesini belirler.
Yanlış veya eksik yapılan bir değer tespiti, kat maliklerinin ciddi hak kayıplarına neden olabilir. Bu nedenle, her kentsel dönüşüm projesinde, kentsel dönüşüm avukatı ve SPK lisanslı değerleme uzmanı ile çalışmak büyük önem taşır.
Kentsel dönüşüm sürecine tapusuz veya kaçak yapıların dahil edilmesi mümkündür ancak belirli koşullara bağlıdır.
Eğer yapı afet riski taşıyorsa, 6306 sayılı Kanun kapsamında “riskli yapı” olarak değerlendirilebilir. Bu durumda malik, tapu olmasa bile hak sahipliği belgesi, elektrik, su, vergi veya yapı kayıt belgesi gibi delillerle hak iddiasında bulunabilir.
Ancak yapının bulunduğu alan sit alanı veya koruma bölgesi ise, bu durumda 5366 sayılı Kanun devreye girer ve yetki valilik veya belediye düzeyinde yürütülür.
Bu tür yapılarda süreç daha karmaşık olabileceğinden, kentsel dönüşüm hukuku alanında uzman bir avukat ile ilerlemek gerekir. Avukat, maliklerin hak sahipliğini belgeleyerek hukuki temelin güçlendirilmesini sağlar.
Kentsel dönüşüm sürecinin ilk adımı, binanın riskli yapı tespitidir. Bu tespit, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş kurumlarca yapılır.
Riskli yapı tespit edildikten sonra şu adımlar izlenir:
Tapuya Şerh Düşülmesi: Yapı “riskli” olarak belirlenirse, bu durum tapu kütüğüne işlenir.
Maliklere Bildirim: Maliklere yapının yıkılması için en az 60 gün süre verilir.
Yıkım Süreci: Süre sonunda yıkım gerçekleşmezse, idare tarafından ek süre tanınır veya doğrudan yıkım işlemi yapılır.
Maliyet İpoteği: Yıkım masrafları, maliklerin arsa payları üzerine ipotek olarak kaydedilir.
Bu süreçte maliklerin yasal itiraz hakkı da bulunmaktadır. Ancak bu itirazlar süreci durdurmaz, sadece yeniden değerlendirme yapılmasına yol açabilir.
6306 sayılı Kanun’a göre riskli yapıların değer tespiti, yalnızca SPK (Sermaye Piyasası Kurulu) lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanları tarafından yapılabilir.
Bu değerleme raporu, dönüşüm sürecinde:
Hak sahiplerinin pay oranlarının belirlenmesinde,
Müteahhit ile yapılacak kat karşılığı inşaat sözleşmesinde,
Devlet desteklerinin ve kredi limitlerinin hesaplanmasında kullanılır.
Eğer maliklerin tamamı anlaşamazsa, en az üçte iki çoğunluk sağlanarak karar alınabilir.
Katılmayan maliklerin arsa payları, diğer maliklere açık artırma yoluyla satılır. Satış olmazsa, bedeli ödenerek Hazine adına tescil yapılır.
| Kriter | Açıklama | Değeri (TL) |
|---|---|---|
| Arsa Piyasa Değeri | 400 m² arsa × 12.000 TL/m² | 4.800.000 |
| Mevcut Yapının Yıkım Bedeli | Eski binanın yıkımı ve bertarafı | -100.000 |
| Emsal Artışı (Yeni İnşaat) | İlave kazanılan m² değeri | +900.000 |
| Tahmini Proje Değeri | Uzman raporuna göre hesaplanan | 5.600.000 TL |
Bu tablo, değerleme sürecinin sadece örnek niteliğindedir. Her proje; konum, imar hakkı, zemin durumu ve proje büyüklüğüne göre farklılık gösterebilir.
Üçte iki çoğunlukla alınan karar, karara katılmayan maliklere tebliğ edilir.
Tebliğden itibaren 15 gün içinde karara katılmayanlar, arsa paylarını diğer maliklere açık artırma yöntemiyle satmak zorundadır.
Açık artırma sonucunda alıcı çıkmazsa, devlet rayiç bedel üzerinden bu payları satın alır ve Hazine adına tescil ettirir.
Bu uygulama, sürecin tıkanmadan tamamlanmasını sağlar.
Kaçak veya tapusuz yapılar kentsel dönüşümde en çok tartışılan konulardan biridir.
Tapusu olmayan ancak uzun süredir kullanılan taşınmazlarda, malik sıfatının ispatı zor olabilir.
Ancak şu durumlarda hak sahipliği kabul edilebilir:
Arsa payı tapusu mevcutsa,
Elektrik, su, vergi, abonelik gibi belgeler varsa,
Yapı kayıt belgesi düzenlenmişse,
Uzun süreli fiili kullanım delillerle ispat ediliyorsa.
Bu tür durumlarda avukat desteği, hak sahipliğinin hukuken tanınması açısından belirleyici rol oynar.
Kentsel dönüşüm süreci sadece mühendislik değil aynı zamanda hukuki, ekonomik ve idari bir planlamadır. Özellikle:
Değerin düşük hesaplanması,
Açık artırmada haksız satış,
Tapusuz yapıların dışlanması gibi durumlar,
hak kayıplarına yol açabilir.
Bu nedenle bir kentsel dönüşüm avukatından destek almanız, hem mülkiyet hakkınızın korunmasını sağlar hem de süreci sağlıklı yönetmenize yardımcı olur.
Proaktif Hukuk ve Danışmanlık Bürosu olarak, taşınmazınıza ilişkin değerleme, malikler arası anlaşma ve Bakanlık nezdinde işlemler konusunda hukuki danışmanlık sunmaktayız.
Bizimle iletişime geçin: 0 212 224 44 22
